1 总论

1.1 基本情况

    1.项目名称：磁8地块拆迁安置房建设项目
    2.项目性质：新建
    3.建设地址：重庆市沙坪坝区童家桥街道童新一村
    4.项目业主：重庆富源新农村建设投资有限公司
    5.业主地址：沙坪坝区西永微电子产业园
    6.法人代表：杨枫
    7.建设规模及内容：
    总用地面积4273.4平方米（约6.4亩），总建筑面积16347平方米，其中住宅建筑面积13500平方米，公共活动用房800平方米，商业面积547平方米，地下车库及设备用房1500平方米。
    8.项目建设工期：20个月（2009.9—2011.4）
        9.总投资:
    项目开发建设总投入5080万元，其中：工程费用2965万元(包括建安工程费2745万元，市政设施配套费220万元)，工程建设其他费用1670万元，预备费226万元，建设期利息167万元，期间费用52万元。
    10.资金筹措:
    资金来源：企业自筹资金1580万元，占总投资的31%；申请银行贷款3500万元，占总投资的69%，银行贷款偿还资金来源全部为当地财政资金。

1.2 业主简介

本项目的业主是重庆富源新农村建设投资有限公司，该公司由沙坪坝区人民政府于2007年12月组建，注册资本金5亿元人民币，是沙坪坝区国资局管理的全民所有制事业单位，实行企业化管理，是具有独立法人资格的国有独资有限责任公司，经营范围为土地整治储备及存量建设用地开发利用；利用自有资金从事城乡统筹发展基础设施建设项目、社会公益项目和相关产业项目的投资。主要负责沙坪坝西部地区交通等基础设施建设，是沙坪坝区四大新型投融资建设平台之一。积极参与西部八镇小城镇建设；引导、实施农民集中居住区的建设，促进土地资源开发利用，功能完善；促进农业产业化；积极开发生态旅游业产品；完成区委、区政府交办的其他任务。

1.3 编制依据及研究范围

1.3.1编制依据

    1. 《关于印发沙坪坝区危旧房改造工作实施方案的通知》（沙委发〔2008〕10号文）；
    2.重庆磁器口历史街区保护规划与设计；
    3.沙坪坝区用地规划；
    4.《投资项目可行性研究指南》（试用版）；
    5.《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
    6.业主提供的区域及园区社会、经济、人口、环境、土地、自然条件等基础性资料；
    7.本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。

1.3.2 研究范围

根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。

1.4 主要技术经济指标

表1-1 主要技术经济指标表

序号	项目	计量单位	数值	备注
一	主要技术指标
1	总建设用地面积	㎡	4273.4	约6.4亩
2	居住人数	人	768	每户按3.2人计算
3	总建筑面积	㎡	16347	100%
3.1	住宅建筑面积	㎡	13500	全部为安置房
3.2	商业面积	㎡	547	可对外发售
3.3	管理与公共活动用房	㎡	800
3.4	底下车库及设备用房	㎡	1500
4	停车泊位	个	50
4.1	地面	个	10
4.2	地下	个	40
5	容积率		3.5
6	绿地率	％	35
7	建设工期	个月	15
二	主要经济指标
1	项目开发建设总投入	万元	5080
1.1	其中：自筹资金	万元	1580	占总投资31%
1.2	银行贷款	万元	3500	占总投资69%
2	销售收入	万元	438
3	销售税金及附加	万元	24
4	利润总额	万元	—4666

1.5 简要结论

    本项目所在地位于历史文化旅游区——磁器口古镇与红色旅游区——歌乐山烈士陵园之间，与两地相距甚近；该地块作为磁器口古镇的风貌协调区，北临磁童路，南临双菱皮鞋厂，西临212国道，东临清水溪，交通条件优越。地块周边配套完善、交通便利、居住环境优越，商业、文化氛围较浓，市场区位、交通区位、环境区位都比较好，未来发展前景看好。
    本项目建设规模较小、基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。项目建成后，将为240多拆迁户提供居住保障，大幅度改善、提高拆迁居民生活、居住条件；有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升沙坪坝的城市形象做出一定贡献；有利于促进磁器口古镇风貌协调，美化古镇核心区周边形象。因此本项目具有较好的社会效益。
    在经济效益方面，由于拆迁安置成本较大，收支缺口达到4666万元，本工程属于政府民生工程，需要政府给予资金补助与支持保持收支平衡。

