房地产项目市场定位报告
株洲文化园项目商业定位报告
二００八年七月
1 - 1 - 福建省福州市五四北路89号置地广场16F
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核心问题：
如何依托文化园为商业造势？
目录 开篇语 项目商业策略逻辑总图 分析篇 1、 株洲市商圈概况 2、 株洲市文化类产业概况 3、 建设中路区位解读 4、 文化园商业发展条件分析 定位篇 1、 商业总体定位 2、 商业总体功能定位 3、 商业主题功能定位 4、 商业部分推广思路 产品篇 1、 商业产品规划 2、 商业产品建议 策略篇 1、 营销策略 2、 销售策略 3、 招商策略 4、 经营管理办法 结束语 项目商业策略逻辑总图 
开篇语 群雄逐鹿割据，各出八方神通 再创株洲伟业，汇侨再起风云 株洲市芦淞服装批发大市场是全国十大服装市场之一，年销售额达150亿元。在株洲芦淞40个服装批发大市场中，又崛起一座建筑面积达12万平方米，高30层的金帝广场，它将可能成为芦淞服装市场群中的巅峰之作，堪称中南地区的“服饰帝国”。芦松商圈，仅建设中路1公里半径内，便聚集了大大小小43个各类型的批发市场和10余个大型商场。 并且在近年内，众多开发商，在株洲市场利好的吸引下纷涌而至，掀起了一阵房地产开发热潮，在大力促进株洲城市建设发展的同时，也加剧了房地产项目之间的竞争。可以预见，在未来的几年内，株洲市的房地产业的竞争必然更趋向白热化。 而近年内，株洲市房地产的未来，则趋向于对开发商品牌、产品品质、市政配套、日常配套更高的要求。企业及产品的核心竞争力将成为实现最终价值的必须筹码。 因此，项目的品质及配套的最终定位将在项目推广、营销的整个过程中起到制胜的作用。同时，在如此恶劣的市场环境竞争大势之下，企业和项目必须要建立核心竞争力尤其要强调“两种意识”和“两种策略”: 风险意识——考虑长远 利润意识——态度务实 1、 风险意识——有长远考虑：与时俱进制定战略 必须在土地开发、产品打造及营销执行上做好打苦仗、打硬仗的充分准备。开发商应结合株洲市当地的特色，推出适合本土市场环境的新战略、新理念和新模式，为企业和品牌注入新的时代内涵，提升核心竞争力。 2、 利润意识——有务实态度：加强自我内功修炼 既然不能控制外部环境，就应当做好自己，塑造产品本身价值；把产品做好，把形象做好，把口碑做好，从而锁定目标客户群体，赢取消费者的“心智”。应采取主动应对的市场策略，而不是被动等待市场和政策。尤其是旧城改造项目，项目本身即存在一部分的潜在资源，如何充分利用现有资源，也是强化项目利润的利器。 背景篇 洞察市场 把握先机 市场资源合理利用 株洲市商圈概况 株洲市发展历程 株洲市解放初期，株洲只是湘潭县辖下的一个小集镇。以农村人口为主,商业形态基本上固定为市集形式,由于时间地点和当时的经济状况条件的允许市场产品单一多以农贸物品为主,加以手工制品,买卖形式单一. 1951年5月，株洲设专辖县级市.由于改革开放 1956年3月，升为省辖地级市， 1983年实行市带县新体制。现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县五县（市）和城市天元、芦淞、荷塘、石峰四区 株洲市商业发展现状 一个商业中心——红旗商业中心：规划中的红旗商业中心，以红旗广场为中心，西括新华西路、文化路，东连向阳广场，北含天鹅湖区至桂花村一带，南到东湖至金钩山村一线，其商业定位是生活服务、文化休闲、生态旅游及专业批发。该中心规划的近期目标，即2005年至2010年，完成荷塘区作为市商业副中心，建设高标准、有特色的文化娱乐与购物休闲商业圈；中长期目标，即2010年至2020年，适应城市发展与人们消费理念变革的需要，依托本地旅游资源优势，大力发展生态旅游业。与此同时，将红旗广场周边打造成文化休闲购物区。 两条特色商业街：一是桂花路商业步行街。南起新华东路，北至金属公司，沿途店铺大多以经营五金产品为主，可望打造成特色小五金一条街。二是向阳东路特色农产品街。从向阳广场向东接快速环道，该路紧邻上瑞高速，是地方特色农产品打入城市的窗口，规划建设成株洲市区特色农产品一条街。 株洲市商业地产发展 株洲纯粹的商业地产应该是从02年开始启动，02年府前路步行街、株洲书城、保利大厦写字楼和新天产权式酒店加之随后芦淞商圈的几个专业市场如：智超、中国城、华丽2期、银谷等商业楼盘都销售火爆，随后处于四区的如：汽车城、汇亚国际、铜锣湾、女人街、新一佳、滨江商业广场、佳诚时代等产权式商铺在03、04年集中混战。05年东都、伟大、家润多、中旺、中鸿、徐家桥、金帝、汇金国际等项目风生水起， 就目前而言，在营业及即将营业的富华、中商、胜马可、九天、金冠、金轮又将迎来新一轮的商业热潮。 株洲市商圈的分布情况 芦淞区 芦淞商圈 石峰区 工业园区 天元区 嵩山商圈 红旗广场 中心广场 芦淞区 建设路商圈 荷 塘 区 
