石家庄奥林匹克花园可行性研究分析
目 录
市场调研篇 2
1 宏观投资环境 2
1.1 石家庄人文特点 2
1.2 石家庄经济环境 2
1.3城镇居民生活水平 3
1.4城市格局 4
1.5 政策环境 4
1.6“奥林匹克”情结石家庄 5
1.7综述 6
2 石家庄房地产市场分析 7
2.1石家庄市房地产市场现状分析 7
2.2石家庄市商品住房市场预测 9
2.3综述 11
3 项目所在区域——裕华区房地产市场分析 11
3.1裕华区房地产市场分析 11
3.2重点楼盘个案分析 11
3.3综述 13
4 客群特征分析 13
4.1客群特征 13
4.2购房偏好特征 16
4.3综述 17
市场定位篇 17
1 本案竞争力分析 17
1.1本案的项目分析 17
1.2本案周边居住质量分析 18
1.3本案条件与资源分析 18
1.4综述 20
2 本案的S.W.O.T分析 21
2.1优势(Strength) 21
2.2劣势(Weakness) 21
2.3机会(Opportunity) 21
2.4风险(Treat) 21
2.5综述 23
3 项目定位建议 23
3.1住宅类目标客户群体定位 23
3.2市场定位 24
3.3首期价格定位 26
4 主题定位 27
财务分析(初步)篇 27
1 项目主要经济技术指标（建议） 27
2 项目实施进度建议 28
3 项目投资估算 28
4 资金筹措、投入、收回计划 28
5 项目销售收入测算 29
6 静态盈利分析 29
7 综述 29
附录：石家庄奥林匹克花园主题定位建议 32
1 奥林匹克花园主题回放 32
2 石家庄奥林匹克花园主题方案 35
3 诠释“五环新生活” 37
市场调研篇
1 宏观投资环境
1.1 石家庄人文特点
石家庄是二十世纪初伴随着京汉、正太铁路的修建而由获鹿县的一个小村庄——石家庄逐步发展形成的一座新兴城市。
1925年6月设“石家庄”，实行市自治制，同年8月，石家庄、休门合并组建“石门市”。1947年，石门市已经发展成为当时较大的中等城市，人口19万，工业总产值2000万元左右。同年石门市改名为石家庄市。1968年河北省省会由保定迁至石家庄。1993年7月石家庄市和石家庄地区合并，石家庄市规模迅速扩大。
评价：石家庄是个新兴的城市，外来人口对城市的迅速发展做出了重大贡献，也成为石家庄人口重要组成部分。宽厚、兼容并包的石家庄人传统思想束缚少，比较容易接受新鲜事物。
1.2 石家庄经济环境
1.2.1全国总体经济环境
2002年中国国民生产总值102398亿元，比上年增长8.5%。
固定资产投资43202亿元，首次突破4万亿元，比上年增长16.1%，增幅为1996年以来最高水平。
全国城镇居民人均可支配收入7703元，增长13.4%。
居民家庭恩格尔系数(消费支出占家庭消费总支出的比重)，城镇、农村分别为37.7%、46.2%，分别比上年降低0.2、1.5个百分点，消费水平有所提高。
到2002年，中国房地产行业已经连续六年保持了高于GDP增长速度的增长态势。
展望2003年：
中国国内生产总值的增速可达7.9%至8.2%。根据十五纲要，未来5年内，我国经济增长预期在年均7%左右。
固定资产投资增速将略高于2002年。
中国居民消费，将保持10%左右的增长。同时消费结构加快升级，通信、汽车、住房消费将继续保持稳步增长的态势。
全国商品房销售总额的还将保持25%左右的增长速度。
评价：近几年来全国房地产业发展总体来说是健康的，不同于90年代初的房地产泡沫，整个国民经济的平稳增长将带动房地产业的平稳增长，供销两旺是拉动房地产业发展的主要动力。
1.2.2石家庄总体经济
石家庄总体经济表现出以下特点：
从80年代以来，一直保持10%左右的经济增长速度。2002年实现国内生产总值1184.04亿元，增长9.9%，分别高于全国、全省增速1.9和0.3个百分点。整个经济的良好增长态势带动了石家庄房地产开发的较快增长。
2002年石家庄国内生产总值处于全国城市GDP值排名20名。石家庄资源比较贫乏，没有独特的城市竞争优势；80、90年代兴起的批发集贸经济逐渐衰减；第二、三产业在整个产业结构中的比重较大，国有经济逐渐衰落，私营经济逐渐兴起。总体经济水平决定了石家庄人的消费水平属于三级城市的消费水平。
投资需求拉动力比较弱，以内生经济为主的石家庄经济不太可能在较短时间内实现跳跃式发展，将在较长一段时间内处于平稳增长的态势。
评价：据以上特征而言，石家庄经济发展形势将在较长一段时间处于平稳增长的态势，且主要以内向型经济为主。这在一定程度上决定了该城市的房地产的需求也只能是处于平稳增长状态。
