润丰·新世界广场营销策划执行报告
第一部分：市场部分
1、 区域市场状况分析
房地产市场总体供求状况分析
从桐乡市统计局《关于2005年全市国民经济和社会发展的统计公报》中有如下信息“房地产投资增速明显放缓。全市房地产开发投资额达15.13亿元，比上年增长9.6％，增幅比上年下降54.3个百分点。房地产施工面积186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，分别比上年增长12.3％和22.0%;竣工面价59.1万平方米，比上年增长28.1％，完成销售面积20.1万平方米。比上年下降46.9％，销售额5.21亿元，下降51.4％。”
从上述数据中得知，“桐乡的房地产市场发展明显放缓，”“2005年的房地产施工面积有186.9万平方米，其中住宅150.9万平方米，”换言之，商用物业的开发量在36万平方米，去年开发的量有望在2006年批量乃至全部上市，届时桐乡的商用物业供应将有喷涌之势。
项目周边竞争项目分析
为方便项目的平衡比较，将以表格的形式进行提交。
1
项目名称
| 尚城 (宝利·罗玛) 大厦
| 项目性质
| 商务楼
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基本指标
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地址
| 桐乡市润丰步行街与迎凤路交界处（8183939、8185151）
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占地面积
| 4000多㎡
| 建筑面积
| 约3万㎡
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建筑类型
| 单体两幢楼，1-4层为1万㎡思维精品商场，5-17层为商务公寓
| 商铺数量
| 80间左右
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| 商场标准层
| 约2500多㎡
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| 公寓标准层
| 约2500多㎡
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经营年限
| 40年，公寓50年
| 年递增率
| 未定
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发展商
| 桐乡金弘房地产开发有限公司
| 投资商
| ―――
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物管/经管公司
| 未定
| 管理费用
| 未定
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广告位费用
| 未定
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周边配套
| 润丰商业步行街的商业配套
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广告诉求
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定位
| 桐乡首座酒店式管理的商务公寓/数码广场（群楼）
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口号
| 时尚领地 财富旺角
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产品诉求
| 未来市中心金钻地段：润丰步行街核心位置；
步行街地标建筑，古罗马风格主题休闲广场和精致的空中花园；
完善的商务居住配套
品牌的物管服务（物管公司未定）
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经营规划
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各层功能分布/摊位数
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1F
| 沿街独立商铺、里面商铺统一作颐高数码城
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2F
| 颐高数码城
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3F
| 未定
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4F
| 未定
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5-17F
| 酒店式公寓（部分为速8统一经营，其余为自主产权）
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辐射范围
| 面向桐乡
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经营模式
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物业属性
| 发展商向小业主售卖产权，提供两年8％的返租回报
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租金（元/㎡/月）
| 未定
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售价（元/㎡）
| 商铺：外面：￥14000，里面：￥7500－9000；二层：￥5000－6000
酒店式公寓：带装修、返租回报的￥4500；毛坯无回报的￥2800－3500
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销售率/租赁率
| 商铺：3月下旬正式开盘，临街商铺基本售完，内街商铺销售缓慢
公寓：带装修、投资回报的酒店式公寓销售情况良好，毛坯剩余较多
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综合分析
| 1） 去年房产会以全新形象出现，更推出两年8％回报的由速8经营的酒店式公寓，一时销售状况火爆；但热潮过后，跌入销售低谷，近半年来公寓销售状况一般；
2） 引入速8酒店作为公寓的经营管理人，推进了公寓的销售进度；引入颐高作为裙楼商业的主力商家，带动裙楼的招商，对销售有直接拉动作用，在最短的时间内引进品牌主力商家进行经营管理输出，是项目推进的一个有效捷径，值得我项目在推售过程中加以借鉴。
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项目名称
| 瑞丰商务广场
| 项目性质
| 商务楼
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基本指标
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地址
| 桐乡市润丰商业步行街与为民路交界处
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占地面积
| 约34000㎡
| 建筑面积
| 约1.5万㎡（具体数据没定）
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建筑类型
| 3层商铺，4-9层单身公寓
| 商铺数量
| ―――
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经营年限
| 商场：40年
公寓：50年
| 年递增率
| ―――
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发展商
| 桐乡市瑞丰房地产开发有限公司
| 投资商
| ―――
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物管/经管公司
| 未定
| 管理费用
| 未定
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广告位费用
| 未定
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周边配套
| 润丰商业步行街的商业配套
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广告诉求
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定位
