总论
          一、项目概况
          1.地块位置
          （1）地块位于上海市××区××路；
          （2）地块东侧与南侧紧靠××西路和××河，西南接近××路，北面与轻轨明珠三号及其镇坪路站相邻，靠近内环线；
          （3）占地20亩的普陀公园也位于块块范围内，东新路与规划中的东新支路（现为小巷）分别以东西和南北向穿过地铁；
          2.周边环境与设施
          （1）步行三分钟可至轻轨镇坪路站；
          （2）500米之内有内环线高架武宁路入口和94、40、550、321、525、708、520、838等十余条公交路线；
          （3）邻近家乐福大型超市、乐购"量贩"大卖场、东新路邮局、东新医院及工商银行、交通银行、上海银行等银行网点；
          （4）附近有普陀区教育学院、武宁路小学、新华书店武宁路店、普陀影剧院等。
          3.基本数据
          土地面积：421.7亩（27.1万平方米）；
          容积率：3.45（本地块为旧区改造土地，规划条件比较宽松，建筑设计按适中原则确定此容积率）；
          建筑面积：97万平方米
          开发周期：4至5年；
          地地价格：共13.36亿元，按开发进度支付；
                    即：317万元/亩（1755万元/平方米）；
                        楼面地价1378元/平方米；
          项目总投资：35.6亿元人民币；
          自有资金投入：3.5亿元人民币（滚动开发）；
          住宅销售均价：4900元/平方米；
          项目销售收入：47.0亿元人民币；
          项目税后利润总额：4.73亿元人民币；
          项目毛利润率：25.4％；
          项目内部收益率：20.0％；
          项目财务净现值：1.40亿元人民币（折现率12％）。
          二、项目建设缘由
          1.项目的建设有利于公司地上海房地产市场的进一步开拓发展
          A公司作为香港上市公司，资金实力雄厚，经营状况良好，信誉卓著、A公司××自进入上海房地产市场以来，在上海高档商务区——南京西路开发了高级办公楼宇——中信泰富广场、项目自2000年下半年建成投入使用后，吸引大批国内外知名企业入驻，楼盘租金和出租率稳步上扬，已经成为上海颇具代表性的高档办公楼宇。A公司还在上海市华山路开发管理了华山公寓项目。该高级公寓已成为上海高档公寓的代表之一，出租率接近100％。
          通过此项目的开必，A公司在泸上房地产界树立了自身品牌和公司形象，为企业介入上海住宅市场，开发高品质商品住宅奠定了基础。
          2.项目的建设符合上海苏州河环境综合治理工程总体规划精神
          90年代中期上海市政府决定实施苏州河环境综合治理工程，总投资200多亿元，预计2010年完成。治理一个重要目标是将河浜两岸建成以河滨绿化带为主轴，两侧大型集中公共绿地和小型街头绿地相间的滨河林萌道，使苏州河成为上海市区景观河流，市区沿河两岸建成步行街，利用景观优势建造高品质中高档居住区。
          苏州河治理工程已经启动，并初步取得了明显成效。通过综合调水，苏州河水到2000年底已经基本消除黑臭现象，沿河地产项目皆已将变清的苏州河作为其小区环境的卖点，沿河住宅房价已经提升。
          3.项目的建设符合上海"365"旧区改造总体规划精神
          近年来，上海经济高速健康发展，市府加大城市基础设施建设力度，城市面貌得到显著改观。但是与上海国际大都市形象不协调的是由于历史原因，上海市市区至90年代初仍有需改造的铖棚简屋共有365万平方米。
          普陀区东新地区占地面积421余亩，内有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、设施简陋、住房阴暗潮湿、环境恶劣，已被纳入市府"365"改造地块。地块内居民至今仍然在大量使用马桶、煤炉；水、电、煤气、通讯、排污等市政基础设施不配套，严重影响了居民正常生活的身体健康。
          本项目的建设符合上海市政府"365"旧区改造目标不，对快城市建设和美化城市环境意义重大，受到市区两级政府的重视和支持，在土地开发、建筑营造、销售、管理等五一节中能够获得很多优惠政策，提高项目的收益水平。
          4.市区土地稀缺，增加土地储备
          从土地供应角度分析，由于土地数量的相对稳定性和90年代以来上海房地产市场的高速发展，上海市区土地资源日趋减少，在内环线以内，土地供应绝对数量必然呈现下降趋势。类似本项目的适合建造25万平方米以上大规模住宅区域的土地开发殆尽，土地资源弥足珍贵。随首上海土地供应一级市场秩序日趋规范，为了合理利用声调土地资源，土地获得方式（尤其是外资项目）已由过去的划拨、协议出让方式逐步转化为以拍卖、招标方式为主。对于开发商而言拍卖招标方式必然提高土地获得成本，对于项目开发建设不利。
          本项目通过"协议出让"方式获得土地使用权，土地价格接近拆迁成本，为开发商资金运作和项目收益创造了良好条件。如此优惠的土地出让方式，在今后的上海土地一级市场交易中将越来越少。在上海酝酿土地出让由协议形式改为招标、拍卖方式的情况下，本项目的意义更大。优惠的地价会明显降低开发总成本，从而有利于控制销售价格，降低开发风险。
          另外，一次性获得大面积有开发潜力的土地，有利于对土地进行滚动开发，根据市场动态，结合调整设计方案和营销策略，稳步树立项目品牌形象，在上海房地产市场外资开发项目中不乏先例。项目周边楼盘的开发已经提升了本地区土地的潜在价值，本项目的开发可以使潜在价值得到实现，被市场认可。
          5.低风险
          （1）项目有五大卖点：A公司的品牌、规模、苏州河景观、轨道交通、绿化；
          （2）楼面地价（1378元/平方米）低于该地区平均水平（1600元/平方米-1700元/平方米）220-320元/平方米。
          三、市场分析
          1.市场概况
