江苏天园项目管理集团有限公司
     
     
    苏城·汇金大厦
     
     
     
     
    项目可行性研究报告
     
     
     
     
     
    宿迁市苏城置业有限公司
    二○○九年七月
     
     
     
    目录
    一、报告摘要……………………………………………5
    1.1总论
    ⒈2开发企业
    1.3项目简介
    1.4项目经济效益指标
    1.5结论、风险及建议项目概况
    二、项目概况…………………………………………………9
    ⒉1项目综述
    ⒉1.1项目位置
    ⒉2项目用地
    ⒉2.1用地面积
    ⒉2.2地块形状
    ⒉2.3地块现状
    ⒉2.4项目经济技术指标
    ⒉3项目发展状况
    ⒉3.1项目发展单位简介
    2      3.2项目法律手续
    三、项目投资环境……………………………………………………12
    ⒊1宏观经济分析
    ⒊1.1全国整体经济环境
    3      1.2宿迁经济环境
    四、地产市场分析……………………………………………………29
    ⒋1市场总体特征
    4.1.1 市场总体特征分析
    4.1.2市房地产市场总体价格水平分析
    4      2市场供给市场分析
      4.2.1住宅供给
    4      2.2商业供给
    4.3市场需求分析
    4      3.1住宅需求
    4.3.2商业需求
    五、项目发展定位……………………………………………………38
    ⒌1项目SWOT分析
    ⒌2发展战略
    ⒌3形象定位
    ⒌4产品定位
    ⒌5户型定位
    5.6客户定位
     5.6.1整体目标客户定位
     5.6.2重点目标客户锁定
    ⒌7价格定位
        5.7.1根据市场比较法测算
        5.7.2策略调价
    六、营销策略……………………………………………………45
    ⒍1阶段策略
    6.1.1入市推广策略
    6.1.2持续期销售策略
    6.1.3尾期销售策略
    ⒍2现场包装
     6.2.1销售中心包装
    6.2.2 施工工地包装
    6.2.3外立面包装
    6.2.4小区内部道路包装
    6.2.4 样板房包装
    ⒍3营销费用
              6.3.1宣传推广总费用
              6.3.2总体安排
    七、物业管理策略…………………………………………………53
    ⒎1物业管理特色
    八、项目选址和建设条件…………………………………………54
    8.1.项目选址
    8.2.建设条件
    九、项目建设规模及功能标准……………………………………55
    9.1 建筑面积和内容
    9.2 功能设施标准
    9.3、工程项目一览表
    十、建设方案………………………………………………………58
    10.1、建设场地环境
    10.2、总体规划布局
    10.3、建筑方案设计
    10.4、结构设计
    10.5、公用设施方案
    10.6、消防
    十一、项目环境保护与劳动保护…………………………………62
    11.1、主要污染源状况
    11.2、劳动安全保护
    10.3、建筑节能
    十二、项目实施进度安排…………………………………65
    十三、投资估算与资金筹措…………………………………66
    13.1、投资估算
    13.2资金筹措
    十四、风险分析及对策…………………………………68
    14.1市场风险分析
    14.2、经营管理风险分析…………………………………66
    14.3、敏感性分析
    十五、 社会效益分析…………………………………69
    综合评价…………………………………69
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一章   报告摘要
    ?      1.1总论
    随着宿迁市经济建设速度的加快，宿迁市作为新兴城市，发展的速度明显快于其他地区。房地产行业作为经济建设的龙头，在宿迁经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于高质量的居住品质乃至便捷的商业规划的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之一。
    2008年1-12月，宿迁市房地产开发投资金额总计87.07亿元，与上年同期相比增长63.66%。巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为宿迁市现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据当前宿迁房地产市场分析：2009年房地产投资仍高速增长，在宏观调控的作用下，宿迁也出台了针对小高层、小户型的政策补贴和减免契税的优惠政策，这些政策的出台使2009年房地产市场再次火热。虽然房屋销售量呈上升的趋势，投资热点以及部分优质项目仍集中在优惠政策的对象-小高层、小户型，可以预见：房地产价格稳中有升的态势不会改变。
    本项目用地位于宿迁市老城区城市规划中的核心地带。该宗地总规划用地6，033平方米，总建筑面积38,500万平方米。苏城·汇金大厦建设项目本着建设高品质住宅，营造市中心商业氛围的开发理念，努力将该项目建设成为宿迁市的房地产旗帜，营造出与整个城市发展相融合的人文、舒适而充满活力的社区居住环境。
    ?      1.2开发企业
    宿迁市苏城置业有限公司是宿迁专业的房地产项目开发公司。
    项目业主基本情况如下：
    1、法人代表：邱明林
    2、法定地址：宿迁市宿城区幸福南路
    3、 注册资本：人民币800万元
    4、主营业务：房地产开发、销售 
    5、开发资质：国家房地产开发三级企业
    6、银行信用等级：AAA
    7、公司管理团队：公司拥有一支工作作风务实、管理理念先进、极富创新意识和开拓精神的管理团队；有一批业务技术精湛、作风严谨的高、中级技术人员和管理人员。公司现有员工  人，其中专业技术人员  人，平均年龄  岁。公司管理人员和技术骨干分别具有研究生、本科、专科学历及高工、工程师、经济师等职称。
    公司董事长邱明林，对宿迁房地产业进行深入考察，至今已有房地产开发多年的从业经历。他追求稳健与卓越，项目选择见解独特、思路清晰，管理理念先进，市场定位准确，项目开发成功率高。
    宿迁市苏城置业有限公司是由邱明林、秦勇、吴正兵、闫利军投资组建,主要从事房地产开发、销售，注册资本人民币800万元，企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。
     
