商业地产的前期调研
     
    房地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以基肥地项目进行整体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险、而商业房地产 因为其客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就更需要在开发前期进行市场调研，
    什么是商业地产？
    商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商贸+地产”
    商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、投资经营力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。
        当项目形式和经营行业并未确定时，主要进行几个宏观方面的分析调研：
    1、      经济环境的分析和研究
    2、      区域城市结构调查与发展规划
    3、      商业发展规划和政策研究
    4、      区域商业结构的市场调查与分析
    5、      典型性调查与研究
    6、      未来商业地产的供应量分析
    7、      消费者消费行为的调查与研究
    8、      立地条件研究
    9、      商圈的确定和研究
    宏观方面的调研完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略规划建议，随后，应根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研，以此再对项目规划做出准确微调。
    下面看一下宏观方面的调研活动。
     
    经济环境的分析和研究
     
    商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经营和销售，这些均受经济发展和政策影响，所以在开发商业地产项目进经济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中以下几个方面：
    1、      总人口及地区人口结构、职业构成、就学备件、基础设施情况、家庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等。
    2、      GDP发展状况,国民经济产业结构和主导产业结构,包括经济发展规模、趋势速度和效益的情况；
    3、      全社会消费品零售总额；
    4、      全市商业区增加值；
    5、      城乡居民的人均和可支配收入；
    6、      城乡居民储蓄存款余额；
    7、      城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况；
    8、      城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面所出台的政策。
    通常要对连续3-5年的数据进行统计分析，才能基本反映出一个城市经济发展的总体水平。
     
    区域城市结构调查与发展规划
     
    如果项目位置处于城市行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则更易于城市机能的发挥，自然集中的人流能形成良好的商业经营氛围。除了这种情况外还受到区域声调结构和城市发展规划的影响：
    1、      公共设施状况；
    2、      交通体系状况；
    3、      道路状况、通行量；
    4、      区域城市性质与功能特点；
    5、      各区域的城市机能组成；
    6、      城市规划政策与方向
    城市发展规划对商业地产的发展有着非常重大的影响，诸如大型社区的发展计划、商业区区的建设计划以及声调新区的开发都将对项目的规划以及未来的经营产生直接影响。这些调研要由专业的调研公司完成，一般人员是很难完成如果调研不至位，数据有出入将会成为后期项目定位的阴影。
     
    商业发展规划和政策研究
     
    在整体上声调功能结构和规划发展对项目产生一定影响，局部上商业面的发展规划对项目将有着至关重要的影响。每一个城市的商业而已规划是城市机能完善的标志对增强城市商业网点规划管理的科学性和权威性，国家经济贸易委员会国内贸易局先后发布了多条《关于加强城市商业网点规划的通知》，要求直辖市、计划单列市、省会（首府）城市尽快制定商业网点规划，通知要求在2004年12月底前完成规划的制定及城市商业网点依法管理体系的建立工作。许多城市的商业委员会考虑到目前商业而已的特点，结合城市发展做出了城市商业网点的而已规划。这在大型商业地产开发过程中，对开发商及时避免政策性风险和重复建设有着重要的指导性作用。
     
     
     
    区域商业结构的市场调查与分析
     
    区域商业结构则是区域商业实际情况的调研，也就是我们常讲的商业普查。它不仅反映区域内商业经济活动的指标和特征，其各项指标和内容的综合数据为项目市场定位、业态设计和经济效益预测都提供了定性的参考分析。
    商业结构的调研主要包括以下几个方面：
    1、      地区间的销售动向
    2、      业种间的销售动向
    3、      商业区地区间的竞争状况
    4、      大型主力店的动向
    5、      了解税收政策，重点调查不同业态经营户的政府政策，经营成本（税收、租赁费用）和收入状况。
    以上内容必须通过对区域内各种精矿的经营商户从经营内容、商铺面积、租金、员工数量、营业额、经营状况、税收情况、存在问题、预期发展和经营动向等到多方面的调研，才能获得一个较为普遍性的结论。
    典型性调查与研究
     
    知己知彼，百战不殆。商业的竞争环境是关系到一个项目是否能长期存在的关键点之一。我们可以对项目所在地和城市其它商业区的各类精矿收益状况进行调研。调研进可以选择主要的百货商场、超市、专业市场、餐饮、娱乐等不同形式的商业环境，从规模、提供的产品或服务、客流量、交通、客群来源几个方面进行分析，掌握各精矿的现状和结构特点，以便做出一个综合性的竞争分析。
     