          2000年上海国民经济持续健康快速增长，社会生产力水平进一步提高。为上海房地产业带来较大发展机遇，房地产市场总体上供求矛盾继续缓解，商品房销售保持良好势头，存量房屋交易稳步上升。
          内销商品房销售增长势头保持较高。2000年与1999年比较，预售增加34.7％，销售增加14.4％。内销商品房批准预售面积和实际预售面积之比已由1999年的1：0.75上升到1：0.984。住宅预售价格指数的统计表明，2000年上海的住宅价格指数上升了4.5％，其中，高层住宅定基指数上升6.6％，多层住宅定基指数上升2.3％。
          根据《上海市国民经济和社会发展十五计划与2010年远景目标纲要的报告》分析，"十五"期间住房需求总量为6400万平方米，再加上旧区改造拆除800至1000万平方米后，需求总量将不低于7000万平方米，再加上旧区改造拆除800至1000万平方米后，需求总量将不低于7000万平方米，平均每年住房潜在需求量将不低于1400万平方米。预计2001-2005年每年商品住宅销售面积为1600-1800万平方米左右。
          上海国民经济规划已将房地产业列入国民经济支柱产业，预计2001年起住宅投资将会有一定程度增长，商品住宅年投资在400亿左右，以后将会逐年增加，预计2001-2005年每年批准上市预售面积为1300-1500万平方米左右。根据综合分析预测，上海自2001年至2005年的5年中，商品住宅将会存在每年约200-300万平方米左右的供需缺口。
          2.普陀区商品住宅市场分析
          与上海商品房发展共同起步，普陀区商品房建设也始于90年代初。中山路（内环线高架）以北多为早年开发的楼盘，标准较低，大规模高品质小区很少；中山北路以南则为相对高价区（本项目位于此区域）。
          自1998年末起，普陀区高品质小区型项目陆续出现，旧城改造的步伐加快。1999年下半年，"中远两湾城"的正式推出，给普陀区的房地产市场带来了持久的热浪。2000年推出的其他个案相对以往开发的项目，都有很大进步。
          普陀区商品住宅购房客户以中收入阶层和工薪阶层的本地客户为主。区域内新推个案的主力户型为三房和大二房。三房面积集中于120-138平方米，二房在90-100平方米之间。区内大多数新推个案楼盘的均价分布的3800-5000元/平方米，靠近苏州河及内环线以内的项目价格相对较高。
          普陀区商品住宅市场主要围绕两大地域优势迅速发展：一是经过综合治理水质景观有明显改善的苏州河流域，二是上海"三纵三横"主干道之一的长寿路商业街。本项目即处于的内环线以苏州河旁，区域内高层及小高层产品占据着主导位置。
          3.苏州河延岸商品住宅市场分析
          苏州河沿岸已成为上海商品住宅投资热点之一，越来越受到青睐。目前沿河在建楼盘大约有35家。
          就河岸的南北来看，以南岸居多，为28家。就区域来看，以普陀、静安、长宁最多，其中普陀区18家，占总数的51％；长宁区9家，占总数的25％；静安区6家，虹口区与闸北区均为1家，独黄浦区目前尚未开发楼盘。
          目前苏州河沿线楼盘的价位分布较为合理，从最低每平方米2980元至顶级的16880元，当中有足够的选择空间；多数楼盘价位集中在中高档范围。其中最低价在3500元以下的仅有2家；价位在3500-4500元之间的10家，价位在4500-8000元之间的有22家；最低价在800元以上的仅为1家。
          4.价格定位
          和本项目形成竞争态势的主要楼盘：
        区域            名称        位置            售价       形式
        ------------------------------------------------------------
        普陀（环线内）  中远两湾城  中山北路1878号  3700-5400  高层
        普陀（环线内）  秋月枫舍    镇坪路          4200-5300  高层
        普陀（环线内）  武宁苑      武宁路492号     3800-4800  高层
        普陀（环线内）  东新苑      东新支路90号    3400-4900  小高层
        普陀（环线内）  地方天圆    东新路355号     4600-6000  小高层、高层
        普陀（环线内）  上海知音    长寿路1012号    4900-6200  小高层、高层
          和周边其他竞争楼盘相比，本项目有其自身特有优势：品牌、规模、苏州河景观、轨道交通、绿化。经过对项目周边有竞争可能的楼盘分析，本着谨慎的态度拟定项目销售均价4900元/平方米。
          5.目标市场定位
          项目销售目标群如下：
          （1）外企、高新技术企业、金融证券信息业界白领人士；
          （2）其他市中心区域动迁或欲改善居住条件，但又不愿搬离市中心区域的首次置业者；
          （3）普陀区欲改善居住条件的首次置业者；
          （4）政府及企事业单位中层以上管理干部；
          （5）外地来沪经商者；
          （6）其他（如证券投资等人士）。
          6.购买力分析
          本项目每套住宅销售均价约为50-55万元。一般情况下购房者首付约15-17万元左右，余款向银行按揭分20年偿还，每月偿2400无左右，占家庭月收的三分之一，购房者完全有能力支付。如果能够得到部分公积金贷款，则每月还款额还将有所下降。
          四、项目开发
          1.开发方案
          住宅面积：91.4万平方米
          车位：1590个
          公建面积：5.55万平方米
          公建设施：教育、商场、餐饮、娱乐、生活等设施；
          开发进度：分3期滚动开发，每期1.75年，共4.25年完成建设。
          2.销售
          根据市场分析，经过对地块周边相类似的商品住宅的市场调研，相似物业价格4500-6200元/平方米之间