南国水乡临街商铺招商方案
1、 项目商业本体分析：
1)商业区位分析:
? 区域内基本以新开发社区为主,含少量安置房以及原有自建房,居住氛围未成熟,如形象较高端社区南国水乡、水木清华入住率低,但部分低端安置区入住率高,如芙蓉盛景.区域内以低端,必备消费商业为主.;
? 区域内二环路以北居住区人群多倾向于往一环路消费,二环路未形成主力商业以吸引本区域的消费者,并改变区域内消费者的消费习惯;
? 区域内没有区域级商业中心,商业配套缺乏,尤其是休闲娱乐型商业配套;
? 未来项目1平方公里内,居住人口大约5-6万人,需规划面积一般在20000-50000M2，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其它专业、专卖、餐饮和服务，区域级商业.
2)项目已建成商业分析:
? 北临二环南路,项目所在路段未设置红绿灯,因区域入住人口较少,车速较快,不利于商业消费人流穿越;
? 商业裙楼前设置了休闲广场以及停车场,有利于休闲商业以及区域型商业或者目的型消费商业的发展;
? 商业裙楼工程结构为框架结构,可拆可合,但因每个商铺都为一￥二楼合为一个,二楼商业价值小;
? 项目总规划户数约2000户,人口约7000人,可设置中大型社区商业,便利商业组合+商业街区或邻里购物中心,日常性服务与商品并重，便捷性餐饮并可结合部分中式正餐，可考虑建设社区商业中心。
? 现状:目前项目处于一期，入住不到10户，不适合大量商业生存。
? 宁乡大多新建社区层高都在5.5米左右,能隔成两层使用,只计一层产权,而项目裙楼门面必须两层一起租售，计两层产权,无形中增大了租户的负担。
广场与停车场
已建成商业
二环南路（快速干道不利于人流穿越）
14栋：
物业用房
14号栋商铺面积（层高：一楼：3.9米，二楼：3米；开间：3.8/4.5/5.6米）
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编号
| 01
| 02
| 03
| 04
| 05
| 06
| 07
| 08
| 09
| 10
| 11
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首层
| 45.6
| 59.4
| 59.4
| 45.6
| 45.6
| 59.4
| 59.4
| 86.59
| 66.00
| 66.00
| 66.00
|
二层
| 55.1
| 73.4
| 73.4
| 55.1
| 55.1
| 73.4
| 73.4
| 119.9
| 79.75
| 79.75
| 79.75
|
合计
| 100.7
| 132.8
| 132.8
| 100.7
| 100.7
| 132.8
| 132.8
| 206.49
| 145.75
| 145.75
| 145.75
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（单位：平米）
15栋：
15号栋商铺面积（层高：一楼：3.9米，二楼：3米；开间：3.8/4.5/5.6米）
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编号
| 01
| 02
| 03
| 04
| 05
| 06
| 07
| 08
| 09
| 10
| 11
| 12
| 13
| 14
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首层
| 54
| 54
| 45.6
| 59.4
| 59.4
| 45.6
| 45.6
| 59.4
| 59.4
| 45.6
| 45.6
| 59.4
| 59.4
| 45.6
|
二层
| 65.25
| 65.25
| 55.10
| 73.4
| 73.4
| 55.1
| 55.10
| 73.4
| 73.4
| 55.1
| 55.1
| 73.4
| 73.4
| 55.1
|
合计
| 119.25
| 119.25
| 100.7
| 132.8
| 132.8
| 100.7
| 100.7
| 132.8
| 132.8
| 100.7
| 100.7
| 132.8
| 132.8
| 100.7
|
（单位：平米）
二、周边社区商铺招商以及宁乡近年建成社区商铺租赁情况
1)周边社区：
项目
| 招商情况
| 政策
|
水木清华
| 一楼：建材、卫浴、窗帘、小超市、快餐店、鲜花店等，
面积50-60平为主，租金35-40元/平/月
二楼：红都商务会所
| 一楼租一年免一年
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公园道1号
| 一楼：建材、净化水，招商情况一般，出租近3-4个，靠二环路宁商银行正在装修，靠二环路门面无商家进驻
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皇庭尚品
| 尚无商家进驻
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财富金座
