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世纪爱晚（长春）颐养中心建设项目世纪爱晚（长春）颐养中心建设项目可行性研究报告_前期策划_118PWORD文档

世纪爱晚（长春）实业有限公司世纪爱晚（长春）颐养中心建设项目
    项目编号：2009 012


    世纪爱晚（长春）实业有限公司
    世纪爱晚（长春）颐养中心建设项目

    可行性研究报告
    （代项目建议书）








    吉林省工程咨询科技公司
    二OO九年二月
    52
    房地产智库 www.fdc01.com

    编制单位: 吉林省工程咨询科技公司
    工程咨询资质：综合甲级
    证书编号：工咨甲10820070035

    主管单位负责人：钟  民      副主任        研  究  员
    公司负责人：    刘兴波      总经理       研  究  员
        国家注册咨询工程师
    项目审核人：    刘兴波      总经理       研  究  员
        国家注册咨询工程师
    项目负责人：    张婵君                 高级工程师
    技术负责人：    杨  卓                 高级工程师
    经济负责人：    党立艳                 高级工程师
    国家注册咨询工程师
    参加编制人员：   张子平      副总经理      研  究  员
        国家注册咨询工程师
                      刘海吉                  研  究  员
        国家注册咨询工程师
                      陈云涛     副总工程师     工  程  师
                                        国家注册咨询工程师
                      丛艳辉      副总工程师      高级工程师
                                        国家注册咨询工程师
                      李姝娜                      工  程  师

    目    录
    第一章  总  论              1
    1.1 项目背景              1
    1.2 项目概况              11
    1.3 问题与建议              17
    第二章  需求分析              19
    2.1 世界人口老龄化及其相关问题              19
    2.2 中国人口老龄问题及社会福利化现状              20
    2.3 吉林省老年人社会福利化现状              23
    2.4 需求分析及预测              24
    第三章  建设内容与建设规模              28
    3.1 建设规模              28
    3.2 建设内容              28
    第四章  场址选择              31
    4.1 建设场址              31
    4.2 场址条件              31
    第五章  建设方案              38
    5.1 项目组成              38
    5.2 建设方案              38
    5.3 设备方案              54
    第六章  总图运输与公用辅助工程              60
    6.1 总图布置              60
    6.2 公用工程建设方案              64
    第七章  环境影响评价              70

    7.1 环境条件现状调查              70
    7.2 设计依据              70
    7.3 设计原则              70
    7.4 主要污染物              70
    7.5 环保防治措施              72
    7.6 绿化              75
    7.7 环境影响评价结论              75
    第八章  消  防              76
    8.1 设计依据              76
    8.2 建筑物耐火等级              76
    8.3 消防设计              76
    第九章  节  能              79
    9.1 概述              79
    9.2 编制依据              79
    9.3 能源消耗指标              80
    9.4 节能措施              80
    第十章  组织机构与人力资源配置              81
    10.1 组织机构设置              81
    10.2 人力资源配置              81
    10.3 员工培训计划              82
    第十一章  项目实施进度安排              83
    11.1 项目实施原则              83
    11.2 项目实施进度安排              83
    第十二章  投资估算、资金投入计划及资金筹措              86

    12.1 投资估算              86
    12.2 资金投入计划及资金筹措              88
    第十三章  工程招标              99
    13.1 招标依据及范围              99
    13.2 招标情况              99
    第十四章  财务评价              101
    14.1 编制依据及说明              101
    14.2 基础数据              101
    14.2.1 建设内容及规模              101
    14.3 收入、支出估算              101
    14.4 财务评价指标              104
    14.5 清偿能力分析              105
    14.6 财务生存能力分析              108
    14.7 财务评价结论              108
    第十五章  社会评价              109
    15.1 项目对社会的影响分析              109
    15.2 项目与所在地互适性分析              109
    15.3 社会风险分析              110
    15.4 社会评价结论              110
    第十六章  研究结论与建议              111
    16.1 研究结论              111
    16.2 建议              112

    附图：
    1、项目规划图
    2、项目位置图

    附件：
    1、企业法人营业执照（注册号：220112010002053号）
    2、中华人民共和国组织机构代码证（代号67564730－4）
    3、长春市双阳区人民政府专题会议纪要《研究长春龙湖爱晚中心项目建设有关问题》[2008]20号
    4、《长春市双阳区人民政府关于世纪爱晚（长春）颐养中心项目有关事宜的承诺函》（长双府函[2008]14号）
    5、长春市双阳区发展计划与经济贸易局《关于同意世纪爱晚（长春）实业有限公司爱晚（长春）颐养中心项目开展前期工作的通知》（长双计经项字[2008]140号）
    6、《世纪爱晚投资有限公司》与《长春龙湖实业发展有限责任公司》合作合同

