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同科·汇丰国际项目可行性研究报告 同科·汇丰国际项目可行性研究报告 ——2009年1月 目 录 第一部分 项目总说明 15 一、项目开发单位简介 15 1.1.2、资源审核 15 1.1.2.1、项目现状介绍 15 1.1.2.2、地块周围环境 16 1.1.2.3、配套设施 16 1.1.2.4、地块周围的交通情况 16 1.1.3、综合分析 17 1.1.3.1 地质状况分析 17 1.1.3.2公用工程 17 1.1.3.3气象条件研究 18 1.1.3.4环境保护 19 1.1.3.5消防及卫生措施 19 1.1.3.6节能节水措施 20 二、项目位置 20 三、项目现状 21 1.3.1． 四至范围 21 1.3.2．地势、地况现状 21 四、项目周边社区配套 21 1.4.1． 交通状况 21 1.4..2．教育：大中小学及教育质量情况 22 1.4.3． 医院等级和医疗水平 22 1.4.4大型购物中心、主要商业和菜市场 22 1.4.5． 文化、体育、娱乐设施 22 1.4.6． 公园 22 1.4.7．银行 22 五、规划控制要点 22 第二部分 连云港城市发展方向研究 24 一、连云港城市发展现状分析 24 2.1.1城市区位分析 24 2.1.2城市地理分析 24 2.1.3行政区划分析 26 2.1.4对外交通分析 27 二、连云港城市发展潜力研究 28 2.2.1连云港发展优势分析 28 2.2.2能源优势分析 29 2.2.3土地资源优势分析 30 2.2.4政策优势分析 31 2.2.3.1政策支持四个倾斜 32 2.2.3.2国家级连云港经济技术开发区实施的优惠政策 33 2.2.3.3连云港市招商引资优惠政策 33 2.2.4新浦区发展优势 34 2.2.5新浦新区发展优势 36 三、连云港城市规划 37 2.3城市规划前景 37 2.3.1规划核心“战略东进、拥抱大海” 37 2.3.2三大城市定位分析 37 2.3.2.1国际性的海滨城市 38 2.3.2.2现代化的港口工业城市 39 2.3.2.3山海相拥的知名旅游城市 40 2.3.2．总体规划 40 2.3.3．城市建设规划 41 2.3.4.人口规划 43 2.3.5.房地产业及城市建设用地规划 43 2.3.6新浦新区控制性详细规划 44 四、宏观经济 46 2.4.1连云港整体宏观经济概况 46 2.4.2主力产业分析 46 2.4.3投资分析 47 2.4.4消费市场分析 48 2.4.5居民收支分析 49 2.4.6财政收入分析 49 2.4.7信贷形势分析 49 2.4.8宏观经济对房地产影响分析 50 2.4.9、GDP发展情况 51 2.4.10、居民消费水平 51 2.4.11、固定资产投资 52 2.4.12、社会消费品零售总额分析 52 2.4.13、房地产投资总额分析 53 2.4.14、房地产施工面积分析 53 2.4.15宏观经济对房地产的促进 54 第三部分 连云港市整体市场分析 56 一、土地市场 56 3.1.1、市场概述 56 3.1.2、供应分析 56 3.1.3、成交分析 58 3.1.4新浦区土地供应情况分析 60 二、住宅市场 61 3.2.1、市场总体特征 61 3.2.2、住宅供求分析 62 3.2.3、住宅供应分析 63 3.2.4、住宅成交分析 64 3.2.5、住宅价格分析 65 3.2.6、客户需求分析 66 3.2.7、竞争项目 67 3.2.7.1新浦区项目介绍 67 3.2.7.2竞争项目分析 68 三、商业市场 77 3.3.1全国商业地产变迁 77 3.3.1.1持有形物业明显增加 77 3.3.1.2大项目集中放量 78 3.3.1.3商业与地产迈向深度合作 78 3.3.1.4大中型城市开发布局多中心化 78 3.3.1.5、二三线城市成投资新热点 78 3.3.2连云港地区商业地产调研 79 3.3.2.1连云港市商业规划及发展方向 79 3.3.2.2、新浦区主要商业区域特点 80 3.3.2.3新浦区目前商业的主要特点 80 3.3.2.4新浦商业项目前景展望 81 3.3.3需求市场分析 82 3.3.4连云港商业市场概述 83 3.3.4.1供求分析 83 3.3.4.2供应分析 84 3.3.4.3成交分析 85 3.3.4.5价格分析 87 3.3.4.6市场环境分析小结 88 四、办公市场 88 3.4.连云港办公市场概述 88 3.4.1、供求分析 89 3.4.2、供应分析 90 3.4.3成交分析 91 3.4.4、价格分析 92 五、保障性住房市场分析 93 3.5.1保障性住房发展情况 93 3.5.2保障性住房投入 94 3.5.3保障性住房对商品房影响分析 95 3.5.3.1保障性住房的供应对象与商品房的消费对象不重叠 95 3.5.3.2保障性住房覆盖面在临界线以下 96 3.5.3.3保障性住房与商品房的建设资金来源不同 96 3.5.3.4保障性住房用地比例不高 96 3.5.3.5保障性住房不会进入市场 96 六、连云港市房地产市场发展趋势 97 3.6.1我国二三线城市房地产发展趋势 97 3.6.2连云港市房地产发展趋势 98 七、市场需求分析 99 .3.7.1连云港市2008年住宅消费市场调查 99 3.7.1.1．购置新房情有独钟 99 3.7.1.2．自用为主导 100 3.7.1.3．地区是置业者首选 100 3.7.1.4．最爱的是小高层或多层 100 3.7.1.5．三房是首选 101 3..7.1.6了解楼盘信息的渠道 102 3.7.1.7．最希望的面积区间是90-100平方米 102 3.7.2项目整体定位原则 102 第四部分 项目定位 105 一、项目可行性初步验证 105 4.1.1、项目区位分析： 105 4.1.2、项目周边配套分析： 106 4.1.2.1、教育配套资源分析 106 4.1.2.2、自然景观资源分析 107 4.1.2.3、商业配套资源分析 107 4.1.2.4、市政配套资源分析 108 4.1.2.5、公共道路交通配套 109 4.1.3、项目周边案例分析 109 4.1.4、客源结构分析： 110 4.1.6项目swot分析 112 4.1.6.1优势分析 112 4.1.6.2劣势分析 113 4.1.6.3机会分析 113 4.1.6.4威胁分析 113 4.6.4项目SWOT分析结论 115 二、市场定位：
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