| 尚无商家进驻
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芙蓉盛景
| 一楼：建材、汽修，靠二环路端头基本未出租
二楼：网吧、茶楼、商务酒店
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城南嘉园
| 生活超市、低端餐饮、美发店、移动、干洗店等，主要以社区生活配套为主
租金20-25元/平/月
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2）宁乡其他区域代表性社区：
项目
| 招商情况
| 政策
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嘉诚花园
| 一楼：烟酒、小超市、汽修、文印、眼镜店、药店、工商银行、建材、陶瓷、美容美发
租金：30元/平米/月左右，租期5年
二楼：恒道足浴
租金：12元/平/月左右，租期10年
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新府名邸
| 生活超市、药店、建材、快餐、烟酒、美容美发
租金：30元/平/月左右
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富豪山庄
| 建材、卫浴、瓷砖、门锁、厨柜一条街
租金：30元/平/月左右
| 
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? 目前宁乡近几年开发的社区临街商铺，租金多在30-40元/平米/月,2楼商业租金基本在12-18元/平米之间;
? 社区商业生存业态主要以超市、便利店、诊所、药房、烟酒专卖、快餐等社区必备配套商业为主，辐射范围小。大部分新建社区都有建材业态存在，尤其以富豪山庄为中心辐射，周边形成了建材专业市场。
? 二楼生存业态主要以茶楼、中西餐厅、足浴、培训学校为主。
4、 项目定位分析
? 综合对宁乡商业的考察，目前宁乡商业街主要以建材、家具、服装、手机等业态为主，无其它特色商业街存在；
? 宁乡人注重吃以及打牌等休闲娱乐活动，目前项目所处区域属于快速发展阶段，区域居住人口有限，不适宜大规模商业存在；
? 目前宁乡县城因总体人口规模有限，城市形成足够的白领以及金领人群，导致对高端商业消费承载能力有限，及对特色商业街的消费人群不够；
? 打造专业业态的商业街需要大力度的推广及前期运营投入；
? 特色商业街不利于对小区业主入住的促进；
因此，结合项目现状，以及促进业主入住，目前一期商业主要以服务业主日常生活需求为主的社区商业，并招部分建材等装饰装修业态。
5、 住户对商业需求的渐进性分析
根据马斯洛需求层次理论，人类的需求会根据自身状况的改良而出现递进，而本项目住户会随入住人口的增加以及周边环境的改善而对商业业态提出需求改善，具体变化如下。
马斯洛需求层次
| 商业需求
|
生理需求
| 日常消费类商业
|
安全需求
|
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社交需求
| 餐饮理容健身类商业
|
尊重需求
| 休闲购物类商业
|
自我实现
| 娱乐类商业
|
随本项目入住人口的增多，居民对于周边商业配套的需求也会逐级提高，而每次大的人口增加，将会促进该类型需求的升级和下级商业类型规模的扩张。本项目商业需求的变化会跟随人口导入的变化，在时间上有一个较为明确的分界。同时，考虑到本项目是社区型商业的特征，本项目并不需要有高层次的娱乐类消费，而休闲购物类消费也仅仅需要少量即可。
五、社区商业业态面积分布
业态
| 30㎡及以下
| 31㎡－80㎡
| 81㎡－200㎡
| 201㎡－500㎡
| 501㎡以上
|
超市
| 0.0%
| 0.0%
| 0.6%
| 5.0%
| 40.4%
|
餐饮
| 9.9%
| 12.7%
| 29.7%
| 46.7%
| 27.7%
|
便利店
| 2.3%
| 4.1%
| 0.0%
| 0.0%
| 0.0%
|
服务配套
| 37.6%
| 25.2%
| 18.4%
| 15.0%
| 4.3%
|
美容
| 5.7%
| 14.7%
| 18.4%
| 5.0%
| 4.3%
|
生活家居
| 3.9%
| 4.1%
| 7.6%
| 1.7%
| 0.0%
|
休闲
| 2.9%
| 1.5%
| 4.4%
| 20.0%
| 17.0%
|
服饰精品
| 11.0%
| 10.1%
| 4.4%
| 1.7%
| 0.0%
|
地产中介
| 11.2%
| 12.2%
| 5.7%
| 0.0%
| 0.0%
|
其他
| 15.4%
| 15.5%
| 10.8%
| 5.0%
| 6.4%
|
合计
| 100.0%
| 100.0%
| 100.0%
| 100.0%
| 100.0%
|
项目裙楼可拆可合的特点以及一楼面积区间，适合社区商业的各种业态生存。
六、商业成长性前景规划
根据本项目规划与开发进度，我司认为需要预先的对各种类型的商业分布依照其地理位置，周边环