海南万国大都会
     
     
    海南万国大都会
    项目可行性分析报告
     
     
    
     
     
    目   录
     
    第1章      项目概况
    第2章      区域宏观投资环境分析
    第3章      海口城市发展规划分析
    第4章      海口商业环境分析
    第5章      海口消费市场分析
    第6章      海口商家资源状况分析
    第7章      海口各业态经营状况分析
    第8章      项目ＳＷＯＴ分析
    第9章      万国大都会项目定位分析
    第10章      万国大都会项目经济效益分析
    第11章      万国大都会项目发展前景分析
     
     
     
     
     
    第一章  项目概况
     
    一、项目背景
    “海南万国大都会”原名叫“万国商城”，位于海口市大同路26号，万国商城是1992年由海南新能源股份有限公司和海南省供销社联合开发的，当时将其定位于集休闲、娱乐、旅游、购物、办公、住宅为一体的综合性商城，试图将其打造成海南的“商业航母”。项目原总建筑设计面积为19.8万平方米，由主楼、裙楼、塔楼组成。已建部分的面积为13.3万平方米。现状为结构框架主体，7层通高，每一层都有面积较大的停车场。1994年，万国商城开始停工，这一停就停了11年之久，成了海南“最大半拉子楼”。直到2005年4月，由海南衍宏实业投资有限公司以7250万元人民币竞拍下“万国商城”项目-----海南这幢最大“半拉子”楼项目最终被海南衍宏实业投资有限公司完成整体收购，并于2005年4月底开始复工建设,到2007年3月，通过长时间的市场调查论证后，现已经完成整个项目的整体定位，并不惜重金聘请了国内一流的顾问公司和国内顶尖人才组建了专业商业经营管理公司；整个项目现在已经进入正式招商阶段。
    目前，万国大都会项目是海南省“十一五”期间重点项目，其建设规模、功能配套、聚客能力均创造海南商业之最，项目拟借鉴国内外最先进的城市购物中心经营模式，携手各商家形成战略合作伙伴，组织各业态构成优势互补，共同打造成为海南最好的商业航母。
     
    二、项目概况
    1、项目名称
       海南万国大都会
    2、项目建设单位
       海南衍宏实业投资有限公司
    3、项目位置
       海口市大同路26号
    4、项目地块面积
       本项目为先前已建部分之续建工程，位于海口市大同路西侧，项目占地面积25312m2，总建筑面积约140123.4m2(不含技术层)；地上建筑面积：107872.2m2，地下建筑面积:32251.25m2 ；停车位1400个，地块呈较为规则的“L”形。
    建筑密度：42%，容积率：3.5，绿化率:5%，功能为商业综合体。
    5、地块用地性质
    本地块为商业用地，开发大型商业项目。
    6、平面布局：
    平面设计呈斜L形依次按A、B、C、D区展开，各区相对独立，且整体使用，可根据市场不同需求进行灵活划分。对照功能分析图，A区主要为商业总导入区，且利用该区的交通提供以上各层的顾客交通。B区则为商业密集区，一层除解决商住，商业侧入等功能口部外，其它则在此安排展台，展柜等商品销售区。C区则为休闲综合区，在此配合中庭考虑静态商品交流，形成B、C区的动静结合模式。D区则为相对独立的商业混合区，主要考虑车库，与C区配套用房。
    按水平划分为A、B、C、D区。A区地上七层层高4.5M，第七层为技术层层高2.2M，地下二层层高3.9M；B区地上20层，裙楼7层（含技术层），层高均为4.5M塔楼均为3.38M，技术层层高2.2M，地下三层层高3.9M， B区八层——二十层则为住宅与酒店，酒店客房270个住宅120户。；C区地上七层层高4.5M，第七层为技术层层高2.2M，地下二层层高3.9M；D区10±0.000以上部分6层15.000标高为停车楼层高为3米，18.000-22.500为停车场配套用房层高4.5M,大屋面29.200标高处为电影院。
    7、此项目93年施工至地上七层停工，现已完成砼检测设计工作并办理了复工报告，完成了规划报建。工程计划工期九个月，2008年4月竣工具体详见进度计划表。
    8、本项目设计单位：中南建筑设计院海南分院甲级院
    施工单位：海南省海口市建筑工程公司一级企业
    监理单位：海南航达监理有限公司一级资质企业
    海南万国大都会项目改造装饰进度表