1.1 项目背景

    1.1.1 项目名称
    三晋国际商贸物流城
    1.1.2 项目承办单位
    承办单位：山西三晋渤海投资有限公司
    法定代表人：裴剑
    1.1.3 项目拟建设区位、地点
    项目拟建设区位：晋中市经济技术开发区
    地块地址：108国道与汇通路交汇处
    1.1.4 承担可行性研究工作的单位
    山西三晋渤海投资有限公司负责研究工作的统筹管理工作；
    中国脑库—深圳综合开发研究院、深圳市合和地产顾问有限公司承担市场调研、市场定位、投资分析等相关工作。
    1.1.5 研究工作依据
    《山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
    晋中市经济技术开发区规划局《控制性详细规划》。
    1.1.6 产业背景
    山西商人曾经创造过举世瞩目的经济奇迹。
    滥觞于春秋的晋南盐业贩运，成就了中国最早的商人。绵延至17世纪初到19世纪中叶，晋商以雄厚的资金实力、先进的经营管理、优秀的商业文化，广拓经营领域和活动范围，其所经营的盐、铁、棉、布、皮毛、丝绸、茶叶、金融等商号店铺已遍设全国通都大邑，并远涉欧洲、日本、东南亚和阿拉伯国家，一时间“晋商”与“徽商”并驾齐驱，称雄国内商界长达500年之久。
    晋商的辉煌，推动山西成为当时的“海内最富”，而且有力促进了中国商品经济的发展、城镇的兴起和对外贸易的发展，极大丰富了中国的传统文化尤其是商业文化。
    然而，在20世纪初叶，这支囊括四海、驰骋九州的商帮，这股延绵千年、独步中华的商业血脉，却随着大清王朝的终结，在纷飞的战火中、在西方殖民的铁蹄下，嘎然消沉。由极盛到极衰，一百年来，山西商业元气，始终未曾恢复。
    改革开放以来，山西省经济得到了迅速全面的发展。2005年山西省国民经济高位平稳运行，综合经济实力进一步增强。初步核算，全年全省生产总值突破4000亿元，达到4121.2亿元，比上年增长12.5％。其中，第一产业增加值257.9亿元，因粮食减产下降5.4％，对GDP增长的贡献率为-3.6％；第二产业增加值2307.9亿元，增长15.9％，对GDP增长的贡献率达到67.4％；第三产业增加值1555.4亿元，增长11.6％，对GDP增长的贡献率达到36.2％。第三产业中，批发和零售贸易餐饮业增加值343.8亿元，增长14.8％；房地产业增加值106.5亿元，增长16％。全省人均生产总值12320元，按现行汇率计算达到1530美元。“十五”时期全省生产总值年均增长13.1％，高出计划目标5个百分点。生产总值总量在全国的排位由2000年的第21位前移至第16位；人均生产总值排位由2000年的第20位前移至第15位。
    2005年山西省三次产业比例由上年的7.4:53.7:38.9，调整为6.3:56:37.7。与上年相比，第三产业比重下降1.2个百分点，第三产业发展速度和比例有待进一步提高。
    煤炭是山西省的经济命脉。山西依托煤炭资源优势，采取非均衡发展战略，所有的产业都是煤炭的配套项目。经济结构以高度依赖煤炭资源、原材料工业为主，具有典型的资源型、初级化特征：结构档次低、运行质量不高、高购入、低产出，高速度、低效益，区域经济结构性问题日益突出。
    在党中央 “十一五”规划的指引下，新一届山西省政府提出全面调整经济结构，优化产业布局的战略思路，全方位勾画了山西省 “崛起中部”的宏伟蓝图。
    针对山西长期低价输出能源产品，又高价买进消费品（轻纺工业消费品60％以上需要从外省调入），蒙受严重双向价值流失的不利局面，山西省委八届七次全会提出山西省国民经济和社会发展“十一五”规划建议时，把物流业作为要大力发展的新兴服务业之一。发展现代商贸物流业，按照市场需求，积极地调整产业和产品结构，促进产业、产品的优化组合，实现资源在产业间和产业内部的优化配置，形成最优的产业结构，使山西的资源优势转换经济优势和市场优势。扩大第三方物流在山西产业结构中的比重，降低山西物流成本，提升山西经济的可持续发展能力和综合竞争力。
    发展现代商贸物流，是促进山西产业升级的必由之途！省发展改革委《山西省产业投资指导目录(2006年本)》中第“二十四、服务业”明确规定“1. 电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；2. 粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设”为鼓励发展的产业。
    山西商贸物流业仍处于起步阶段，商贸物流企业占地规模、资产规模较小，经营分散，布局不尽合理，所从事、涉及行业有限，与现代商贸物流业的要求相距甚远，与我国东部发达地区及周边省份相比，还有较大差距。
    物流业主要表现在三个方面：
    1）一是物流总成本占GDP比重偏高。据统计，山西省工业企业物流成本占GDP的比例高达40％，而我国平均水平在20％左右，国际上发达国家的水平一般在10％－12％，美国在10％左右。
    2）山西省的物流形态还比较落后，服务项目单一。物流企业仅停留在提供简单的运输和仓储服务上，难以满足优质、多元、快速、准确的物流需求。
    3）资源型物流比重偏高，缺乏产业产品作为经济支撑，运输难以形成回流，效率较低。
    商贸业主要表现在九个方面：
    1）业态不全，除服装批发较成熟外，其他行业尚未形成具有全省辐射能力的大型专业市场。
    2）规划设计落后，无法就地改造和再扩建改造。在建筑上空间尺度不合理，建筑立面和外形趋同，标识性差。交通上没有系统组织，人性化不足。
    3）经营环境恶劣，管理混乱、粗放，治安问题严重，脏、乱、差、堵。
    4）交易方式传统，现货交易、现金交易普遍。
    5）配套设施不全，停车难、仓储难、住宿难、吃饭难。
    6）经营管理落后，物业产权分散，难以实施统一营销推广，无法适应时代。
    7）商业信息不灵，软件落后，交易模式单一，信息反馈慢，难以参与区域化贸易竞争。
    8）物流系统落后，生意辐射范围越来越窄，运输成本高。
    9）消防隐患突出，设施不完善，火灾隐患大，商户生命和财产安全缺乏保障。
    山西商贸物流业的现代化和升级换代，势在必行！
    为推动山西省现代物流业和商贸服务业的发展，建设一个超大型、现代化、综合性、“一站式”物流商贸中心就显得非常迫切。
    本项目土地来源于三晋渤海投资有限公司通过政府出让