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《连云港市实施江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）PDF文本

连云港市实施《江苏省城市规划管理技术规定》细则（试行）第一章总则1.1为保证科学、合理地制定和实施城市规划，实现城市的社会经济发展目标，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城乡规划条例》、《江苏省城市规划管理技术规定》（以下简称省《技术规定》）等城乡规划相关的法律、法规、规范和专业技术标准，并结合连云港市实际情况，制定本实施细则（以下简称细则）。1.2本细则是与省《技术规定》相配套的规范性文件。在连云港市城市规划区内进行城市规划编制和城市规划管理，均须执行省《技术规定》和本细则。详细规划编制、城市设计、筑设计涉及筑高度、筑间距、筑退让、设计标高和日照等筑管理内容，也应符合本规定。1.3连云港市城市规划区范围按《连云港市城市总体规划(2008~2030)》内容确定，旧区包括：新浦旧城区范围为海连中路、南极北路、解放中路、盐河北路、人民路以及龙尾河相围合的区域，面积约22平方公里：海州旧城区范围为玉带河以南、南大街以东、东风路興素前网ZS沁.ET
以北、花园路以西的区域，以及玉带河以北、海连西路以南、幸福路以西至铁路东侧的区域，面积约3.9平方公里：墟沟旧城区范围为大港西路以南、西园路以东、中山路以北、海棠路以西的区域，面积约1.5平方公里。新区是指城市规划区范围内旧区以外的其它范围。城市总体规划确定的规划设用地范围内的铁路、公路、河道、管线等适用本细则。城市规划区内乡镇可参照执行。第二章城市土地使用管理2.1城市用地分类2.1.1城市用地，根据其使用的主要性质进行分类，按照《城市用地J分类与规划设用地标准》(GB]137-90)顸行。2.1.2与城市用地相连的各级风景区、各类旅游度假区，其向公共开放，并有一定游憩设施的用地（包括用地范围内水域），可以计入公共绿地，其余概不作为城市设用地。2.2设用地的适性规定2.2.1各类设用地的划分和使用性质应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划的规定。罚素衬网Z.Z沁
22.2尚无经批准的详细规划的设用地，应由城市规划行政主管部门根据分区规划或总体规划的规定进行设适性划分。2.2.3城市设用地的适性在控制性详细规划中明确，并在城乡规划主管部门出具的规划条件中确定。适性的具体要求按照《江苏省控制性详细规划编制导则》执行。2.2.4第2.2.3条中未列入的设项目，由城市规划行政主管部门根据设项目对周围环境的影响和基础设施等条件，确定其适性。2.2.5需改变经批准的规划用地性质或超出规定的适范围的，应对不才X规划进行调整，并按规定程序和审批权限批准后方可实施。2.2.6城市新居住区应按国家和省城市规划行政主管部门规定，同步安排教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理及其他八类公共服务设施用地，为居民提供必要的公共活动空间。2.2.6.1居住公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》(2002版)(GB50180-93)的规定。在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人规模相对应的千人总指标。野素材阀Z.Z沁.ET
幼儿园应与居住项目配套设，原则上服务范围不宜跨越城市主干道，小学设应适当考虑规模办学需要，但原则上服务范围不宜超出城市街区。2.2.6.2为居住区配套的商业设施规模不应大于总筑面积的5%。距各级商业中心较远的小区，不宜小于总筑面积的3%。住宅底层原则上不得设路商业用房，按规范配套的商业用房宜集中独立布局。居住公共商业服务设施在布路上应相对集中，可按嵌入街坊式布局，宜布路于居住小区主次出入处，以方便居民生活，并与一期住宅工程同步设和同步投入使用。曲麦JZ_J2.2.6.3居住用地(5公顷以上)中必须布露不丞于三个用于居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间（含公共绿地、硬质铺装），并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积。其用地总面积组团级按不得少于人均0.4平方米核算，小区级按不得少于人均0.8平方米小区核算，最小用地规模不得小于400平方米。2.3筑基地控制指标2.3.1新出让居住小区筑基地面积原则上不宜小于5公顷。城市旧区范围内筑基地面积0.66公顷以下的用地不宜单独出让，应按城市规划要求优先安排公共绿地或者配套公共设施用地。素材阀Z.Z沁.ET
2.3.2筑基地不足上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且不妨碍规划实施的，城市规划行政主管部门可以核准设：2.3.2.1邻接土地已经完成设或为道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。2.3.2.2因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。2.3.2.3社区配套用房、垃圾收集和中转用房、变配电房、泵房、公厕等涉及社会公益性的设项目。2.3.2.4未纳入近期改造范围，经具有法定资质的机构鉴定并经房产主管部门确认为危险房屋的，应进行土地收储，暂不具备土地收储条典意篇U.NE可件的方可进行除险加固。2.3.3城市规划区内的成片开发地区，必须编制详细规划，经批准后实施。2.3.4城市各类筑的筑密度、容积率不应超过表2.3.4的规定。2.3.4.1城市各类筑的筑密度、容积率应严格执行控制性详细规划。如有变动，应先调整控制性详细规划，经规定程序批准后方可变动。2.3.4.2严格容积率、筑密度、绿地率等规划经济技术指标的规划管理，土地一经出让，无特殊原因不得擅自更改规划设计条件确定的興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