| 集大型商业、特色商业和部分的零散商业，成为一个集购物、休闲、娱乐为一体的综合性商铺
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口号
| 定做专属你的梦想空间
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产品诉求
| 长三角核心位置，交通四通八达；
位于繁盛商业黄金区域，配套完善；
提供星级酒店服务，商务休闲一体。
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经营规划
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各层功能分布/摊位数
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1F
| 业态没有特别限制，属于业主自主经营。
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2F
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3F
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4-9F
| 精致小户型私人公寓
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辐射范围
| 面向桐乡及周边地区的小额投资者
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经营模式
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物业属性
| 发展商向小业主售卖产权
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租金（元/㎡/月）
| 未定
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售价（元/㎡）
| 商铺14000元/㎡，公寓南向3600元/㎡，北向2800元/平米，装修费用400元/平米。
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销售率/租赁率
| 1F已经全部售完，目前临步行街有一间30多平米的在转让，价格14000元/㎡。2F、3F整体出售，目前有大约1500平米已经正在装修做咖啡厅。还有近3000平米已经预订，但还没有交定金，可以整体对外出售，价格给3000元/平米左右。
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综合分析
| 1） 位于润丰商业步行街核心地段，三层群楼商场，与步行街人流、商业配套共享，使该项目首层商铺销售价格可观；
2） 住宅产品以单身公寓为主，虽说与尚城产品同质，但因为尚城引进了“速8”酒店进行品牌输出管理，同样标榜提供星级酒店式服务的瑞丰商务大厦顿显失色；
3） 三层裙楼由于缺乏统一业态规划、统一招商，现在除一家咖啡厅在营业外，大量面积空置，更缺乏主力商家的有力支撑，因此商业裙楼（2－3层）只能低价出售；
4） 项目现在的工程进度：外立面已经基本完工，但公寓仍有大量余货（大部分集中在北面），二三层商铺基本未售，资金回收情况不乐观。
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项目名称
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| 中国桐乡鞋业皮革城
| 项目性质
| 商务楼
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基本指标
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地址
| 桐乡市世纪大道8号
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占地面积
| 122亩(8.13万㎡)
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| 建筑面积
| 约17万㎡
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建筑类型
| 四层商业楼,15层的商务办公楼,1.5公里的长的精品街区
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| 商铺数量
| 3000多间
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经营年限
| 40年
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| 年递增率
| 头两年发展商8%返租，无递增；之后未定
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发展商
| 浙江聚宝置业
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| 投资商
| ―――
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物管/经管公司
| 桐乡市市场服务中心、上海东方国贸物业管理公司
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| 管理费用
| 未定
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广告位费用
| 未定
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周边配套
| 新汽车站
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广告诉求
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定位
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| 集专业市场、精品商业街、综合办公楼为一体的综合商业体
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口号
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| 让财富旺起来
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产品诉求
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| 权威：政府立项；政府参与选址；交通要塞、客运、物流等配套
交通：320国道、泸杭甬高速、乍嘉苏高速、铁路、空港、水路等
产业链：濮院羊毛衫、崇福皮草大世界、海宁皮革城、桐乡传统鞋业
投资：超大规模；智能、信息化；商务办公一体；
财富篇：两年8％的回报；统一经营，国际采购商进驻；政府支持。
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经营规划
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各层功能分布/摊位数
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一期：
| 四层主体楼（A区）、15层商务办公楼、1.5公里的精品街区（B/C区）
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主体楼 1F
| 鞋业展示、批发（建筑面积约1万㎡） 427间
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主体楼 2F
| 箱包皮具展示、批发（建筑面积约1万㎡） 427间
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主体楼 3F
| 皮衣皮草（建筑面积约1万㎡） 427间
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主体楼 4F
| 仓库（建筑面积约1万㎡）
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B区
| 精品售卖店（建筑面积约1.15万㎡） 约152间
