营销部2005-6-6  28
     
     
     
     
    龙岗G01037-0099项目可行性研究报告
    （市场、经济分析）
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    目录
     
               一、龙岗房地产市场分析（另附报告）
    二、市场同类项目分析
    三、项目地块分析
    四、价格定位
    五、市场定位
    六、产品规划建议
    七、投资分析、计息资金分析
    八、经济效益分析
    九、不确定因素分析
    十、地块拍卖要点总结及项目风险提示
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、市场同类项目分析
    龙岗中心城典型项目分析：
    花半里、天健郡城、罗马公元、东方沁园
     
    此三个项目都是处于中心城内，环境优越及户型设计偏大是它们共同的特点。
    
    花半里
    
    天键郡城
    




     
    花半里：
    定位独特，为龙岗中心城首个复式户型为主的板式建筑；本项目最大的可取之处就是创新意识，但如果从投入与产出的角度来看，这种模式相对于中小型项目而言，不值得推崇。
     
    天健郡城
    本项目地块囤积时间相对较长，从项目位置上来看还是比较优越，但由于本地块存在一些历史原因，所面向的客户层面置业心理也受到很大的影响。
    良性分析：
    ?      位于龙岗中心城天然至高点，簇拥中心区繁华生活配套，真是离尘不离城；
    ?      具备相当规模，社区配套齐全。
    抗性分析：地块是传说的“刑场”，风水不好。
     
    东方沁园：项目位置相对较偏，虽然在规模上来说具备一定的优势，但其周边配套的不足对其制约很大，销售方面一直以来很难出现火爆局面。
     
    罗马公元
    优势
    ?      地处龙岗中心钻事地段，周边配套完善；
    ?      紧邻市政公园，双园林景观达45000平方米；
    ?      楼间距达200米，保证了小区的高品质；
    ?      130%超高实用率；超7米宽大开间客厅，彰显豪宅品质；
    ?      二梯三户设计，户户赠送入户花园和超大露台；
    ?      多车位设计（达1：1.5），全部地下停车。
    抗性：户均面积大，就龙岗而言，总价偏高。入伙门槛高。
     
     

    结论：
    ?      龙岗市场发展商主要由三类构成，一种是本地老牌开发商，如志联佳实业、新鸿进地产、宏宇地产，一种为市内大型开发企业，如建设控股、天健地产、星河等，还有一种为实力稍逊的小民营或转型企业，如永利泰实业、华园房地产、贵安炜实业。
    ?      龙岗房地产整体营销水平一般，风格迥异。本地开发商多委托本土代理商如好捷地产、家德地产、建华地产等进行销售，在区域市场上本土代理商显然更有优势；而几家市内大型企业则委托市内知名代理商销售，如中原地产、德思勤、尊地地产。
    ?      市场楼盘的普遍营销周期均为7、8个月以上，营销节奏松散，营销手段较为单一；
    ?      市场主要规划形态以多层、小高层为主，容积率较低（2.0以下）；其中，多层因物管费用低普遍受到追捧，如东方泌园多层的物管费才0.68元，而小高层达1.86元；
    ?      中心区市场主力户型特征表现为大户型居多，普遍在120平方米以上。高档楼盘户型面积集中为三房（120-140M2）、四房（140-190M2）（罗马公元、东方泌园、花半里）间，中档楼盘户型面积为三房（95-110M2）、四房（120-180M2）（尚景欣园、天健郡城、欧意轩花园），低档楼盘户型面积为三房（90-105）、二房（70-80）；
    ?      龙岗中心城住宅市场均价约为4500—4800元/平米，档次及质量略差的楼盘均价约为3800元/平米，龙岗镇周边市场均价约为3500元/平米；临街商铺均价为12000-15000元/平米左右。
     
    重要结论：中心城附近明显缺乏规模较大、品质较高且以中小户型定位的楼盘，这给本项目的产品定位提供了可借鉴的依据。
     
    三、项目地块分析地块介绍：宗地编号为G01037-0099，地块位于龙城37区。土地用途为商住混合用地，土地使用年期为70年。总用地面积77527.98平方米，建筑面积232580平方米。其中，住宅面积204450平方米，商业面积23000平方米,社区文化活动中心面积1500平方米，社区健康服务中心面积500平方米，社区居委会面积200平方米，社区服务站面积200平方米，社区警务室面积50平方米，垃圾收集站面积80平方米，九班幼儿园面积2600平方米（单独占地面积不小于2700平方米）。
     
    1、地块位置描述：地块位于龙岗中心城西部（即新开发的龙岗中心城西区），在龙岗区的主要大道黄阁中路与沙园路的交汇处，地块呈一扇形形状，比较规整、地形落差也不大，地块外边缘大部分临街面，主要面向黄阁中路和沙园路，便于规划布局商业设施。
    2、地块区域发展概述：龙岗中心城西区位于惠州、深圳和东莞的中间地带，规划人口30万，现已有近10万以上人口，规划有适量的高档住宅。另外，龙岗中心城西区地形多样，区域内山清水秀，没有工业污染，生态环境优美。深圳奥体中心选址在此，辐射力和影响力将大大增强，拟建奥体中心的规划区靠近城市干道、轨道站点和公交走廊，现有交通已十分便捷。有区域性交通干道机荷高速公路、水官高速等。此外，今年计划动工的地铁三号线也在周边地区有停靠站。在3至5年内，交通设施将进一步健全，交通优势更加突出。而且，奥体中心与已建成的龙岗区体育公园一期相互交融，实现比赛训练、健身和休闲功能的有机统一，并催生深圳新兴朝阳产业——体育产业，使其成为我市产业新特色和新品牌。
    3、四至、配套状况
    东 北 向：临近如意路，与余石岭公园毗邻，再往东北2公里就是中心城区。
    东    向：沿黄阁路与主干道龙翔大道接壤，有龙城医院、园景花园、顺景花园等较成熟的住宅小区，沿沙园路与龙城街道办事处相邻。
    西    向：西面约2公里有拟建中的深圳奥体中心，拟建的深圳奥林匹克国际体育中心规划区位于横岗街道、龙城街道和东莞市的交界处，也即是龙城西区。龙城西区主要围绕国际奥林匹克体育中心，高标准建设现代综合性商务社区，主要包括体育场馆区、中央商务区、高尚住宅区、大型绿化空间以及金融、商业、酒店、办公、学校、医院等公共配套设施。
    北    向：有紧邻地块正在建设的深圳第三高级中学，将成为今后小区重要的教育配套。
    4、交通
    该地块交通便捷，紧邻地块有三条道路：城市生活性主干道黄阁路、如意路，生活性干道沙园路。
    南向：地块南800米有城市生活性主干道龙翔大道，地块南1500米有城市交通性主干道深惠路。
    北向：地块北侧有城市生活性主干道清林路。交通十分方便。
    东向：地块东向沙园路与龙岗中心腹部主干道龙翔大道相连接直通龙岗中心
    城；（与中心都市圈有2-3公里）
    西向；沿龙翔大道与连接龙岗到关内的重要高速公路----水官高速出口收费站仅2.2公里，故项目交通的通达度非常便畅。
    5、项目优劣势分析
    优势
    ?      规划：地块基本方正，形状呈较规则的扇形，便于规划各种物业形态，加之地块边缘大部分临街，更有利于项目商业设施的布局；
    ?      规模效应：地块总建筑面积近23万多平米，有条件将其规划成一个有较大规模的、配套完善的高品质社区；
    ?      交通四通八达，紧邻城市系列主干道及高速公路；地铁三号线奥体站附近；
    ?      “奥体概念”、配套资