    未来商业地产的供应量分析
     
    对开发商业说，开发住宅项目开发商业项目的差别很大，在项目前期必须考虑到该区域未来商业地产的供应量、业态规划和设计等综合因素。因为商业地产最终取决非于在租赁、销售后如何很好的支撑经营，所以不论是经营者还是投资者在选择商铺时都会慎重考虑到这一点。
    在《城市居住区规划设计规范》中，明确规定了居住区人口规模和商业配套的面积，对公共服务设施的控制指标，即每千人商业服务建筑面积700-910平米；社区服务每千人指标59—464平米；金融邮电每千人指标60—80平米，以上合计819—1454平方米，根据具体项目的不同，规划部门对商业面积的开发要求和建筑形式要求都会不同，对于开发商来讲，在具体开发中，应根据实际情况，选择好开发时间，借机乘胜。
     
    消费者消费行为的调查与研究
     
    对消费行为的研究又称生活结构研究。目的主要在于怀念区域内消费者的生活形态和特征，从人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为以及交通方式的选择等方面可以形成一欲壑难填 消费行为宣量和宣性的评估。
    1、      人口结构：人口结构主要依据年龄、性别、教育程度、职业颁布等进行分类整理并对过去人口的集聚、膨胀速度、将来人口结构的变迁进行预测。
    2、      家庭户数构成：依据家庭户数的变动情形及家庭人数、成员状况、人员变化的趋势进而洞悉城市化发展与生活形态的变化。如近年城市的搬迁户以3-5人三代家庭为斋戒CBD则以单人或两人的家庭模式居多。
    3、      收入水平：根据收入水平判断消费的可能性、消费能力以及目前的消费层次等。
    4、      消费水平：消费水平是地蔚蓝色内消费活动的直接考量，尤其对零售业来说是最重要的衡量指  
    标。据此推理出消费者的消费情形，并依据商品类别划分消费种类，计算出商圈内的消费购买力和消费倾向。
    5、      购买行为：通过购买行为一是可以掌握消费者习惯性的消费场、消费种类和服务；二是大致判
    断选择商品和服务的标准以便对区域消费者的消费意识作深入探讨。
    6、      交通方式：交通方式变化可以影响消费者的购物习惯及消费内容。在消费者对不同业态的需求在花费时间上都有一定心理尺度，交通工具的改变在一定程度上影响购物范围的大小，同时交通的使得也可以形成客流的有力支撑。
     
    立地条件研究
     
    立地是指拟规划商业周围的环境和自身因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”也是这个道理。
    立地的周边环境主要包括周边道路状况、顾客到店的便利度、毗邻的场所等。
    1、      道路类别：道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。依用途可将道路分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道，对商业选址而言商业干瘪是最好的道路类别，其次就是靠近商业区区的交通干道。
    2、      顾客到店的便利度L进店行进动线是否通畅便利也是影响经营条件之一。行进动线中是否有障碍物，如交通栏隔，单向车行道、禁止转弯等路障、路标都会形成对客流的阻碍。
    3、      周边的商业氛围：有时商业业种的聚集加强了竞争但刀能形成集合效应，如专业市场，可带来单一的消费人流，当然业态的错位经营与互补经营也是很关键，合理的安排业态组成将更有利于市场间的互荣。
    4、      商业的能见度和日照情况：商业建筑能否容易找到即商业的能见度是吸引人流消费的关键之一，如果商业建筑能见度差将会影响到日后的经营，日照情况对商业经营也有一定影响，在南方由于气候炎热，所以更喜欢光顾东北面的商业，面在北方，顾客则更喜欢光顾西南面的商业。
     
    商圈的确定和研究
     
    这是调研的最后一项，也是最关键的一项，商圈的确定是整个项目成败的基础。通常商圈是指一个商业地产项目所提供的商业、贸易或者商铺、今晚服务的范围。也可以说成是一个商业地产项目吸引消费者的有效空间范围。对商圈调研的目的主要围绕着几个方面：
    1、      了解区域内的社会经济变相及生活形态：
    2、      确定产品组合及促销点
    3、      分析商圈是否重叠
    4、      计算在某一地理区域内的