第一章总论

1.1 项目背景

    1.1.1 项目名称
    世纪爱晚（长春）实业有限公司世纪爱晚（长春）颐养中心建设项目
    1.1.2 项目建设单位概况
    建设单位：世纪爱晚（长春）实业有限公司
    注册地址：长春市双阳区奢岭镇新兴村龙湖生态示范园区
    法定代表人：鄢菱（董事长）
    公司类型：有限责任公司
    上级主管部门：双阳区人民政府
    世纪爱晚（长春）实业有限公司成立于2008年12月11日，注册资本5000.00万元（其中世纪爱晚投资有限公司出资70％，计3500.00万元；长春龙湖实业发展有限责任公司出资30％，计1500.00万元，双方均以现金方式出资）。公司主要经营范围：房地产开发；施工总承包；专业承包；酒店管理；福彩、体彩彩票设备开发、销售；销售日用品；旅游资源开发；电视节目策划；投资管理；资产管理；销售自行开发的商品房；养老设施开发管理等业务。公司现有在编职工数量40人，其中具有中、高级职称人数占40％。
    1.1.3 可行性研究的依据
    1、国家发展计划委员会计办投资[2002]15号文审定出版的《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
    2、全国人大常委会《中华人民共和国老年人权益保障法》（1996年发布实施）；
    3、建设部《老年人社会福利机构基本规范》（2001年发布实施）；
    4、《关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见》（民发[2005]170号）；
    5、《中国老龄事业发展“十一五”规划》（全国老龄委发[2006]7号）；
    6、《民政事业发展第十一个五年规划》中华人民共和民政部（2007年）；
    7、《国务院办公厅转发民政部等部门<关于加快实现社会福利社会化的意见>的通知》（国办发[2000]19号）；
    8、《中共中央国务院关于加强老龄工作的决定》；
    9、中华人民共和国行业标准《老年人建筑设计规范》（JGJ122－99）；
    10、中华人民共和国国家标准《老年人居住建筑设计标准》（GB/T50340－2003）；
    11、长春市双阳区人民政府专题会议纪要《研究长春龙湖爱晚中心项目建设有关问题》[2008]20号；
    12、《长春市双阳区人民政府关于世纪爱晚（长春）颐养中心项目有关事宜的承诺函》（长双府函[2008]14号）；
    13、长春市双阳区发展计划与经济贸易局《关于同意世纪爱晚（长春）实业有限公司爱晚（长春）颐养中心项目开展前期工作的通知》（长双计经项字[2008]140号）；
    14、《世纪爱晚投资有限公司》与《长春龙湖实业发展有限责任公司》签订的合作合同书（2008年11月）；
    15、世纪爱晚（长春）实业有限公司委托吉林省工程咨询科技公司编制可行性研究报告的合同书；
    16、建设单位提供的其它有关资料。
    1.1.4 项目投资公司概况
    1、世纪爱晚投资有限公司概况
    我国已进入老龄化社会，中国社会工作协会根据党和国家“党政领导、社会参与、全民关怀”的老年事业发展方针倾力推出“爱晚工程”，将居家养老和集中养老有效地结合起来，推动我国社会化养老服务体系的形成和发展。
    世纪爱晚投资有限公司是由中国社会工作协会、西部中彩投资有限公司、中信国安集团公司共同组建的一家以实现国家“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的老年事业发展为己任的大型企业，是目前国内最具潜力的一家全面促进中国社会养老服务产业发展的综合性企业。
    世纪爱晚投资有限公司作为市场化运营“爱晚中心”的唯一企业平台，是经国家工商行政管理局登记注册，并经审批机构批准成立的法人单位。公司2007年1月成立，总部位于北京CBD，它汇集了“爱晚中心”、融投资功能、娱乐旅游和传媒事业等主营业务，高举构建和谐社会的宏观旗帜，整合优势资源，集中力量推进社会老年事业快速全方位的发展。
    2、长春龙湖实业发展有限责任公司
    长春龙湖实业发展有限责任公司是一个从事休闲度假旅游开发、绿色无公害有机食品生产、生态种植、养殖为一体的民营有限责任公司。
    公司创建于2003年，公司注册资本为2800.00万元，现有固定资产800.00万元。现有员工40人，其中，大、中专以上学历人员占80％，在长春市双阳区奢岭镇龙湖山拥有1305亩（约87hm2）土地的使用权。
    公司开发建设的龙湖生态示范园区，将旅游业与农业结合起来，突出原生态的特色，成为集种植、养殖、加工、休闲度假、旅游观光为一体的生态示范园区。
    1.1.5 项目背景
    1.1.5.1 爱晚工程概述
    爱晚工程是一项中国社会化养老服务的系统工程。中国社会工作协会社会化养老工作委员会、世纪爱晚投资有限公司是爱晚工程的两大实施主体，国家开发银行政策性支持是爱晚工程的坚强后盾。爱晚工程将通过共同发展、相互促进，逐渐形成包括：爱晚中心（社会化养老服务基地）、爱晚论坛（社会化养老论坛）、爱晚信息中心（社会化养老信息中心）、爱晚网络（包括骨干网络及辐射至社区和家庭的区域网络）、爱晚行动、

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