曲江·芙蓉坊招商方案
HDO恒道（中国）地产营销策划有限公司
二零零八年五月三十日
1、 项目概况
基本数据
项目位于曲江开发区雁南一路东段，大唐芙蓉园西门正对面。项目总占地近15590平方米，总建筑面积25070平方米，建筑形式为地上3-4层，6栋唐式风格围合单体楼。是集商业、酒店于一体的大型城市结合体项目。
格局分区
格局名称
| 御膳坊
| 百业坊
| 大唐客栈
| 刘伶轩
| 绮唐阁
| 藏珍阁
|
面积（㎡）
| 2378.33㎡
| 2835.58㎡
| 6078.19㎡
| 2318.57㎡
| 2406.34㎡
| 2263.66㎡
|
2、 商业定位
竞争对手分析
商业项目
| 位置
| 业态
| 招租面积划分
| 租金（元/㎡）
| 免租期及其他优惠政策
| 入驻率
| 点评
|
大唐不夜城
| 雁塔南广场以南
| 餐饮、休闲、购物、健身、旅游产品
| 300㎡（餐饮、休闲为整栋出租）
| 60-100元
| 1-2个月免租
| 未开业
| 体量最大，规划配套最全。但目前消费人流导入不便。未来经营，将会有巨大潜力。
|
大唐芙蓉园新天地
| 大唐芙蓉园南门围合
| 西安第一家以夜生活为主体的主流街区(餐饮、休闲酒吧一条街、旅游产品)
| 窗体顶端
50-1000㎡窗体底端
| 40-60元
| 5-6个月免租，赠送第一年物业费
| 30%
| 因前期未进行相应商业氛围培育，商家更替频繁，现在推出的重商、培商政策有一定收效，入驻率提高。且和马路对过的游乐园遥相呼应，不显单调。
|
大唐商业广场
| 雁塔北广场围合
| 餐饮、休闲、购物、旅游产品
| 500-2000㎡
| 100-120元
|
| 100%
| 因招商较早，围合的中间景观即是亚洲最大的音乐喷泉，人流量巨大，目前经营在本区域内稍显乐观，租金也是最高。
|
大唐通易坊
| 雁塔西路
| 以统一唐文化风格的特色建筑著称，如雍布拉康藏文化主题餐厅、印度菜菜、日落之前酒吧、曲江KTV城、瓦库茶语、皇家极品咖啡等
| 100-300㎡
| 60-80元
| 前期免租2个月
| 90%
| 因临雁塔西路，路段人流量较大，且招商单位面积较小，入驻率高，也是中高档特色餐饮的聚集处。
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现象一、曲江大雁塔商圈内商业项目普遍以旅游景点为资源，依托大雁塔、南北两广场及大唐芙蓉园做文章，业态重复性较强。
现象二、大雁塔及南北广场人流最大，附近商业经营情况稍理想，大唐芙蓉园人流次之，附近商业经营情况欠佳，商铺空置率高。由于游走路线的限制，大唐芙蓉园目前已成为本区域旅游资源的末端，以旅游产品为主的业态难有市场支撑。
现象三、本商圈内聚焦的商业定位以旅游消费为主，餐饮、购物居多，而曲江新区内的高尚住宅区生活配套不健全，好多要依靠老城区内的配套为主。
现象四、由于以上项目一味追求差异化竞争，招商追求新特感，急于实现所谓的利益最大化，导致商业定位时忽略了很多原生业态，即：周边高尚社区的配套（超市、健身中心、女士休闲SPA馆等），和配合旅游资源的平价消费场所（品牌快餐）。
市场定位
? 商业定位：曲江首席高尚都市生活加油站
? 集餐饮、购物、休闲、娱乐、社区配套等多功能于一体的新商业中心。
? 关键词：首次，首席，唯一；商业街区，街头文化，互动性，参与性；超大体量，多业态，超市，娱乐休闲，餐饮，综合体；旅游，土特产；购物+逛街，中高档，时尚、新潮等。
功能定位
? 餐饮+购物+休闲+娱乐+社区配套