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C区
| 精品售卖店（建筑面积约1.15万㎡） 约140间
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商务楼
| 15层，标准层约1000㎡，共1.5万㎡；18间/层（可随意间隔）
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二期：
| 精品街区、商务公寓（规划中，未定）
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辐射范围
| 面向浙江、温州、台州、东莞、晋江、成都等著名产地的厂家及经销商，同时吸纳国际品牌加盟，形成全国性集散中心。
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经营模式
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物业属性
| 发展商向小业主售卖产权，提供两年8％的返租回报
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租金（元/㎡/月）
| 第一年免租，第二年收60％的租金，一层：租金1000元/㎡/年
二层：666元/㎡/年，三层：600元/㎡/年。
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售价（元/㎡）
| 首层：￥9000－10000；二层：￥7000；三层：￥5000
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销售率/租赁率
| 首层基本售完，尚余少量位置不好的商铺；二三层还有一定量的商铺未售；招商工作全面进行中。
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综合分析
| 1) 标准的口岸商业形态：紧邻桐乡市客运站旁，离高速公路入口近，客货运便利；
2) 交通便利：公路、铁路、空港、水路路路亨通；
3) 具备产业链支持，皮鞋乃当地传统产业，皮革有海宁前驱；
4) 规模大，集商贸、商务办公、酒店式公寓、餐饮、休闲娱乐于一体，走综合专业市场路线，较传统市场多元化，经营稳健，风险小；
5) 项目近期大力推进市场招商工作，争取在试业前尽量满场；在人才引进方面更作大投入，大有蓄势以待开业一炮而红之势；
6) B、C两段步行街现正内部认购中，具体开盘时间在今年下半年。
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项目名称
| 桐乡商业广场
| 项目性质
| 商业+酒店+产权式酒店
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基本指标
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地址
| 原320国道与庆丰南路交汇处
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占地面积
| 4268.91㎡
| 建筑面积
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| 150000平方米（商业70000平方米）
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建筑类型
| 1幢6层餐饮娱乐城、2幢20层产权式酒店、1幢18层宾馆、多层大型环形商业街。
| 商铺数量
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| 沿街80多间
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| 商场标准层
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| 公寓标准层
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| ———
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经营年限
| 商铺40年，
| 年递增率
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| ———
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发展商
| 浙江新凯房地产开发有限公司
| 投资商
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| ———
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物管/经管公司
| 未定
| 管理费用
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| 未定
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广告位费用
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周边配套
| 行政审批中心、新世纪大酒店、银园大酒店
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广告诉求
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定位
| 吃喝玩乐购 辉煌不夜城
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口号
| 开启辉煌不夜城 引领财富新时代
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产品诉求
| 日常消费、高档消费、特色消费、时尚消费、旅游消费于一体
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经营规划
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沿街商铺
| 美食新天体、时尚精品店、动感娱乐城、欢乐不夜天、家具生活馆、商务行政区
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环形商场
| 退台式商铺
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其它
| 自主经营四星级酒店，产权式酒店
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辐射范围
| 桐乡及周边地区
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经营模式
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物业属性
| 发展商向小业主售卖产权
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租金（元/㎡/月）
| ——
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售价（元/㎡）
| 未定
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销售率/租赁率
| 诚意认购中
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综合分析
| 1） 该项目是目前桐乡最大的综合商业项目，15万方的总体体量和桐乡首座超大规模餐饮休闲娱乐MALL，突破了现有商圈（东兴商圈）的传统临街店铺形式，将给桐乡零售商业市场带来巨大冲击；
2） 其商业定位是一个聚集各种商业形态的商业娱乐休闲综合体，包含的商业形态极为广泛：餐饮、购物、酒店等都在未来经营内，业态的兼容性、互补性较强；
3） 就其建筑形态而言，走的是临街商铺和大型建筑结合的路线，中心建筑物布置有推台式中庭，两翼业态与之形成业态的动静互补，从购物环境、人流动力线、出入口设置等角度考虑，中心环形建筑如加天幕，比较适宜做大百货。
4） 受市场环境影响，项目反应较冷谈，价格、返租情况等都还没有明确，一切都在静观其变。项目在招商上也存在问题，目前还没有一个有意向的主力商家，开盘推迟到5—6月份，可能会与我项目有冲突，形成一定的威胁。
5） &# |
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