1.3城镇居民生活水平
1.3.1居民收入状况
居民的收入中，国有、集体经济单位和个体经营、个体被雇和从事其他劳动的收入比重较高。但随着第二、三产业的增长，国有、集体经济地位的下降和私营经济的发展，前者收入下降了16.9和2.2个百分点，后者则比2002年分别提高1.8、0.5和2.0个百分点。
最高收入组和高收入组的人均可支配收入增长速度分别为16.3%和8.9%。最高收入组的收入高出最低收入组10739.77元，之比为4.64：1，增速11.8个百分点，远高于全国3.1%的增速。石家庄的高收入人群主要有金融保险、大中专院校、电力煤气、房地产、电信、新闻出版、铁路、外贸、足球俱乐部、宾馆饭店十大行业。（高收入个人的界定为年收入5万元以上）
根据发达国家经验，收入房价比处于3到6之间，表示房地产的销售处于良好的发展态势。石家庄的收入房价比达到10.21，说明房价相对于居民的收入偏高。值得注意的是，石家庄的政府机关人群属于中高收入人群，灰色收入较高，无法获得数据统计资料，会影响收入房价比的分析。
1.3.2支出状况
表1 石家庄收入群体恩格尔系数表
收入群体
| 最低收入人群
| 中等收入人群
| 高等收入人群
| 全国平均水平
|
恩格尔系数
| 33.41
| 24.06
| 15.28
| 37.9
|
数据来源：《石家庄2002年统计年鉴》
恩格尔系数是食物支出占总支出的比率，其值越小，说明生活水平越高。2002年，全国恩格尔系数为37.9%，说明石家庄城镇的整体生活水平均高于全国平均水平。
1.3.3居住状况
作为全国人口密度最大的城市之一（每平方公里1.63万人），石家庄城镇居民的2002年末人均住房居住面积17.67平方米，比全国平均水平低4.33平米。世界各国的经验表明，人均居住面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。
据石家庄城调队公布的数字计算，石家庄的住房消费比在7%左右。据发达国家经验，恩格尔系数在40％时，住房消费在消费结构中的比重将会达到15％到20％。目前，石家庄城镇居民的恩格尔系数已降到40％以下，而住房消费比重尚不足10％，比国际平均水平要低5到10个百分点，住宅消费应该还有较大的空间。
评价：以上客观特征反映出石家庄居民收入水平差距在扩大，高收入人群主要集中在金融保险、大中专院校、电力煤气、房地产、电信、等行业，温饱早已不是问题，生活品质是追求的目标，人均住房水平有望继续提高，住房消费还有较大空间。
1.4城市格局
石家庄市区分六个区：桥西区、桥东区、裕华区、新华区、长安区、高新技术开发区。
从发展状况来看，桥西区和桥东区是老城区，也是石家庄的商贸中心。新华区人流、物流、信息流集中，具有得天独厚的科技、文化、区位优势。裕华区大专院校比较多，无污染工业，但目前公共配套欠缺。裕华区和高新技术产业开发区都属于新区，发展的空间和潜力比老城区大。
从建设条件看，西北部是城市地下水水源保护区，西北边缘有军用机场噪音、电磁波干扰和机场净空限制；北部濒临滹沱河，有洪水淹没区制约；太行山山前断裂带在主城区西侧南北向通过，地质条件差。市规划设计院刘英彩副院长认为，石家庄不宜再向北部、西部和西南部发展，适宜向东南方向发展，形成南北为工业区，中间为生活居住区，有方格网式主次干道相连接的城市格局。
评价:城市格局发展的特征说明，石家庄东南方向是目前城市最适宜发展的方向，即裕华区和高新技术开发区。此两区的可开发面积大，污染少，但公共配套尚缺乏；其它区域各有特点，但由于可开发土地不多，或建设条件不佳，不是城市主要发展方向。
1.5 政策环境
1.5.1城市总体规划（1997年－2010年）
本期城市总体规划的期限为1997～2010年，近期规划为1997～2005年。总体规划分为城镇体系规划、主城圈规划、主城区规划三个层次。
石家庄的城市性质被确定为全国纺织基地、华北地区重要商埠、全国药都，另外构筑地方特色农业加工区。
以主城区为中心，在半径20公里左右的范围内，建设发展相对独立、职能各异的城市组团。即：以发展文教旅游为主的正定组团、以建材商贸旅游业为主的鹿泉组团、以医药食品工业为主的栾城组团、以石油化学加工业为主的丘头组团和以化工机械工业为主的窦妪组团。主城区将与各组团连同其所辖区域共同构成石家庄市区，市区面积将调整到1885平方公里。
主城区总体形态是，东北部和南部为工业区、中间为生活居住区，基本格局为一轴、一核、三环的“113”模式。一轴是由中山路和裕华路两条东西向交通干道及其中间地带所组成的城市东西向发展主轴线，一核是指主城区的商业和商务中心，主要集中于中华