档次定位
? 整体中高档
? 超市大众化
? 餐饮娱乐相对高档
消费者定位
? 曲江新区内高尚社区的居民（曲江公馆等）；
? 年轻白领、上班族；时尚男女青年；
? 来西安旅游者。
3、 业态布局
1． 御膳坊
以大型特色餐饮为主，例如大型音乐餐厅、餐饮文化体验店，如若商户竞争力强，一层和二层也可考虑分层招商（需进行二层的入口改造）。
2． 百业坊
以中小型特色餐饮为主（铺位灵活划分）。
3． 大唐客栈
品牌酒店（已落实）。
4． 刘伶轩
酒吧、咖啡吧、休闲娱乐兼女士俱乐部。
5． 绮唐阁
品牌超市。
6． 藏珍阁
健身俱乐部、各类运动俱乐部。
4、 目标商家
餐饮
(1)新天地亚科音乐餐厅
介 绍 ARK是个能让你感到身体每个细胞都在发散着热力的地方。每天晚上，这种“high”的气氛弥漫在这个摇滚、原创音乐的圣地，引领所有的朝圣者们开始新的音乐旅程。
ARK与新天地其它的店不同，如果你步入那扇并不起眼的、嵌在石库门上的玻璃门，想在这里寻觅老上海的温馨浪漫，或是想找个宁静的空间细语柔情，你会非常失望。ARK是日本彩虹乐队最具影响力的唱片之一，原意为“诺亚的方舟”，“ARK”这个名字的由来似乎早已注定了它作为“上海第一家原创音乐酒吧”不可动摇的地位。在这里有价值二十五万美元、在日本开演唱会专用的超级音响，大型的中空舞台每晚都有两三场来自日本和内地的知名流行乐队的现场表演。邀上三五知己，点上一杯饮料，在这个充满激情的地方随着狂放不羁的音乐、旋转变化的灯光，尽情地释放白天的压力，抛却所有的烦恼和忧愁。在这里，你将会是另一个自己，一个无拘无束、尽享音乐的自己。
晚上的ARK是藏龙卧虎之地，非但有一批新生代的原创歌手在此露面，还引来了一大批唱片公司的星探，连音乐台的知名主持人也是这里的常客，不时在现场挖掘着最新鲜动人的音乐元素。在ARK这个舞台上，许多本地的歌手和音乐组合不断成长并为人所认识，进而走上了更为广阔的舞台，而他们清新淳朴、平淡率真而又充满激情的音乐风格也使ARK受到越来越多人的欢迎。如果你自认为是一个走在时尚尖端的人，那么ARK是你一定不能错过的地方。
ARK名字的由来
1999年7月日本彩虹乐队的二张最新唱片[ARK][RAY]在亚洲的日本、新加坡、泰国、马来西亚、菲律宾、香港、台湾七个国家及地区同时发行，以总计600万张的发行量荣登各国家及地区的排行榜第一名。同期在日本国内举行的巡回演出[1999 GRAND CROSS TOUR]（6地区12场次 观众65万名）的现场实况通过卫星转播，吸引了中国大陆、香港、台湾约一亿人次的观看。现在彩虹乐队俨然成为亚洲摇滚乐队第一人。
2001年，在中国大陆诞生了第一家真正意义的LIVE HOUSE/主题音乐餐厅，彩虹乐队参加主题音乐餐厅的命名，意味着上海原创音乐历史新里程的开始，并将影响和推动今后原创音乐文化的发展。根据他们的倡议，将主题音乐餐厅的店名以彩虹乐队代表唱片[ARK]予以命名。[ARK]原意为诺亚的方舟。祝愿大家乘坐这诺亚方舟开始新的音乐旅程。
(2)采蝶轩
介 绍 步入采蝶轩，跃入眼帘的是光滑的弧线、绵延的白墙、莲花灯等带有佛学意味的设计元素，顿时之间，心灵深处有一种静谧宁和的感觉在慢慢升起。在这样一个神秘、肃穆，同时又不失行云流水般的灵动感的空间，品尝传统精致的中国菜，仿若置身于世外桃源。 “采蝶轩”是被《国际美食指南》评选为世界十大食肆之一的国际餐饮集团公司，第一家分店在上海的新天地。采蝶轩以传统精致的中国菜式而着称，它的菜肴讲究合理健康的营养成分搭配，并随着季节的变化而有应时的菜式变化；同时还以上菜的艺术（包括每道菜的装盘、色香味的传达、尤其是选择菜的热度恰到好处的那一刻上菜）而闻名中外饮食界。
