鹿鼎国际商业招商计划书
2006年5月19日
目 录
铜锣湾挂牌仪式活动启动…………………………………………………………4
CEPA购物城挂牌仪式活动…………………………………………………………4
商业地产招商概述…………………………………………………………………5
商业地产招商业态…………………………………………………………………6
鹿鼎国际市调报告…………………………………………………………………6
项目SWOT分析…………………………………………………………………… 8
消费市场定位…………………………………………………………………… 10
品牌形象定位…………………………………………………………………… 11
业态规划定位…………………………………………………………………… 11
招商品牌规划……………………………………………………………………12
品牌规划布局……………………………………………………………………13
招商实施方案……………………………………………………………………14
主力超市招商……………………………………………………………………15
招商策划推广……………………………………………………………………16
项目招商原则……………………………………………………………………16
项目招商策略……………………………………………………………………18
招商人员配备……………………………………………………………………19
办公场地要求……………………………………………………………………22
招商工作安排……………………………………………………………………22
招商政策确认……………………………………………………………………26
招商资料准备……………………………………………………………………27
招商进度要求……………………………………………………………………28
租金收益预测 ……………………………………………………………………29
项目开业筹备……………………………………………………………………29
后续营运管理……………………………………………………………………30
结束语……………………………………………………………………………30
（一）铜锣湾活动启动
1、 招商营运办公室到位。
2、 招商人员招聘到位。
3、 招商手册、名片等资料到位。
4、 铜锣湾招商条件、政策确认。
5、 铜锣湾百货经营定位。
6、 铜锣湾企业形象展示。
7、 商户资源积累。
8、 邀请商户参加铜锣湾活动启动仪式。
（二） CEPA活动启动
一、招商营运办公室到位。
二、招商人员招聘到位。
三、招商手册、名片等资料到位。
四、CEPA招商条件、政策确认。
五、CEPA百货经营定位。
六、CEPA组织形象展示。
七、商户资源积累。
八、邀请商户参加CEPA组织活动启动仪式。
（三）商业地产招商概述
一、商业地产招商难？
1、 开发商未能较准确地进行业态和功能定位（商业策划的主要内容），便直接委托设计部门进行设计，建造后则很容易出现了这样的现象：有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求，而设施符合要求的都无意来。设施不合要求则需要改造，改造就得投入资金，不管由哪方出资，租金肯定成为谈判的瓶颈；对于项目所在商圈里不适合生存或再发展的业态，即使项目设施符合其要求，但谁愿意来呢？
2、 业态规划落后，市场定位不当。
3、 缺乏设定重点招商目标及多次反复的沟通。
4、 租金及其年递增率制定不合理。
5、 有的开发商甚至希望零售商或其他服务商将物业买下来，可能吗？
二、商业地产招商思路
1、 商业地产开发成功的标准是由招商成功决定的。
2、 招商策略要纵观全局。
3、 商业地产的招商时间相对较长，需分阶段进行，第一阶段为主力店和中小店群二个招商阶段。
4、 主力店群招商集中在项目业态组合之后、规划之前，而中小店群招商则分散于整个项目的建设期间。
5、 以招商牵动销售业绩
对于商业地产来说，销售在先还是招商在先，并不仅与运作顺序有关，它甚至决定了项目的生死。商业地产的核心问题是，市场不是生造出来的，而是培育出来的，从专业角度而言，产权发售之际，也应该是主力招商完成之时。
6、 完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在。
7、招商队伍的组建及招商人才的培训。
8、制定良好的招商策略。
（四）商业地产招商业态规划
一、招商业态
主力店：大型连锁超市、大型知名百货、大型书城、名店运动城
次主力店：家居生活馆、连锁家电、连锁通讯、移动/联通营业厅
主题店：音像制品、连锁网吧、休闲书吧、美容美体、婚纱摄影、连锁药房、旅行社、票务中心、国际、国内餐饮名店、连锁便利店、西式酒吧、休闲餐厅、特色水吧、鲜花店、数码冲印店、干洗店、
品牌店：国际、国内服饰、化妆品、黄金珠宝、名表眼镜、饰品、香水、香氛品牌
散 户：属百货内二次招商的商户、配套服务类商户
二、招商顺序
主力店→次主力店→主题店→品牌店→散户
（五）鹿鼎国际市场调查报告
——南昌市城市规划
——目前城市基本概况。（南昌市地理位置、经济发展水平、城市经济结构、商业发展水平、人口总量及构成、人均收入及构成等）
——南昌市商业状况
——南昌市商圈状况分析
——南昌市主要商业业态及分布状况
——南昌市常住人口、流动人口、农村人口数量及构成比例分析
——项目所处南京东路地块特征
——项目所处区域行政配套地图分析
——项目所处区域消费市场地图分析
——项目所处区域商业配套地图分析
——项目所处区域休闲娱乐及服务业配套地图分析
——南昌市民对项目地块的看法
——项目目前主要竞争对手分析
——项目产品规划与定位分析
——项目竞争优势分析
——南昌市内同档次商业物业租金调查
中山路沿街商铺租金表：
象山路沿街商铺租金表：
商业物业名称 性质 地址 租金(元) 面积(m2) 备注
——南昌市内商家资源调查分析（明确哪些项目在本地招商，哪些项目需异地招商）
（六）SWOT分析
一、项目优势
1、资本实力优势：开发商势力雄厚，可保障项目持续、旺盛、永续经营及进驻商家利益。
2、商业环境优势：现有家具流通产业已经成为该地块最具发展潜力的商业形态。
3、项目规模优势：规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件。
4、购物环境优势：独具魅力的建筑风格，一流的休闲购物环境。
5、业态规划优势：
6、消费市场优势：
7、硬件配套优势：
8、专业团队优势：
9、强势推广优势：
10、区位发展优势：东城区商业及居住地块规划，为该片区的发展创造了条件。
11、政府支持优势：
二、项目劣势
1、 区位劣势：距传统商业中心区相距较远。
2、 地理位置劣势：因受项目地块位置及出入口限制，难以保证客流从各个方面进入项目消费并难以使客流循环往复。
3、 商业市场过度竞争，使招商和经营面临极大的威胁。
4、 消费水平的低下和消费增长有限，限制了商业市场的发展。
5、商户经营信心和市民消费信心的不足，导致商业前景暗淡。
6、八一广场至中山路、至象山路传统老商业圈已经非常成熟并经营状况良好，本项目尚处
于开发起步阶段，竞争激烈。
7、招商价格无明显优势。
三、项目机会
1、足够的广告预算支持广告及公关活动。
2、市政府政策的有利倾斜。
3、周边大量的中高端固定消费群体
（七）目标消费市场定位
满足以项目为中心，以2000米为半径，累计20万常住消费人群的日常消费需求及以南昌市为中心，以2小时经济圈为半径，累计100万庞大市场消费需求。（如：图示）目标市场定位分析图
（八）项目品牌形象定位
鉴于本商圈范围内潜在消费层面较高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播京东·鹿鼎国际购物公园在南昌市内的行业标志与领袖形象地位。
（九）招商业态规划与定位
1、零售购物设施
核心主力店：大型综合百货、大型连锁超市、大型书城
辅助主力店：时装、电器、家居、书店、音像店等各类专业店
配套辅助店：不同地区商品特色店
2、文化娱乐设施
核心主力店：动感影院、科技展览等
辅助主