武汉商业地产及商圈发展全面分析报告
     
    前言
    年初，国家公布国内城市社会消费品零售额排名，武汉以960亿元在19个副省级以上城市中位居第5,仅次于沪、京、穗、津。武汉城市总人口排第7,目前经营面积 5000㎡以上的商业网点167个，10000万㎡以上37家；最大商业集团武商集团经营商品品种多达20万种，年销售接近100亿元。人均拥有商业网点营业面积高达0.85㎡，直逼上海，接近国际发达城市一般水平。加上近期湖北省将作为全国两个现代商业流通综合改革的试点省之一，这必将对武汉消费品市场增长产生积极作用。
    此外，湖北省重点打造的中部9城市圈目前已渐成规模，以武汉为中心，覆盖黄石、黄冈、鄂州、孝感、咸宁、仙桃、天门和潜江等城市的武汉城市圈简称“8＋1”城市圈。来自武汉市商业部门的统计数据显示，8城市的商品净流入武汉市的消费品零售额比重上升至20％，净流入社会消费品零售额接近100亿元。在积极引入的同时，武汉市的百货、超市、餐饮行业纷纷走出，目前在8个城市开设了39家商业网点。
    在进入武汉的外资零售企业中 , 有大型综合超市 ( 如法国家乐福、美国沃尔玛 ) 、仓储式会员店 ( 如德国麦德龙、荷兰万客隆 ) 、便利店 ( 如日本 7-11) 、超大型购物中心 ( 如香港特区的新东安百货 ) 、商品批发集散中心 ( 如香港特区的利联仓行 ) 、标准化食品超市 ( 如日本的友谊西友超市 )。
    
    MALL，成为武汉开发商的香饽饽
    2002年，随着上海正大广场、深圳铜罗湾广场、厦门SM城市广场、大连和平广场、宁波天一广场、福州元洪城等一批具有国际水准的MALL陆续建成开业，MALL逐渐为市民所接受。2003年，武汉的MALL开发也进入一个新的高峰期，以湘隆时代商业中心、大连万达商业广场、武汉销品茂为代表的商业地产，通过MALL的形式迅速强占武汉商圈，王家墩中央商务区、龙王庙商业中心、永清商务区、汉正街改造、铜罗湾广场也逐一浮出水面，未来3—5年内，带MALL概念的购物中心总供应面积将超过200万㎡，武汉商业地产进入准“摩尔”时代。
    与一般购物中心不同的是，MALL的特性不仅在于巨额资金的投入、投资周期长、极大的市场风险，在拿地开发之前必须“招商先于设计”，更有别于一般的商业营销模式，MALL要求开发商具备广泛的商家联盟，每个MALL城至少具备3—4个旗舰商家，这显然增加了开发的风险及难度。而目前绝大多数开发商显然缺乏足够的认识，加上对经营并不在行，因此大型Mall的收益情况并不理想，甚至沦落为小商品集散地。专家预测，很多Mall一般需要5年左右的时间，才能慢慢盈利，还清贷款一般需要更长的时间，因此累计增加的还款额可能多达亿元左右。这无疑是雪上加霜。
    从MALL到城
    MALL概念在武汉仅仅盛行了一年，建设规模多在20万㎡以下，经营业态一购物、休闲、餐饮为主，且多为开发商的市场行为。进入2005年后，武汉的MALL已被更为庞大的商业造城运动所取代，继王家墩中央商务区计划建设以商贸、会展、酒店为主的100万㎡MALL城后，香港瑞安计划在永清商务区建设80万㎡的商贸、会展及休闲MALL城，武汉南国商业发展公司在汉西建设建筑面积40万㎡的家居、建材MALL城，青山区政府重点打造的总面积超过200万㎡“三线四片”的商贸中心，硚口区政府在汉正街重点打造总面积超过150万㎡的十大专业市场、两大物流配送组团、若干大型购物休闲中心、娱乐中心、旅游中心、会务展示中心。这些MALL城，都几乎涵盖购物、休闲、娱乐、酒店、公寓、物流、运动、会展等全部商业业态，未来几年，世界商业MALL城中心将移居在武汉。
    如此之多的商业MALL城的不断出现，加上未来总量超过100个单体1万㎡以上的购物中心，未来武汉的商业市场不容乐观。特别是市场上大量“造城”运动的出现，已经或正在产生如下各种“病症”：
    “病症”之一，贪大求全。在MALL城的定位上，盲目发展，没有反复研究，提出了超越自身的发展能力、不切实际的大而全目标。结果招商工作迟迟难以展开，造成资源浪费，土地撂荒。由于MALL城几乎都在城市中心，城市近郊无人问津，大量郊区业主回归城市中心，导致市区过热、郊区过冷。不利于城市整体协调发展。
    “病症”之二，炒作概念。在MALL城的建设上，常常一个概念刚起，又被新的概念刷新，炒作概念无形中抬高了地价，地价过高过快上升，使MALL城成为一座“空中楼阁”。
    “病症”之三，各自为政。由于众所周知的商圈消费力半径原因，MALL城要求的半径要远远超过一般商圈。由于现行MALL城系统没有统一的业态发展规划，全市各区没有形成错位经营的良性格局，各区从自身局部利益考虑，纷纷招商引资建设“MALL城”，容易造成彼此间的恶性竞争和资源分散。
    “病症”之四，资金短缺。在资金和设施上，MALL城需要大量的资金支持，由于融资体制没有解决好，目前“长投短融”的银行信贷不适合商业地产的发展特性。但是，由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，因此，如何引进中外基金，是MALL城建设发展的根本。
    返租经营迎来新机遇
    目前武汉商业地产销售模式主要有整体（分段）转让、分割销售、自由出租和返租销售四种形式。就目前而言，返租销售是武汉地产界最普遍的一种方式。
    与一般住宅开发不同，商业地产开发商必须依赖经营商、投资者、消费者等多方面的资源，而商业地产开发商大多数来源于住宅开发，对商业运作方面所知甚少，缺乏相应的管理经验，也缺少一批有商业经验、商业资源的开发人才。
    从商业地产运作流程来看，开发商需要商业咨询公司进行选址和可行性论证，投资咨询公司进行项目融资和资本运作，商业规划设计公司参与前期设计，专业招商公司负责项目招商工作，中介代理公司负责销售工作，商业经营管理公司负责以后的商业营运，甚至需要资产管理公司对企业资产或商业资产进行整合，提高资产的收益能力。因此从某种意义上讲，现代商业地产已不是单纯的房地产业，而是一种集多种专业资源为一体的知识产业。
    随着越来越多的开发商意识到追求短期获利行为已不现实，以租赁为主的运营模式在此04年不断升温，获得合理收益和长期效益将使市场发展更趋于有序。
    零度地产市场中心的数据表明，2003年以前，超过95%的房地产开发商不会引进国外先进的无店铺直销模式，而现在已有不少开发商正积极的与韩国等国外著名商家探讨引入的可能性。
    表2：武汉返租经营模式图
    