    ?      1.3   项目简介
    本项目位于最繁华的市中心老城区东大街东侧，用地面积6，033平方米，建筑面积38,500平方米，建筑密度不大于55%，建筑高度控制在24层以下。
    全部完成时间为2年（24个月），2011年6月正式入住。
    本项目将建成“商业房产+高层住宅为主”的综合性房地产开发项目。
    以公司自有资金为主，公司销售资金回笼补充部分流动资金。资金不足部分以贷款补足。         
    ?      1.4项目经济效益指标
           项目总投资：80，000，000元
           项目销售收入：90，000，000元（住宅销售率：95%）；商业销售率：100%
    税后利润54,114,992
    成本利润率：20.00%
    财务内部收益率(FIRR)：34.27%
    财务净现值(FNPV): 45,560,272
    动态投资回收期：1.87年
    贷款偿还期：2年
    ?      1.5   结论、风险及建议
            A结论
    本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及宿迁市的房地产项目开发程序及规定。
    根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。
    B风险及建议
    宿迁市房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。
    充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第二章  项目概况
    ?      2.1项目综述
    2.1.1 项目位置
       项目位于宿迁市中心,东至凤凰城用地,南至凤凰城用地，西至东大街、人民商场（12米），北至渔市口路（15米）。
    ?      2.2 项目用地
    2.2.1用地面积
    项目总规划用地面积6，033平方米,项目总建设用地面积38,500平方米,容积率不大于6.5, 建筑高度控制在24层以下。
    2.2.2 地块形状
         地块呈长方形,整体形状较规则。
    2.2.3 地块现状
         项目用地地势平坦,三通一平,具备建设条件。
    图1：地块现状     图
    2.2.4 项目用地经济技术指标
      根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示:

     
    ?      2.3项目发展状况
    2.3.1项目发展单位简介
        宿迁市苏城置业有限公司
        成立日期:二零零九年四月二十三日;注册号:32130000034484;编号:321300000200905130004S;住所：宿迁市宿城区幸福南路;法定代表人:邱明林;注册资本:800万元;企业类型:有限公司（自然人控股）;经营范围:房地产开发、销售。营业期限:自二零零九年四月二十三日至二零一二年四月二十二日。　　
    宿迁市苏城置业有限公司的土地储备情况：
    宿迁市宿城区凤凰城用地面积为9.05亩，6033平方米（以实测为准）。
    ２.３.２项目法律手续
    本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及宿迁市的房地产项目开发程序及规定。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三章  项目投资环境
    ?      ３.１宏观经济分析
    ３.１.１全国整体经济环境
    　 （１）2008年国民经济良好发展势头
    　　全国国内生产总值300，670亿元，按可比价格计算，比上年增长 9%。其中，第一产业增加值34，000 亿元，增长5.5%；第二产业增值 146，183亿元，增长 9.3%；第三产业增值120，487亿元，增长9.5%。
    （２）全国地产市场状况
    房地产市场继续保持增长势头。在２００8年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计２００9年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。
    a 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落
    ２００9年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面的挑战。
    b 房价地域分化明显，价格走势温和回落
    在国家政策调控和外部经济双筛作用下，2008年我国房地产市场销售下降，商品房空置面积增加，售价增幅回落，市场销售价齐升的场面开始改观。预测２００9年房价将呈温和回落态势，房地产业今明两年将进入回落盘整阶段；房改以及相关的政策效应经过前几年的充分释放