中冶天工建设公司汉沽高新区土地整理
     
     
    上市募集资金项目
     
     
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    天津安桥企业管理咨询有限公司
    (投资分析部制作)
    2008年01月24日 
    1、滨海新区核心区汉沽茶淀镇10.85平方公里综合开发建设项目
    [一级土地整理]拟投入募集资金28 亿元
    1-1 项目基本情况
    1-1-1 位置
    （1）宗地位于天津市滨海新区核心区的汉沽区茶淀镇，园区总规划面积10.85平方公里，具体四至为：东至蓟运河，西至北京清河农场界，南至塘沽区界，北至汉沽南环路。扣除未来重要交通设施建设用地后，规划可用地面积8.43平方公里，宗地所处滨海新区，纳入国家“十一五”总体发展战略，处于滨海新区三大核心区—汉沽区的核心城区，国家重点规划项目汉沽区滨海旅游度假区北侧。
    （2）宗地占地面积10.85平方公里（约合16275 亩），周边自然环境良好，
    依托现有的自然资源和相关产业，在国家政策支持滨海新区战略发展规划下，汉
    沽区大力发展河西区域，该宗地具有很大升值潜力和发展潜力。
    

（3）宗地地块图如下：
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    1-1-2 宗地现状
    该地区地处汉沽区蓟运河以西，有20 世纪70 年代开辟的居民区及葡萄种植地等。东西和南北向各4 条路，将居民区切割成9 个正方形，因此，称其为9 个方块。形成的居住区格局似“豆腐块”，楼形像“砖头”，加上成片小平房，拆迁成本相对低。宗地整体被蓟运河三面环绕，河岸景观较好，土地整理改造的空间和潜力较大。
    1-1-3 项目环境
    1-1-3-1 交通环境
    该项目西侧有京山铁路，芦汉公路；南边有国道112 线（规划中）与海滨大道相连，以及津汉高速公路；项目北侧的蓟运河上有汉沽大桥和寨上大桥连接城区东西两岸。
    规划建设的设计时速300 公里的津秦高速铁路将在该项目西部设站，连接滨海新区三大核心区汉沽区、塘沽区和大港区的城市轻轨拟规划建设，随着海滨
    大道的顺利通车和京津塘高速公路延长线至汉沽区，汉沽区的城市高速交通系统
    将发生根本性变化与提升，而城市交通的改善，汉沽区到滨海新区其他核心城区
    乃至天津市区的交通时间大幅缩短，汉沽区居住人口有望获得较快增长，居住环
    境和商务投资环境将有效改善。
    1-1-3-2 周边环境
    （1）优质的生活环境：汉沽区作为近海核心城区，由于所处海洋环境较好，气候宜人，连续多年被天津市评为空气质量最优地区，是天津市公认的生态旅游
    度假区。此次国家对滨海新区规划中，特别将汉沽区定位于适宜人类居住的生态
    旅游城区，并在沿海地区建设以航空母舰军事主题公园和美国派拉蒙电影主题公
    园为核心的滨海休闲旅游度假区。
    （2）浓厚的文化景观：项目位于汉沽老城区，依托着丰富的滨海文化资源和特色农业资源，有着丰富的旅游资源。正在开发建设的国际游乐港和龙海国际乡村俱乐部项目，开张纳客的蛏头沽海上风情游、蔡家堡海鲜街、孟庄园品酒、刻字版画院赏字画以及盐业风情游等景点，都集中体现滨海特色文化的特点。
    （3）齐备的商业规划：项目周边现拥有河西公园、文化宫、体育馆等休闲
    场所，汉沽区规划的CBD 核心区位于蓟运河两岸，该项目拥有部分CBD 规划
    建设项目，待项目建成后，汉沽河西区将成为汉沽区整体规划最全面、基础设施
    最全面、居住环境最优的核心居住和商业活动区。
    1-1-3-3 发展规划
    根据滨海新区的整体规划汉沽城区东起大丰路，南接津汉快速路，西至津汉路，北到汉沽区行政界，规划面积和城镇建设用地面积均为37 平方公里，规划建成生态宜居的滨海强区。
    与其三面环水的汉沽河西区将逐步发展成为汉沽城区新城与核心区域，汉
    沽区政府力争用3-5 年的时间将汉沽河西区打造成汉沽区的“浦东”核心区。
    1-2 项目背景分析
    1-2-1 滨海新区发展
    
    
    