采蝶轩带来的不仅仅是它的菜肴和服务，更是传达着一种清新雅致、参佛悟禅的文化取向，而采蝶轩的英文名字——“ZEN”，正是佛学中“禅”的意思。将现代和古典相合、将禅意与生活互融，空间、光影、音乐、视界……多感观的饮食文化就是采蝶轩——ZEN带给你最真的感悟。
(3) C.J.W.星际餐厅
介 绍
C.J.W.位于新天地广场南里，光听名字，也许大家会奇怪店主为何将这三个字母组合在一起做为店名。其实，C.J.W是用了英语Cigar、Jazz、Wine（雪茄、爵士乐、美酒）的第一个字母，也即是店子的主题：雪茄文化、优雅爵士乐及各式美酒的聚集地。
关于乐队
C.J.W.的爵士乐队由分别来自不同国家的5人组成，由于共同的爱好而走到一起。
主唱：Emma
吉他：Roberto
贝司：Leo
鼓手：Nicholas
钢琴：Andy
关于装修
C.J.W.共有三层，为了方便音乐的传播，店主特别在餐厅底层做了一个玻璃棚，并将舞台上方做了中空设计，使得楼上楼下整个空间都能聆听到美妙的爵士音乐。
关于历史
C.J.W.成立于1998年，总店位于台北。由于看好中国内地市场的发展潜力，也由于上海拥有众多的爵士乐爱好者，店主便决定在上海开设C.J.W的第一家分店，并选择新天地这一上海时尚新地标为内地业务的起始点。
特别推荐
雪茄
品牌：罗密欧与朱莉叶（Romeo Y Julieta）
品名：邱吉尔（Churchill）
邱吉尔雪茄称得上是罗密欧与朱莉叶品牌下的代表作，广受雪茄爱好者爱戴。雪茄味浓且醇，赢得众多雪茄爱好者的赞誉，而且口碑极佳。
红酒
1993年的R5 Chateau Lynch Bages
入口香醇的上等红酒，充满黑莓和黑葡萄的香甜。
The Macallan 纯麦芽威士忌
有“纯麦芽威士忌中的劳斯莱斯”之称的The Macallan纯麦芽威士忌，采用苏格兰大麦Golden Promise酿制，备受全球鉴酒专家一致推崇。
娱乐
休闲
超市
（1）好又多量贩店
介 绍 好又多是一家大型的流通业量贩型台资企业，主要经营产品有：零售日用百货、日用杂品、针纺织品、五金交电、照像器材、仪表仪器、工艺美术品、精品、精细化工产品、音像制品、副食品、粮油制品、冷冻食品、干货类食品、烟、 酒类、书籍，并提供相关的商务咨询和商务服务， 配套中西快餐 、电子游戏机娱乐务、食品加工及销售等。好又多百货商业广场有限公司自97年8月开设首家店—— 广州天河店以来, 又陆续在全国各地开设五十几家新店,至今在广州、番禺、深圳、成都、 昆明、绵阳、西安、武汉、福州、厦门、宁波、温州、杭州、上海等城市均已开设分店, 并以成倍的数量在增长。
好又多量贩经营管理特色
1、博采众长，中西合璧。
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2、经营方式多样化。 有位于城郊的大型仓储式会员制商场,也有社区型超市,两者相互补充，相得益彰。
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为更好地适应国情需要，公司积极推行管理人员本土化，除了少数高层经营管理者为台湾干部外，其余管理干部均为大陆干部，公司并积极培养高层经营管理的大陆干部,给员工提供更大的发展空间。
4、完善的教育训练体系和晋升制度。
公司严格推行一套完整的教育训练体系，并