2011年万达西安项目投资测算
- 1 -
目 录
序章 西安商业及项目概况 P1—P8
第一节 西安概况 P1—P5
第二节 西安消费市场运行概况 P6—P8
第一章 西安商业调查与分析 P9——P66
第一节 西安商圈市调与分析 P9 —P39
第二节 项目所在商圈市调与分析 P39—P42
第三节 西安唐人街及铜锣湾广场概况 P43—P45
第四节 竞争项目市调与分析 P46—P66
第二章 西安消费市场调研及分析 P67——P84
第一节 西安居民收入概况 P67—P67
第二节 调查及分析方法说明 P67—P73
第三节 消费者问卷调查结果与分析 P73—P84
第三章 项目定位 P85——P95
第一节 简 述 P85—P91
第二节 项目定位描述 P91—P95
第四章 项目业态组合 P96——P105
第一节 业态组合概念 P96—P97
第二节 项目业态、业种 P97—P105
第三节 项目平面规划图 P105—P105
第 1 页 共 90 页
序章 西安商业及项目概况 序章 西安商业及项目概况 第一节 西安概况 一、西安概述 西安，世界四大古都之一，西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心和西部大开发的桥头堡，全国十五个副省级城市和重点旅游城市之一。西安历来具有西北最大商贸中心的优势，以西安为中心的关中经济带是中国内陆经济最发达和最有潜力的地区之一。今日的西安坚持以科技、旅游、商贸为先导，已成为一个工业基础雄厚、科技实力强大、文化教育发达、与国际间的经济技术合作和文化交流日益广泛的对外开放型城市。在实施西部大开发的战略中，西安将起着沟通东西、辐射南北的重要作用，作为这一区域的商贸枢纽、金融中心和物资集散地，也将成为对内、对外开放的重要基地。 
〈一〉地理概况 西安位于中国大陆腹地黄河流域关中平原中部，南依秦岭、北临渭河。东西最长204公里，南北最宽116公里。东与渭南地区为邻，西与宝鸡、咸阳地区相接，南面与汉中、安康地区相连、北与铜川地区接壤，是西北五省区通往中原及东、南发达地区的门户。西安现辖九区四县，面积9983平方公里，其中市区面积1066平方公里。 〈二〉行政建制 西安市现辖十三个区县，其中辖区9个：新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区，辖县4个：蓝田、周至、户县、高陵。 〈三〉气候概况 西安市属于温暖半湿润的季风气候、四季分明、雨量适中。全市年平均气温13.0～13.4℃左右，最冷的1月份平均气温-1.3℃左右,最热的7月份平均气温26.7℃左右；全年最高气温39℃，最低气温-20℃。全年日照总时数1983～2267小时。市区年降雨天数93天，年降水量558～750毫米，主要集中在7-9月。年平均降雪日为13.8天。 〈四〉旅游、饮食 作为华夏文明的发源地，西安与世界名城雅典、开罗、罗马齐名，同被誉为世界四大文明古都。深厚的历史文化积淀和浩瀚的文物古迹遗存使西安享有“天然历史博物馆”的美称。西安的自然景观峭拔险峻，独具特色，境内及附近有西岳华山、终南山、太白山、骊山等风景名胜区，建有森林公园十一个。项目所在莲湖区内，建于明代的钟楼、鼓楼历经600年风雨沧桑依旧瑰丽壮观，“晨钟暮鼓”已成为西安一个独特的标志。连结古城墙的西门箭楼是我国迄今为止保存最完整的古城堡。西安同时又是一座饮食文化名城，莲湖区清真餐饮、食品及一批名店名食已成为西安饮食文化的一大特色、独具特色，“同盛祥”牛羊肉泡馍、贾三灌汤包子、辇止坡老童家腊牛羊肉等民族餐饮、食品誉满三秦，闻名全国。北院门的清真风味小吃让国内外游客流连忘返，位于西大街桥梓口的大麦市街回民饮食街，经营名贵小吃80余种，日客流量上万人次。西安多元文化的氛围使其具有独特的历史文化价值。 〈五〉交通状况 西安作为西北地区最大的交通枢纽、新亚欧大陆桥中国段陇海、兰新线上最大的中心城市，处于连接华北、西北、西南的交通要道和中西部的结合地带，业已形成了以航空、铁路、公路为主，辐射全国、连通世界的现代化立体交通网络。 〈六〉人口情况 对于零售物业的开发来说，作为最终消费者的城市人口，无疑是一个非常重要的影响因素。