旭辉集团重庆两路项目
项目可行性研究报告
编 制 单 位：旭辉集团股份有限公司
编 制 时 间： 2007年11月
第一部分
总论
一、项目名称
重庆两路项目
二、开发单位
旭辉集团股份有限公司
三、报告编制单位
旭辉集团股份有限公司
四、地块位置及环境
<<>地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到500米的距离。
回兴拥有丰富的自然景观和生态资源；6个天然湖泊、1个生态植物园、1个花卉基地分布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。宜人的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大。
五、报告编制依据
（一）重庆市两路区地块挂牌文件
（二）重庆市两路区地块控制性详规
（三）重庆市国有土地使用权出让合同
六、主要经济技术指标
项目总用地面积：约 305亩
项目总建筑面积：地上建筑面积约46.3万㎡
项目地块容积率：≤2.5
地块性质：商住用地
主要经济技术指标一览表
序号
| 项目
| 数量
| 单位
| 备注
|
1
| 规划用地面积
| 203067
| m2
|
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2
| 总建筑面积
| 522300
| m2
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2.1
| 地上建筑面积
| 462300
| m2
|
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2.1.1
| 可售面积
| 412300
| m2
| 按具体物业形态划分，如住宅、商铺等
|
2.1.1.1
| 其中：多层住宅
| 110000
| m2
|
|
2.1.1.2
| 高层住宅
| 260000
| m2
|
|
2.1.1.3
| 小户型公寓
| 22300
|
|
|
2.1.1.4
| 商铺
| 20000
|
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2.1.2
| 不可售面积
| 50000
| m2
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2.2
| 地下建筑面积
| 60000
| m2
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2.2.1
| 独立地下车库
| 54000
| m2
|
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2.2.2
| 地下室
| 6000
| m2
| 不可售
|
3
| 容积率
| 2.28
| m2
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4
| 建筑密度
| ≤40％
|
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5
| 绿化率
| ≥30％
|
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6
| 机动车位
| 1237
| 个
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7
| 预计竣工日期
| 2010年4月30日
|
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8
| 预计交房日期
| 2010年6月20日
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第二部分
市场分析与产品定位
一、市场分析
（一）重庆市经济发展概况
1、重庆市都市经济圈经济发展状况
图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况 （单位：亿元）
（数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴）
图：宏观经济增长与房地产业发展的关系
小于4%
4-5%
5-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展
高速发展
房地产
GDP
增幅
——根据国际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段（见上图），目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达15%，房地产业作为城市经济的支柱型产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。
2、重庆目前消费者状况
图：重庆市历年城镇居民人均可支配收入 （单位：元，%）
（数据来源：2001—2007年重庆统计年鉴）
（二）渝北区经济、规划及发展趋势分析
本项目地处重庆市渝北区，故以下对区域经济运行情况、发展规划及经济发展趋势作相应的分析。
1、渝北区经济发展状况及经济地位
图：重庆各区近年来GDP对比分析表 （单位：亿元）
（数据来源：2001-2007年重庆统计年鉴）
2000年以来，各区GDP均有较大幅度增长，其中渝北区、九龙坡区及江北区三区的增长幅度位列前三位，分别达327%、226%和200%，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北的大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛的发展。（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）
渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其2006年GDP占到重庆市都市区的12%（资料来源：2001-2007年重庆统计年鉴）。
——重庆市整体向北的大趋势刺激区域经济快速发展，这将为本项目创造广阔的发展空间。
2、区域发展规划
? 根据重庆市2004-2020年都市区城市总体规划，重庆市城市发展目标：一个世界知名、富有山城江城特色和历史文化传统，具有吸引力和竞争力，适宜创业发展和生活居住的活力之都、魅力之城。
? 城市发展性质：国家级历史文化名城，西南地区和长江上游重要的中心城市。
? 调整转型第一产业，巩固壮大第二产业，优化提升第三产业。
? 重庆市为中国知名的“重工业基地”之一，传统产业主要为钢铁、机械、摩托车制造等人力密集型产业。从未来产业结构规划来看，城市产业将逐步朝技术密集型产业转移，其中尤其是高新技术产业面临良好的发展机遇。
——城市整体产业技术水准的提升将会改善城市经济增长的质量，基层从业人员整体素质和水平都将会逐步提升，为重庆未来房地产业的发展培育大量的中高收入消费者，对于城市房地产业的发展具有积极的促进作用。
? 据不完全统计，2005—2010年重庆市主城区拆迁面积将达到400多万平方米，预计拆迁户将达到10万户以上（资料来源：重庆搜房网）, 按照户均住房需求面积80平方米估算，将会直接为重庆房地产市场带来约800万平方米的消费需求。
? 将要新建西永和茶园两个城市副中心，按照城市新区和组团建设的要求，这两个新区的建设必须至少要达到人口30万以上的规模。（资料来源：重庆市2004-2020年都市区城市总体规划）
? 城市发展方向：除向南受地形及行政边界限制外，重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大的发展空间。
——由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，一方面，旧城改造有利于城市人居环境的改善和城市竞争力的提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带来庞大的消费群体，直接促进重庆住宅市场的消费升级。
? 重庆渝北区为重庆市传统的主城六区之一，渝北区在区位交通上具有较为明显的优势。由于区域内部地势平坦并且作为近年来的新建区域，各种市政道路设施及区域环境面貌都非常好，重庆市江北国际机场、重庆市龙头寺火车站等重要的市政设施均位于区域内部，其中本项目还紧邻重庆市江北国际机场。
? 随着重庆市整体产业和城市格局的向北拓展，渝北区经济和城市发展面临良好的发展机遇。目前渝北区内部下辖北部新区（国家级经济技术开发区）、重庆市现代农业园区、两路工业园区、空港工业园区等众多特色园区，近年来区域整体经济快速发展，已经成为重庆市经济强区之一。
3、区域经济发展趋势分析
? 根据渝北区政府“十一五”发展规划，“十一五”时期，渝北区将把握重庆主城向北拓展的历史性机遇，进一步完善城区发展总体规划，精心打造龙溪——北部新区——两路这条城市主轴线，高起点规划、高标准开发。
? 同时，从政府规划发展预期来看，两路片区将与龙溪片区、北部新区一道成为区域内的主要发展区域，其为两路片区“最佳环境宜居区”的整体定位将有利于区域内的住宅开发和区域市场整体影响力的进一步提升。
——就宏观经济角度而言，在未来几年重庆市经济产业以及城市格局继续保持向北发展的情况下，渝北区整体经济有望持续快速增长，特色工业园区、住宅开发将成为区域经济主要的增长点，因此本项目市场发展环境良好。
（三）房地产市场分析
1、重庆市都市经济圈房地产开发投资
图：近年重庆市都市区房地产及住宅投资分析图 （单位：亿元，%）
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