作者        窦锦凯
     
     
    指导教师    邱兆学
     
    提纲：
    题目
    摘要
    关键词
    正文
    参考文献
论房地产开发中的成本控制
     
    摘要：商品房价格持续居高不下，房地产投资不断增大，引起社会各阶层广泛关注。针对这一社会热点问题，本文从我国房地产市场开发现状入手，阐明政府及消费者不同态度，并针对房地产行业特点，较为详细地论述了房地产行业的成本构成即土地费用、前期工程费，建筑安装工程费，市政公共设施费用，管理费用，贷款利息，税费及其他费用。从土地供应价格，政府行政性收费，市政公共设施分摊，企业税收负担，信贷政策，物价水平等方面分析引起房地产开发成本加大的主要原因，重点揭示商品房价格上涨与其开发成本不断增加紧密相关。在上述基础上，提出通过控制土地供应总量，降低地价；清理不合理行政收费；合理分摊市政公共设施费用；降低税收负担；拓宽融资渠道；保持物价稳定；维持合理利润空间等主要措施来真正有效实现平抑商品房价格过高之目的。
    关键词：开发成本  合理利润空间  平抑房价
     
    近几年来，随着福利分房制度的结束，商品房便成为众所瞩目的焦点。它不仅与人们生活息息相关，并且成为居民消费支出的重点和投资领域的全新选择。居民改善居住条件的“主动型”需求，城市改造房屋拆迁带来的“被动型”需求，城市化加速农民进城带来的“自动型”需求，使得房价在短短几年内，一路攀升。根据国家计划发展委员会和国家统计局最新公布的数据表明，2003年四季度，中国房地产市场价格持续上涨，与上年同季相比，房屋销售价格上涨5.1%，土地交易价格上涨8.9%，房屋租赁价格上涨2.2%。政府、金融部门、开发商、建筑商建材行业对此都有不同的认识和准备。房地产业的快速发展，成为拉动GDP快速增长的重要因素，也成为政府和金融部门关注的重点。同时，房价的每次波动，也无不触动消费者敏感的神经，房价居高不下，成为压在百姓心头的一座大山。毕竟一套好房子是百姓圆一个幸福家园的梦想。因此，如何正确处理房价与居民消费水平的关系，在不影响国家税收前提下有效控制房价的攀升，创造房地产业良性循环的运行机制，已成为房地产业规范发展的一个迫切问题。
    一、我国房地产市场开发现状
    1、市场现状
    1998～2002年，中国房地产业发展速度始终保持在20%左右，其中商品房销售额和销售面积增长速度接近25%。从国际到国内，都可以看出房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。根据建设部提供的数据显示，2003年度全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，占同期固定资产投资的23.9%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。供销总量基本平衡，全年实现商品房销售1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%，其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点。商品房销售价格稳中有涨，去年商品房价格每平方米2458元，同期上升4.7%，全国有近20个地区商品房销售价格有较大幅度上涨。
    以上数据充分显示中国的房地产正处在一个发展的热潮中，供求两旺，产业兴旺是无可否认的。但中国的房地产市场既处于高速发展期，又处于转型、过渡期，市场发育还不成熟，行为还不规范，市场运行中还存在诸多风险。既需要警惕房地产市场的“泡沫性过热”现象出现，还需要警惕由于政府工程规模过大造成商品房空置率居高不下的“盲目性过热”危险。现实要求政府和企业要共同把握市场脉搏，通过“无形的手”和“有形的手”，共同促进房地产市场持续健康的发展。
    2、政府对现状的态度
    促进房地产市场健康发展，是满足城镇居民不断增长的物质文化需求的内在要求，有利于促进消费，扩大内需，拉动投资，增加就业，推进经济结构的战略性调整，保证国民经济持续快速健康发展。中央提出了四个新的消费热点，即住宅、汽车、通讯、旅游。尽管汽车增长速度快于房地产，但汽车在消费总额中的量比房地产要小。房地产业拉动经济增长占整个经济增长的四分之一，也就是说GDP增长7～8个百分点，其中有两个百分点是房地产拉动的。国务院18号文件首次提出房地产业是中国国民经济支柱产业。这表明了政府对房地产业的明确态度。同时，为了密切掌握房地产市场运行情况，加强对房地产市场的宏观调控，建设部，国家发展和改革委员会，财政部，国土资源部，中国人民银行，国家税务总局，国家统计局于2004年初联合发出《关于加强协作共同作好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》要求各地区按照“统筹规划，分布实施，互联互通，信息共享”的原则对市场运行状况和发展趋势做出准确判断。及时处理和解决发展中存在的问题，并通过向社会发布市场信息，引导市场理性投资和消费。紧缩房地产信贷的央行121号文件给房地产业也带来不小的震撼和影响。.
    3、消费者对现状的态度