    天津滨海新区位于天津东部沿海地区，包括天津港、天津经济技术开发区（TEDA）、天津保税区三个功能区和塘沽区、汉沽区、大港区三个行政区，以及东丽区、津南区的部分区域，面积2270 平方公里，海岸线长153 公里，常住人口约140 万。2004 年滨海新区生产总值为1250 亿元，人均生产总值达1.13万美元。天津滨海新区是我国北方地区进入东北亚，走向太平洋的重要门户和对外通道，也是连接我国内陆与中亚、西亚和欧洲的亚欧大陆桥的重要起点之一，拥有京津、西北和华北12 个省、市、自治区的广阔腹地，服务2 亿多人口。
    目前天津滨海新区已经成为全国最具发展活力和国内外资本集中投向的地区之一。 滨海新区开发已列入国家“十一五”发展规划。在未来二十年的战略机遇期内，天津滨海新区有望成为继广东深圳、上海浦东之后推进中国经济增长的
    “第三增长极”，争取建设成依托京津冀、服务环渤海、辐射“三北”、面向东北亚的现代化新区。优越的交通航运优势使滨海新区成为环渤海地区对接世界最快捷的通道。
    发达的海、陆、空立体交通网络将滨海新区与环渤海其他地区和中西部地区紧密
    相连，并建立起密切的经贸关系。天津口岸已和北京建立跨海关直通协议，在石家庄、西安、兰州、成都设立了货物运输服务中心，与京、冀、晋等12 省市签订了《跨区域口岸合作天津议定书》，与新疆、内蒙古签署了口岸合作备忘录。同时，天津经济技术开发区工业用地平均每平方公里投资密度达5 亿美元，工业产值达80 亿美元，主要经济指标连续8 年在全国国家级开发区中名列第一。
    1-2-3 汉沽区发展汉沽区将建设成为滨海休闲旅游度假区、海洋产业循环经济示范区、沿海都市型农业观光区，生态宜居的现代化滨海卫星城。
    2006 年3 月22 日国务院常务会议审议并原则通过了《天津市城市总体规
    划》。在总体规划中，把汉沽、塘沽、大港等组成的滨海新区扩入了中心城市范
    围，并将汉沽纳入11 个规划的具有特色的现代化新城之列，同时确定汉沽重点
    发展旅游、休闲、度假产业。
    2007年11月18日下午，正在新加坡访问的国务院总理温家宝与新加坡总理李显龙签订《中新生态城框架协议》，正式确定中新生态城落址天津滨海新区。
    2008年黄兴国市长在天津政府工作报告中强调：中新天津生态城，要高标准完成规划并开工建设。（黄兴国亲自督抓中新生态城项目，08年7月开工）
建设汉沽区成为环渤海地区的滨海旅游、休闲、度假基地；积极发展新兴海洋产业，逐步成长为中等海滨城市。同时，汉沽区划分为北部居住、中部产业、南部旅游服务业三个分区。城区向海滨放射三条道路绿化轴线，连接环渤海中心渔港、主题公园、航母国际游乐港和营城湖风景区，将蓟运河生态系统和海岸线生态系统有机结合，形成绿化景观网络。
    1-2-4 汉沽区的发展规划
    （1）拓展老城区：蓟运河由北向南流经区内，长达28 公里，并有海岸线32 公里，汉沽区枕河滨海，地理条件优越。未来几年，汉沽区将以河为轴，改造拓展老城区，建设环境优美、要素集聚、市场繁荣、交通便捷的区域行政、文化、商贸、居住中心。
    （2）打造新城区：拥海发展，实施海挡外移，拓展发展空间，协调功能区建设，形成设施完备、生态宜居的海滨休闲旅游和现代商务居住区。
    （3）建设两生态城镇：依托葡萄种植、水产养殖的产业优势和城镇功能优势，建设分布城区两翼的茶淀（生态高新功能区）、杨家泊两个特色中心城镇。
    1-2-5 汉沽区交通优势
    目前，京山铁路横贯汉沽全区，还有汉南线(通往河北省南堡盐场)和本区工业专线。有4 个火车站，年货物吞吐量500 万吨以上。有7 条(芦汉、塘汉、津汉、汉榆、汉南、汉北、芦堂)公路通往天津市中心区、天津经济技术开发区、天津新港和北京、唐山、东北等地。区内道路成网，有2 座蓟运河大桥和1 座公路立交桥，交通十分便利。
    按照汉沽区“十一五”发展规划目标，汉沽将加快交通网络建设，形成与滨
    海新区发展相协调，与国家路网整体相连，快速路、轻轨、城际铁路贯通的现代
    交通体系。规划建设津汉高速公路、国道112 线高速公路、蓟塘高速公路和海滨大道高速公路；建设海滨旅游区快速路、京港快速路、汉塘大快速路；建设汉榆、汉南、汉宁、塘汉公路大道一级公路标准；规划建设尹高和汉丰两条二级公路。形成纵横交错的高等级公路网络。加快汉沽区乡村公路建设改造步伐，使农村公路全部达到三级以上公路的等级标准。 规划建设津滨轻轨延伸到汉沽；规划建设津秦高速铁路等。因此，可以预见，汉沽区在未来的交通优势明显，枢纽地位不可替代。
    成交信息 成交楼面地价（元/平方米） 成交每亩价格（万元）
    2005 年          221-575                55-79
    2006 年          842-2392               140-436
    2007 年至今      646-1153               130-231
    1-3 汉沽区房地产业发展潜力巨大
    1-3-1 土地交易价格上涨
    近年来，汉沽土地交易市场一直处于较为平稳的状态，土地成交数量有限。
    进入2003 年后，汉沽区的土地市场开始活跃起来，滨海顺驰、浙江绿地等一些
    区域外开发商开始陆续拿地，进行商品房开发。商品房凭借其较好的产品形式、
    完善的社区配套等因素，逐渐占领了汉沽房地产市场，较早的经济适用房开始逐
    渐退出汉沽房地产舞台。
    由于滨海新区的定位明确及天津房地产市场的整体带动，从04 年下半年市
    场开始回暖，2005 年汉沽区土地市场逐渐放量。2005 年成交的地块楼面地价最
    高不足600 元/平方米，至06 年最高达到2392 元/平方米，创造了汉沽土地出让的天价。从每亩成交价格来看，05 年每亩地价最高为79 万元，而目前容积率在2.0-3.5 左右的土地成交价基本可达到130-250 万/亩，根据地块位置的不同，价格有一定浮动。
    成交信息 成交楼面地价（元/平方米） 成交每亩价格（万元）
    2005 年 221-575 5元/平方米  5-79万元
    2006 年 842-2392元/平方米140-436万元
    2007 年至今 646-1153元/平方米130-231万元
    1-3-2 受益于位于滨海新区核心区的优势地理位置
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