一、项目概况

1、宗地位置

    项目地块属于河东区，北依华昌路，东南临新开路，西南靠津山铁路。位于天津站东南1.3公里，距离海河0.5公里。如图所示：
    1、区域位置示意图

    2、位置详图

    该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。

2、项目区域在城市规划中的定位

该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地5.6万平米，商业用地1.2万平米。

3、宗地现状

    ?      四至范围：该地块为倒三角形，西南由京津城际铁路绿化带、东由新开路、北由久福园南边缘围合而成。
    ?      该宗地地势平坦，达到三通一平，且此地块无文物古迹。
    ?      该宗地的西南边缘为城际铁路绿化带，新修沥青路石墙子大街将项目与之隔离。

4、项目周边情况

（1）交通状况

    ?      华昌道，新开路。
    ?      公交907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639等线路。
    ?      项目周边规划有地铁二号线经过，二号线计划在2007年通车。一号线已开通，如下图所示：
    天津地铁规划线路

    ?      项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.5里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。

（2）项目周边配套环境

    ?      位处城市中心区，周边建有天津工业大学，天津音乐学院，32中，河东区实验小学，河东一幼等教育机构，
    ?       拥有一中心医院北院，华北医院，中新药业，广安大药房等大型医院及药店，
    ?      沃尔玛超市，华润超市，国美电器，嘉华国际商业中心坐落周边，其教育，医疗，生活等公共配套设施比较完善。另外距南站CBD商务区，和平路商圈约3公里，区域内商务、商业氛围比较浓厚。

5、大市政配套

    周边居住区大市政配套状况：
    ?      道路状况：项目紧邻内环新开路，
    ?      供水状况：市政供水；
    ?      污水、雨水排放：市政排水；
    ?      通讯（有线电视、电话、网络）：市政网络；
    ?      燃气：燃起管线已铺至地块周边；
    ?      供暖：集中供暖。
    ?      供电：市政电网。

6、项目规控的要点

    ?      可用地面积：680000平方米
    ?      总建筑面积:：198100平方米；
    ?      居住建筑面积：166900平方米；
    ?      商业建筑面积：31200平方米；
    ?      住宅容积率：2.98
    ?      商业容积率：2.6；

二、市场分析预测

1、市场供给与可比项目

1.1 市场供给分析

    （1）天津总供给
    2005年天津房地产投资额为327.54亿元，比2004年同期增长24.1％；住宅投资额为234.93亿元，比2004年增长34.1％；经济适用房投资额为28.27亿元，比2004年同期下降17.1％。房地产施工面积为2470.57万平方米，比上年同期增长21.1％；新开工面积为1579.87万平米，比上年同期增长29.9％；竣工面积为1479.22万平方米，比上年同期增长33.5％。
    2006年1－6月天津房地产施工面积为2338.27万平方米，同比增长17.3％；新开工面积为569.3万平方米，同比增长15.7％；竣工面积为392.74万平方米，同比增长15.9％。2006年1－7月天津房地产开发投资额为20.816亿元，同比增长21.4％；住宅开发投资额为142.35亿元，同比增长30.6％；经济适用房开发投资额为15.11亿元，同比下降13.1％。
    （2）河东区供给量
    2006年1-10月份天津共批准预售许可证357个，批准套数为80702套，批准预售面积877万平方米，其中市内6区占批准总量的20%，即175.4万平方米。
    2006年1-9月天津商品房预售批准情况