    大多数消费者关心的问题是现在买房是否合算，房价会不会再度升高，质优价廉的房产是否能够真正买到，购房置业成为城镇居民消费和投资关注的重点领域。随着银行按揭贷款对居民个人消费的政策倾斜，个人买房已不再是不可企及的事情。很多大的楼盘，刚开盘就被抢购一空，有的地区甚至出现排队抢购的局面。购房一族，炒房一族在全国很多城市都不同程度地出现。1997年，全国个人住房抵押贷款余额是190亿元，到2003年底是8000亿元，是1997年的43倍。住房消费发展速度之快令人吃惊。市场也在呼唤理性的消费者。当然，以上局面的出现关键影响因素还是房价的上涨
    二、房地产开发中的主要成本构成
    1、土地费用
    土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。
    2、前期工程费
    前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。
    3、建筑安装工程费
    建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。
    4、市政公共设施费用
    市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。
    5、管理费用
    管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。
    6、贷款利息
    房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。
    7、税费
    税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。
    8、其他费用
    其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。
    三、引起房地产价格居高不下的主要原因
    1、土地供应价格上升
    据统计，从2003年二季度开始，全国很多地区土地交易价格持续保持较高上涨幅度，于2002年统计相比上涨5.4%。土地价格上涨主要是市场需求趋旺，部分地区调整土地基准地价，很多地区在土地交易中主要采用招标，拍卖方式造成。全国35个大中城市中杭州，太原，南昌，成都等分别比去年同期上涨28.3%，34.6%，14.3%和13.3%。以山东威海为例，在同一相邻地段2000年度取得土地每亩约需80万元，到2003年则需近150万元。涨幅之大令人吃惊。2004年1月13~14日全国住宅与房地产会议在武汉召开，主管房地产工作的刘志峰副部长明确指出：“目前部分地区投资增幅过大，土地供应过量，价格上涨过快，出现不同程度的过热，虚热和结构性问题，存在较严重的市场风险”。个别城市有些区位的地价上涨了1倍以上。
    以威海为例，按80万元每亩价格容积率为1.2计算，楼面地价为667元/每平方米，如按150万元/亩计算，同样的容积率，楼面地价将达1250元/每平方米。同一地段因地价上涨，开发成本每平方米就从677元上涨到了1250元，涨幅达87%。
    从2003年四季度开始，国土资源部对建设用地进行清理整顿，各地方政府抓紧土地储备。这些措施的施行，使建设用地更趋紧张。全国新一轮房地产圈地热潮不但未缩相反更趋高涨，地价更是一路上涨。有些城市在此过程中都暂停一段时间的土地交易，土地供不应求导致炒地盛行。许多人看到炒地炒楼有利可图便投身其中，形成新的需求，使土地供应压力更大，造成恶性循环。
    政府垄断土地的一级市场，而土地的供应量决定市场冷热和房价高低。地方政府在土地市场上的调控力度和水平，决定了房地产市场的发展态势。作为成本转嫁对象，地价的上涨，最终由消费者埋单。据统计，近两年部分城市在此影响下房价上涨较快，上海继2002年房价平均上涨约10%以后，去年又上涨约29%，北京上涨近15%，南京上涨了23%。
    2、政府行政性收费项目繁多，费用偏重
    导致房价居高不下的原因之一，房地产开发企业承担的行政性收费过重。从各级政府对房地产的收费项目看，不但繁多而且混乱。据建设部房地产税费联合调查统计，1996年北京.上海.广州三城市税费占商品房价格比重分别为18%，15.7%和24%。其中广州市1985年有关房地产税费仅五项，到1995年增至85项，其中80%以上为地方政府或部门规定的行政性收费项目。1995，1996年国家计委和财政部联合发文，后经国务院批准虽然取消了48项不合理收费项目，但房地产企业仍然面对沉重的行政收费。
    下面是某市收费项目一览表

    上表并没有列全该市行政性收费项目，但从上表中还是可以看出，仅各种收费，每建筑平方米就达近350—400元。
    3、市政公共设施由开发企业承担，加大企业成本开支
    房地产开发企业不但要承担房屋建设任务，还要承担诸如道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用，而且甚至要承担诸如学校，幼儿园，医院，派出所等各种非盈利性的公用设施。这些本应由政府负担的项目移嫁由开发企业负责，在加重成本开支的同时，无形增加了消费者的负担。很多公用设施不但要缴纳配套增容费，还要承担相关的建安，设备费用。这些配套设施的投入，房地产开发企业为实现赢利目的，只有通过提高商品房售价的方式以确保投资的回收。
    4、房地产开发企业税赋偏重
    房地产开发企业按收入额的5%交纳营业税，按营业税的7%交纳城建税，按营业税的3%交纳印花税，按实现利润总额的33%交纳企业所得税，按0.3—10元标准/M2交纳城镇土地税，按房产余值的1.2%交纳房产