容积率、筑密度、绿地率等规划经济技术指标。2.3.5筑基地原有的容积率已达到或超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩、加层。2.3.6筑底层功能为非机动车库或储藏室的层高小于2.2米的筑面积不计入容积率。表2.3.4设基地筑密度、容积率上限指标（工业筑为双向指标）筑密度容积率设类型(%)筑素村新区旧区Z新区NE旧区低层333511.1住宅多层26281.61.7筑小高层24252.02.2高层20203.53.5多办公45502.53层公高筑类354056层商业筑多55603.54理罚素前网Z.Z心.ET
类层高50555.56.5层低55600.7-1.21.0-1.5层工业筑类多45501.0-2.01.2-2.5层注：1、表中所列数值以单块筑基地计算，住宅筑密度和住宅筑容积率分别是指住宅筑净密度和住宅筑面积净密度：住宅筑的1717C7筑基地达到层住缅团及以正规模时，采用居住角地控制上限指标的，根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002年版)3.0.2.2条居住区用地平衡控制指标折算。2、幼托、中小学校等设项目的容积率不得超过上表中相应住宅筑的指标。3、工业用地应当提倡设多层厂房，并在规划条件中规定容积率下限；工业用地上兼容的自有办公和生产研发筑，其筑密度、容积率指标、高度控制可参照办公筑执行：有特殊工艺要求的工业项目，其指标可根据实际情况确定。4、同一地块或同一筑内包括不同设类型的，其筑密度和容积率按不同设类型的筑面积比例折算。興尚理筑素前阀Z.ZC.ET
5、表中指标为区间的，低值为下限，高值为上限：其余指标为上限。6、在满足日照、交通、消防、施工安全等要求的前提下，上表中筑密度和容积率可以按照市政府批准的详细规划确定的指标执行。7、工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。2.3.7筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其筑面积可不计入筑容积率控制指标范围。2.3.7.1通道内不设路商业设施，通道全天候对公众无偿开放。2.3.7.2通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不7C NE通行公交车辆的城市支路的通道下的净空高度可不小于4.5米。2.3.8筑层数的计算筑的地下室、半地下室层数按民用筑通则要求计算，筑以外和贴邻的地下室、半地下室顶面高出室外设计地面的高度小于等于1.5m者（含符合植被生长要求的覆土厚度），底部设路的高度不超过2.2的自行车库、储藏室、敞开空间，可不计入筑层数。筑屋顶上突出的局部设备用房、出屋面的楼梯间等，不计入筑层数内。住宅顶部为2层一套的跃层，按1层计，其他部位的跃层以及顶部多于2层一套的跃层，应计入层数。素材阀Z.Z沁.ET
第三章筑管理3.1筑间距3.1.1筑间距应符合日照、消防、抗震、安全的要求，并综合考虑采光、通风、环保、视觉卫生、工程管线和文物保护等方面的要求，同时执行本细则。3.1.2住宅筑的日照一般应通过与其正面相邻筑的间距控制予以保证。不能通过正面日照满足其日照标准的，对住宅筑日照间距的控制不应影响周边相邻地块特别是未开发地块的合法权益（主要包括J.N正T筑高度、容积率、筑物退让)。3.1.3城市规划区范围内正南北向低、多层住宅筑日照间距系数低限值为1.5。旧区改中确实难以达到规定标准的新住宅自身的日照间距系数酌情降低，但日照间距系数低限值不应低于1.46。高层筑与本地块内北侧新高、多、低层住宅之间应进行日照分析，住宅筑不应低于大寒日2小时的日照标准：与周边有日照影响的相邻地块现状住宅筑之间也应不低于大寒日2小时标准。3.1.3.1住宅筑的筑间距按下列公式计算（图示见附录二）：L=L1±L2罚素衬网Z.Z沁
L=筑间距L1=日照间距L2=遮挡筑遮阳点至该筑背阳面外墙的距离3.1.3.2住宅筑的日照间距按下列公式计算（图示见省《技术规定》附录二)：L1=iHL1=日照间距i=日照间距系数H=筑的计算高度3.1.3.3住宅筑日照间距可按表3.1.3.3不同方位日照间距折减系数换算。典山表31好：3季同方位明照间距折减换算表NE方位>0°一≤159>15°-≤60°>60°折减值1.0L10.9L10.95L1注：1、表中方位为正南向(00；)偏东、偏西的方位角。2、本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅筑。3.1.4住宅筑间距非平行布路时，当相互夹角小于等于600时，其最窄处筑间距按平行布络的住宅筑间距控制；当相互夹角大于600时，其最窄处筑间距按垂直布路的住宅筑间距控制。方位角计算以被遮挡住宅筑方位为基准。興素前网ZS沁.ET
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