根据西安市统计局公布的资料，西安辖区总人口已近750万，城区人口已超过400万。根据有关部门测算，在人口增长幅度较小的情况下，2005年末西安市总人口将达到759.04万，到2020年总人口将达到1200万，属中等规模城市。 ? 西安市的常住人口数量：741.14万人（包括外来人口，不包括外出人口），西安市人口密度：666人/平方公里 ? 西安市居住在城镇的人口数量：416.05万人，占56.14％ ? 西安市居住在乡村的人口数量：325 .09万人，占43.86％ ? 西安市外来人口：89.2万人 ? 西安市人口自然增长率：1.53‰ ，年均增长：1.77％ 西安全市共有46个民族，汉族占总人口的98.9%。西安市的少数民族主要以回族为主，大部分都聚居在西安市城区鼓楼西北部、西大街、广济街一带，这里也是陕西省最大的回族聚居地,人口约六万，占全市总人口的0.7%，主要从事餐饮业和服务业。他们以自己的宗教信仰形成高度的凝聚力，在汉族人占主流的社会中，顽强地坚持了自己特有的文化生活圈子。直到今天，这些古老移民后裔的血液中还保留着祖先精明商人和贵族的遗传因子。 〈七〉科技教育 西安在全国是高等院校比较集中的地区之一，2004年共有普通高等院校32所，在校学生25.4万人，在全国大中城市中列第四位。西安市各类科学研究和技术机构达735个，各类专业技术人员35.4万人，科技实力仅次于北京、上海，居全国第三位。 〈八〉人民生活水平不断提高 2004年，西安城市居民人均可支配收入8544元，城市居民人均生活消费支出7428元，人民生活不断改善、整体达到小康水平。居民消费结构出现新变化，吃、穿、用消费逐步增长，文化、旅游、住房、教育等消费增长较快。其中，在岗职工平均工资15473元，人均衣着消费支出611元，人均居住面积达到34.7㎡。西安曾是闻名于世的古都和经济贸易中心，商贸业有着辉煌的历史。建国以后，特别是改革开放以来，西安以发展大商贸、建设大市场、搞活大流通为目标，以“建强创佳”为动力，调整结构，深化改革，加强设施建设，创建旅游购物环境最佳，已初步建立起统一、开放、多元、竞争、有序的商贸流通格局（非公有制经济市场份额已占75%，而国有经济成分仅为25%）。 二、2004年西安经济运行状况 目前，西安市的市场容量已经达到一定规模。全市商业网点10.6万个，从业人员107万人，千人拥有网点数达到14.3个，已达到中等发达国家水平，包括百货店、连锁、超市、仓储商场、购物中心（SHOPPING-MALL）、便利店、物流中心、批发市场、餐饮业、洗浴等传统和新型营销业态正在我市蓬勃发展，全市5000平方米以上大型百货商场34个，其中一万平方米左右的大型超市15个。连锁企业56家，连锁门店1020个。商业企业中年销售过亿元的15家，其中年销售10亿以上的有民生、开元、家世界、国美4家；客房接待容量8万张床位，其中星级酒店56家，床位2.7万张；大型现代化专业展览馆4个，总面积15万平方米，专业性展览公司50多家。2004年社会消费品零售总额实现506.51亿元，同比增长15.1%。西安市零售总额占西北五个省会城市零售总额的48%，位居第一，在西部九城市（重庆、成都、西安、贵阳、昆明、西宁、兰州、乌鲁木齐、银川）中位居第三位。 根据现代大流通理论，结合西安的实际情况，要将西安建成涵盖“六个心”在内的综合性商贸中心。即：集购物消费、休闲娱乐、观光游览、金融电信、商务盛会于一体的在西部地区有重要影响的商品交易博展中心；具有吸引力强、辐射面宽、影响力大，面向中西部乃至全国市场的果业、建材、汽车、电子、机电、日用品等商品集散贸易中心；以电子商务为代表，以现代信息技术为支撑，集有形市场和无形市场相结合的现代商业信息传播中心；以建立市场化、外向型商贸人才培养机制为目标，以职业经理人培训、认证、评比、储备、推介为核心的西部商务人才培养中心；以诚信服务、礼貌待客、文明经商为支撑的古城商业文化中心。
本站所有资源由用户上传，仅供学习和交流之用；未经授权，禁止商用，否则产生的一切后果将由您自己承担！素材版权归原作者所有，如有侵权请立即与我们联系,我们将及时删除