国际生态老年公寓
项目可行性报告
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老年问题严峻下的老年公寓 据国家部门相关统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。因此，解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。1996年我国出台了《中国人民共和国老年人权益保障法》，提出了“老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为、老有所享”五项工作目标，而其中第一项就是“老有所养’，表明了首先要保障养”的基本条件——居住环境。《老年人权益保证法》中也明确规定：国家鼓励、扶植社会的组织或个人兴办老年福利院、老年公寓、老年医疗康复中心等设施。 老年公寓兴起于北欧一些国家，90年代在美国一些城市发展起来，成为房地产业的新兴领域。中国的北京、上海、天津、大连、杭州等城市近几年也相继建成老年公寓，随着经济的发展、人民生活水平的提高以及观念的变化，老年公寓的市场需求将不断增长。 老年公寓开发的市场机会点 1、我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，我国进入老龄化社会已是不争的事实。有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。 2、“老年公寓市场”潜力巨大 2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘，并且在市场上得到了较好的反响。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个极待开发的产业。 零点调查提供的分析显示，在中高收入老年人期望的入住方式中，希望购买房屋产权的占调查总数的51%，打算租赁房屋使用权的占24%，希望购买产权式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%，这意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好。 3、老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响，国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，一方面下一代与老一代分居现象不断增加，另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离，离而不远”的特点，因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。 4、“421家庭”催生老年住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”，由此引起了一系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，老年公寓呼声高涨，呼之欲出。 5、国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 在今年召开中共全国政协十一届三次会议上，沈瑾、荣海等代表专门提出改善老年人养老一事，许多中央领导对此十分重视。国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。例如河南、四川重庆等地方政府采用养老服务机构建设用地可划拨、多项税费可减免、贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。 6、老年住宅在京、沪等地倍受热宠。 据统计1998年10月我国有800所老年公寓社区，其中规模较大、设备齐全、知名度较高的有北京的东方太阳城和北京太阳城、浙江省永嘉县乐山庄、天津鹤童老年公寓、上海众仁老年公寓、乐山夕阳红老年公寓等，其示范效应已在一些地方掀起了开发“银色产业”的热潮。
我国城市老年公寓发展存在的问题 目前，我国城市老年公寓发展存在的问题主要有： 1、老年人住宅明显不足 由于国家和集体长期包办社会福利事业，资金不足，与日益增长的需求相比，我国现有的老年人福利设施严重不足，社会福利机构的总床位数仅占老年人总数的0.8%，与发达国家3%—5%的比例相比差距相当大。 2、规划专业水平低，设计不符合老年住宅标准。 设计与《老年人建筑设计规范》相距甚远，以完成床位数为目标，忽略安全、舒适、休闲等。 3、规模小、功能相对单一，配套设施不足。 国内目前的养老机构绝大多数属于公办社会福利型，面向“三无”老人，规模小、功能相对单一，配套设施不足，远远满足不了高知识层次的、高收入的退休人群的需求现有老年住宅较为落后。 4、环境质量有待提升。 5、服务质量不专业。
国际生态老年公寓 生态老年公寓+联合体+战略联盟 国际生态老年公寓，现代老年公寓典范，与国际接轨，符合中国国情，无论在理念、规模、服务、可持续发展、低碳环保等方面都体现创新意识，集居家、托养、旅游、度假、疗养、娱乐、饮食、保健等于一体的多功能生态老年公寓，解决社会老人福利事业燃眉之急。 我们将利用先进的开发服务理念，整合优势资源，与老年公寓不可或缺的服务机构联合，与其它相关服务公司机构形成战略联盟，强强联手，优势互补，打造一流的现代化国际生态老年公寓。