    社区商铺，星星之火可以燎原
    社区商铺多以一个大型社区或数个中小型社区形成的“商圈”为依托，区内人口为５万至１０万人，辐射能力强，居民潜在购买力巨大。同时，社区商铺购物具有外在购物场所不具备的便捷性，这就使繁荣的社区商业街和商铺的知名度和租价，并不逊于城区商业街。两年前社区商铺的价格不到住宅的１．５倍，目前已涨至２．５倍以上，有的甚至高达５倍。据统计，武汉社区商铺的价格往往２倍甚至５倍于同一区域的住宅价格，目前，武汉住宅平均价格约为２8００元／㎡，而商铺的市场价格都在每平方米5０００元以上，高的甚至达5００００元，平均在６０００元左右。如位于汉口火车站旁的东方帝园，其商铺售价超过每平方米１万元，而同区域住宅均价只有3600元/㎡。万科四季花城欧式商业街、金色港湾异域风情社区商业街、泰合百花公园商业街等楼盘商铺枉销的背后，是住宅郊区化发展，要求住宅区为居民提供相对完善的生活服务配套的结果。
    目前面积在20㎡--100㎡的中小面积商铺市场认购比较热烈，虽然商铺的售价远高于住宅楼的售价，但由于商铺层高大都高于普通住宅，有的甚至达到6.4米，这就有利于业主分隔一层，作为仓库或休息场所使用。商业用房租赁价格比去年同期下降7．1％。
    8大商圈会战武汉
    城市商圈的理论基础源于中心地理论，在基础上形成了同心圆模式、扇形模式和多核心模式的经典模式理论。由于城市内部空间结构呈分散集团式发展，即一个城市具有多核心或多中心地域结构，既有分散，也有集中，正是分散与集中的辨证统一，促进了城市商圈的形成与发展。从武汉市内部地域结构分析，其功能分区相当明显，以长江为界形成了三大自然街区汉口、汉阳、武昌，每一个自然街区在城市中都有其独特的功能。理所当然每个街区都会形成一个或多个商贸比较集中的核心区。各个城市商圈的新建有利于优化城市结构和空间布局，提升城市功能，同时有利于保护老城区文化风貌。
    目前武汉已经或正在形成了8个大型商圈，分布中心城区内的江汉、江岸、硚口、武昌、汉阳等区，8大商圈目前总营业面积接近150万，涵扩武汉现有60%以上商业业态形式，其中以内环线四大商圈为功能最全的核心商圈（表3）。
    表3：武汉内环线四大商圈价值图
    
    但是由于盲目发展导致诸多弊病，基本上各大商圈都没有处理好商圈的物业均衡问题，结果大量楼宇均为购物，在商贸、物流、写字楼、娱乐、运动等功能上依然不平衡，因此，武汉的商圈建设在突出休闲购物等主导功能的同时，应保持更多的业态均衡，从而保持商圈活力。
    表4：商圈要求元素图
    
    表5：武汉8大商圈比较
    
    商业物业供需特征
    商业物业供应形态
    目前武汉商业物业供应形态主要有纯商业店铺、街铺、高层建筑底商、社区商业街等四种供应产品，供应总量100万㎡，市场销售均价接近8000元/㎡，见表6。
    商铺划定各自范围
    根据武汉市现有商业规划及各商业街的租金水平，武汉商业街可分中心商业区、次级商业区和城市边缘商业区三个层面。其中中心商业区包括传统的江汉路、武广、徐东和中南等4个黄金地带；次级商业区包括鲁巷、光谷、沌口及各区范围内的特色商业区；而城市边缘商业区主要是指城郊结合部的商业混合区。
    居民休闲消费和日常消费呈现明显分别
    武汉居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业街集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特点。由于中心城区的居民部分大量外迁，近年来内环线外的消费逐年攀升，随着王家墩商务区、永清商务区、武汉销品茂、万达购物广场等商业中心的逐步启动，给中心城区的商业带来了新的机遇。
    商业进入形态多元化与力量重组的战国时代
    武汉商业