株洲市商圈总结 株洲市芦淞服装批发大市场是全国十大服装市场之一，年销售额达150亿元。在株洲芦淞商圈仅半公里半径范围，就有43个大大小小的服装批发大市场，堪称中南地区的“服饰帝国”，“服市帝国”一带四片的发展模式，近几年内很大程度上的带动了各区之间的发展。以下则是对株洲市各级商圈的分类概况。
| 商圈级别
| 商圈概述
| 主营业态
| 最高租金
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芦淞商圈
| 核心商圈
| 国内著名的中南地区服饰批发城，仅半公里内就有43个批发市场。
| 各档次服装批发
| “金冠”左侧服装批发市场每平方租金约为1000元左右。（店面小）
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天元商圈
| 核心商圈
| 株洲市政府重点打造区域，生活及商务配套相对完善，市政设施配套齐全，交通便捷，新一佳附近为区域商业体现中心
| 餐饮、娱乐、商务
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荷塘商圈
| 次级商圈
| 主打汽贸、汽配牌，然而在商业氛围营造上，却一直滞后于芦凇主商圈和天元次商圈。
| 汽贸、汽配
| 红旗广场附近每平方租金约100元左右
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石峰商圈
| 次级商圈
| 建设中路家装、家饰一条街，株洲工业区，相对商业部分则以日常配套为住，相对滞后与其他区域。
| 家装、家饰
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株洲市商业网点规划 株洲市商业网点分析与总结 芦淞区：株洲市商业名片，一带四片的核心商圈。 石峰区：株洲市成熟的工业集中区，商贸、物流基地。 荷塘区：被誉为“绿色城区”，专业市场的集中地。 天元区：株洲市新政府所在地政治、体育、文化、交通中心。 通达、便捷的交通网路布局 成就辐射中南片区的服装中转城市 芦淞区：以“商贸立区”为区策的芦淞，在商业地产的开发中，一直处于领先的地位。这几年在区商圈内部不断进行着改造与重建，壮大了各专业特色市场群。株洲大汉集团借助芦淞区浓厚的商业底蕴，早在四年前开发智超时尚广场，堪称特色商业街区开发经营的榜样，吸引了在此掘金的众多商家。中国城、银谷、天雅、建宁农贸大市场、佳诚数码电子城相继问世；正在紧锣密鼓的施工中的家润多广场、金帝广场、人和广场、建宁购物公园等项目让人目不暇接，商贸市场的繁荣景象不断给人民带来惊喜。目前芦淞市场群现拥有各类专业市场43家，营业总面积43.5多万平方米，市场从业人员逾6万人，年成交额达百亿元（占全市总量六成以上），每年向国家提供税收高达亿元。石峰区。作为株洲的主要工业聚集地，近年来，第三产业快速发展也是可圈可点，建设中路沿线“退二进三”工程实施顺利，依托品牌企业入驻，集规模经营构筑的响石岭、田心、湘天桥、杉木塘四大商贸、物流区初现雏形，并不断发展壮大。特别是去年底以来，铜锣湾百货、通程电器、肯德基、住宅产品市场二期等一批专业、大型、特色企业、市场的相继开业经营，一方面提升了石峰区商贸经营的档次和品味，另一方面有利带动了市场物流的增加和人气的聚集，为石峰区经济的发展和吸引更多的外部投资提供了一定的硬件基础。 荷塘区。被誉为“绿色城区”的荷塘区，近年来商业地产开发氛围日渐浓厚。逐步开发了医药大厦、中南蔬菜农副产品批发大市场、花鸟批发市场等30多个专业、中小型综合市场。相继开发了中南地区最大的汽车及汽车配件交易中心--株洲（国家）汽车城，伟大国际广场、东都
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