国际生态老年公寓选址和建筑风格特点 依照老年人的特点和需求，国际生态老年公寓选择在不远离社会，不远离家庭和亲友的城市郊区结合处，空气新鲜、交通方便、公园绿化、风景优美，能结合当地旅游度假资源进行开发。 国际生态老年公寓以人为本，颐养天年为导向，满足居住功能的要求，安全、卫生、方便、适用。结合城市意味、社区功能和生态目标三种元素，低容积率，高比例公建设施，高水平的社区服务。 1、全社区无障碍设计。与经验丰富的国际专业老年住宅设计机构合作，严格按照《老年人建筑设计规范》设计建筑。 2、智能化生活。智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项社区服务。 3、以人为本，终生关怀的人性化设计。满足老年人的特殊使用要求。配备紧急呼叫对讲系统，网络系统、消防系统等保障老人安全。 4、园林、酒店、度假式公寓，环境幽雅，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔，公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。 5、户型合理化，满足不同档次的老年住宅需求。充分考虑不同年龄阶段、不同阶层等因素，户型设计个性化、合理化，既有居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓，又有别墅式的高档老年住宅、医院式的养老病房。 6、专业、完善、系统的配套设施服务。配备完善的医疗保健、家政服务、超市商场、银行、保险、邮局、会所、健身房、老年大学、温泉、棋牌娱乐室等生活配套服务设施。以人为本、集成服务、安全方便、终极关怀。
国际生态老年公寓对当地产业的贡献 1、国际一流老年公寓，社会福利事业示范工程与形象工程，推动社会福利事业的健康发展，丰富国民经济和社会福利发展计划内容，利国利民，获得较好的品牌效果与政府关注。 2、能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务内容，满足他们颐养天年的愿望，健康安全、舒适休闲、绿色、可持续发展，同时减轻年青家庭的生活负担。 3、国际生态老年公寓是福利性事业，商业化运作。以老年人养老，带动医疗、商业、服务业、娱乐的多元化经营发展，集成式服务，福利性质将吸引普通家庭居家附近，带动当地经济发展。 4、带有度假特色的中老年旅游市场是国际生态老年公寓亮点之一。生态旅游度假、老年服务、品牌形象工程将吸引海内外中老年人士前来观光体验旅游。 5、催生老年商品市场从普通商品市场细分，形成庞大的居民消费市场。除了传统的食品、服装、旅游市场以外，老人住宅市场、金融保险市场等，将成为当地经济中的一个亮点。
国际生态老年公寓对当地金融行业的贡献 发展国际生态老年公寓房产项目，这将促进发展金融行业，衍生新型金融产品。 1、中高经济收入的老年人基本拥有完全产权但不适宜养老安居的房子，老年公寓将吸引其二次购房，极大的推动二手房交易市场，活跃了二手房租售，缓解了当前住房需求紧张的局面。 2、老年公寓与二手房租售，将衍生诸如“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”“以租代养”“售房养老”“房产置换”“老年保险金融服务”“时间银行”等房地态和金融产品形式。
政府和社会全面支持国际生态老年公寓 1、在当前老年福利事业尚未有较大的突破时，政府急需国际一流的、管理服务先进、绿色可持续发展的富于创新的经营模式的老年公寓示范工程。 2、2006年颁发的《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发〔2006〕6号）鼓励和支持不同所有制性质的单位和个人以独资、合资、合作、联营、参股等方式，兴建适宜老年人集中居住、生活、学习、娱乐、健身的老年公寓。 3、财政部和税务总局《关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知》（财税〔2000〕97号）中明确规定管理服务机构将得到减免租金、税收、水电等优惠。 4、福利事业，商业经营，政府主导，给予较大的优惠政策如立项审批、建设土地、费用征收、银行贷款、财政资金支持等。 5、社会全面关注国际生态老年公寓，老年人协会、福利彩票基金、慈善基金会、公益义工团体等大力支持与帮助老年公益事业。
附1：关于给予国际生态老年公寓优惠政策支持的报告 XXXX人民政府： 目前我国是世界上老年人口最多的国家，我国进入老龄化社会已是不争的事实，解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的一个紧迫的社会问题。养老院、敬老院、老年公寓住宅等老年住宅数量明显不足，而且规划专业水平低，设计不符合老年住宅标准；规模小、功能相对单一，配套设施不足；环境与服务质量不专业，未能彰显以人为本，终极关怀的老年服务宗旨。真正满足中高经济收入的老年人的住宅不多，而期望具备专业老年住宅设计建筑、完善的医疗服务、家政服务、银行保险邮政服务、康健娱乐服务等现代老年公寓，来安居养老，颐养天年的老年人越来越多，这就是目前养老住宅的突出矛盾。 XX公司为了推进社会福利事业发展，完善和丰富老年住宅，通过漫长的考察调研与反复论证，借鉴国内外优秀老年公寓开发经验，为老年住宅市场开发具有国际一流水平的中高端老年公寓——国际生态老年公寓。 XX公司开发的国际生态老年公寓是福利性事业，商业化运作，也是国内外示范品牌老年住宅工程，满足中高档老年住宅市场需求，形成特色的旅游度假项目，带动医疗、商业、服务业、娱乐的多元化经营发展，集成式服务，福利性质将吸引普通家庭居家附近，推动当地经济发展和金融产业发展。 因此，希望XXXX政府在主导国际生态老年公寓发展的同时，能本着积极探索，模式创新的政策，给予一站式的立项审批、以优惠价格审批专门建设土地、减免费用征收、银行贷款、财政支持等政策。
附2：政府对于开发老年公寓给予了税收等方面的优惠政策 1、营业税方面 根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第六条第一款，“养老院
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