2 项目建设的背景及必要性

2.1 项目建设背景

2.1.1重庆市社会经济发展状况

自直辖以来，重庆市充分发挥直辖优势，紧紧抓住西部大开发这一历史性机遇，努力发展，经济社会发展取得了巨大成就。2000年开始，重庆市国内生产总值的快速增长直接推动了人均GDP的高速增长。虽然在05年和06年连续出现了增幅回落，但增速仍保持在13%以上，2000-2006年间的平均增幅更是达到14.13%，超过GDP同期平均增幅（13.82%）（图2-1），直辖十年，市人均GDP增长两倍，城乡居民收入整体上增加１倍多，经济实力、综合竞争力和人民生活水平迈上了新台阶。

    图2-1  1998年—2007年重庆市国内生产总值和同比增幅
    随着重庆市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。预计到2010年，人均GDP预计将达到18000 元，年均增幅保持在10%左右。到2020年，力争达到人均8000美元以上，重庆即迈入小康社会。收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分，近年来，重庆市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。
    2008年重庆市受国家宏观调控、金融危机影响，GDP增速放缓，前三季度重庆GDP3419.56亿，同比增长15.3%，预计2008年GDP增速在15%左右。2008年前三季度城镇居民人均可支配收入为11865元；人均消费性支出为8346元，增速回落4个百分点。居民购买能力受到一定影响。但是随着2008年10月出台的国十条政策进一步扩大内需促进经济平稳较快发展，无疑对今后提高民众信心，提振经济起到极大的推动作用。从国家扩大内需效果来看，全国2009年经济增长保8有望，重庆市前三季度增长率达到12%.5，发展势头强势。因此基于重庆历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2009之后一段时期，重庆乃至全国范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。

2.1.2主城区空间结构规划

    为更好地维护和发展重庆特有的“多中心组团式”布局结构，《重庆市城市总体规划(2005—2020)》提出了“一城五片、多中心组团式”空间结构。“五片”指中部、北部、西部、南部和东部片区。“多中心”为一个城市中心和六个城市副中心，城市中心包括渝中半岛、江北城、弹子石在内的重庆CBD地区，六个城市副中心由上轮总体规划中的观音桥、沙坪坝、杨家坪、南岸中心区及新增的西永(即西部新城)、茶园中心区组成。
    2005版城市总体规划在98版的基础上进行了四个方向的扩展，
    1.向北拓展
    跨过内环线向北拓展。经土地适宜性分析，可发展区域的适宜城市建设用地约为338平方公里。自然条件良好，可拓展用地较大，依托城市建成区发展，没有大山大水的地形阻隔，拥有机场、码头、火车站等交通枢纽，区位条件良好，同时可依托北部新区的政策优势，有较强的发展动力；但用地海拔相对较高，地形以丘陵为主，用地相对较破碎。
    2.向西拓展
    跨过中梁山向西，发展中梁山、缙云山之间的区域。可发展区域的适宜城市建设用地约为293平方公里，西部新城也由此而生。西部用地平坦，条件较好，可拓展用地较大，具有区域辐射能力，能够辐射市域西部城镇及加强与成都方向的联系；但跨山发展，交通投入较大，生态环境比较脆弱，在缺乏水源供应的同时城市排水问题较大。如今过山隧道已经打通，与主城连通，出入十分便利，基础设施也已进入全面建设阶段。
    3.向东拓展
    跨过铜锣山向东，发展铜锣山、明月山

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