高层住宅项目投资估算及资金筹措计划部分
    （项目投资可行性研究报告）
     
     
    第一节  建设项目的大体概况与投资经营方案
     
    一、高层住宅项目概述
    1、项目概况
    项目位于南宁市旧城区,南临XXX，北临XXX，西南面对XXX，项目东侧为XXX，项目总用地47375.75m2，经南宁市规划国土局批准，用地功能为商住及配套设施，实际建设用地面积39390.36 m2，计容积率建筑面积率为149683.37平方米。
    （表：6-1-1）                     【项目主要技术经济指标】

    根据上述规划经济指标，计容积率总建筑面积149683.37m2，其中住宅141125.49m2，商业部分8527.04m2，另外不计容积率之地下室建筑面积8036.54m2，共494个车位，项目总建筑面积157689.07m2，拟建21栋18层商住楼。
    二、项目投资方案
    （一）投资组合方式
    在房地产开发中，大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发，本项目总投资（含贷款建设期利息）为37725.35万元，整个建设经营期为3年，是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以，一般采用投资的多种组合运用，一方面可减低融资的压力，有助资金的流通；另一方面可相对降低开发商的风险，使项目顺利开发。
    本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是自有资金，二是向银行贷款，三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资；销售收入扣除与销售有关税费后用于投资，初步估算按销售收入15.5%计算；此外还缺少的资金，则向银行借贷。本项目开发总投资（含贷款利息）共计37725.35万元，自有资金10000万元，占总投资的26.5%，销售收入再投入用于投资合计7725.35万元，另需贷款额合计20000万元。
    （二）资金动作方式
    在项目的前期，将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费；在获取土地使用权后，可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款，用于地上建筑物建设；当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售，销售收入再加上用其它方式筹措到的资金，就可将整个项目投资完成。
    1、自有资金
    整个项目的自有资金为10000万元，占总投资的26.5%，分3年投入。详见表:6-1-2
     
    (表:6-1-2)         自有资金年度投入表         (单位:万元)

     
    2、银行贷款
    银行长期贷款共有二笔，共计200000万元，占总投资53%；从第一年起到第二年止每年借一笔。
    (表:6-1-3)    银行贷款年度投入表    (单位:万元)

    3、销售收入再投入。
    销售收入再投入按销售收入的15.5%计算，从项目有销售收入最后第三年开始，直到项目建设经营期结束，上半年为整个销售收入的11.9%,下半年为整个销售收入的3.6%,总销售收入再投入为7725.35万元，占总投资的20.5%。
     
    (表:6-1-4) 销售收入再投入年度投入表  (单位:万元)

     
    第二节  项目的建设工程规划与安排
     
    一、（略）
    二、商层住宅项目建设规划及进度安排
    （一）建设方案及规划说明
    1、建设方案。经南宁市规划管理局审定，本项目的建设方案如下：
    （略）
    2、规划目标。
    （1）以建造具有当代先进水平的优质城市住宅为目标，满足人们生活环境和居住条件的舒适性、安全性和生态性的要求，为人们提供多样化、可选择、适应性强的住宅，创造具有良好居住环境、有完善基础设施的文明、卫生的示范花园。
    （2）依靠科技进步，推广新材料、新产品、新技术，提高住宅功能质量水平和花园与住宅节能、节地、节材效果，使花园和住宅具有较高的科技含量。
    （3）合理组织绿化、交通体系、完善公建布局和住宅分布，使整个花园具有良好的空间布局形态
    （4）吸收各项目好的居住规划特点，创造有特色的、能满足居住生活需要的环境功能。
    （二）建设方式及进度安排
    1、开发计划拟定的原则
    ①本项目作为一个以市场为导向的中高档住宅项目,在拟定项目的开发建设计划时,我们主要依据大中规模住宅项目的基本规律,遵循最佳的市场对接时机与购买力适应,以及按基地的成熟条件渐进的原则。
    ②本项目经测算销售值达49838.4万元人民币,从南宁楼市的发育及区域购买力,以及合理的市场占有率角度,我们暂定为开发经营时间为3年，其中销售期为2年。
    ③根据项目基地及规模情况,在项目的开发的过程中以整体开发为主，但为了利于资金回收等原因，在施工的过程中，以滚动开发的模式进行开发经营。
    2、建设方式。
    采用公开招标方式选择施工单位，并聘请工程监理，从而有效地控制项目的工期、成本和质量。
    3、进度安排。项目拟用三年分三期进行（见表：6-2-1）
    根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
    A  项目的设计及开工准备（初步及施工图设计、三通一平、报建、招标等）：3个月
    B  住宅的主体建筑（基础、主体、外装及设备）：18个月
    C  室外环境配套（道路、管网、环艺、验收等）：15个月
    4、项目周期设定
    ①开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时间,并以此时间为项目开发周期的起始日。
    ②根据南宁市可外协配套的设计、施工等资源能力，我们初步设定的各主要分段工程进度周期如下：
    ③根据项目基地及规模情况,在开发建设中设清晰的分期,从项目基地较成熟的衡阳西路渐次向西推进,按总建设面积的1/3左右为一个工程流水节奏,间隔六个月(一季左右)的动工时间,形成项目整体开发的形象及市场影响。
    5、分段周期设定
    ① 开发正式启动的时间设定为项目规划方案通过规划部门审批时,设此时间为项目开发周期的起始日。
    ② 开发计划安排。
    ③ 根据的规划方案及开发总周期、各主要分段工程周期的设定，本项目的开发粗略计划拟定如下表（以季度为单位）。
     
    第三节  项目投资估算及资金筹措计划
     
    一、高层住宅项目投资与成本费用估算
    （一）开发成本估算
    （1）土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费，共计投入资金6000万元人民币。
    （2）前期工程费：1199.26万元，详见本项目前期工程费估算表（见表：6-3-1）。
    （表：6-3-1）                 前期工程费估算表                       (单位:万元)

    （3）建安工程费：20676.77万元。（见表6-3-2）
    （表：6-3-2）        高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价        (单位:万元)

    ★高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价
    =70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+80=1360元/平方米
    高层建安工程费
    =1360×149652.53+(300+50)×8527.04=20676.77万元
    注:其中(300+50)为裙楼玻璃墙和中央空调的每平方建筑面积造价。
    （4）基础设施费（红线内外工程费）：1348.62万元，（详见表6-3-3）。
    （表：6-3-3）                       基础设施费估算表                         (单位:万元)

    注：本项目是一个高绿化花园小区，在原来的绿化成本内再增加500万建设中心花园
    （5）公建配套设施费：485万元，详见表6-3-4
    （表：6-3-4）                     公建配套设施费估算表                       (单位:万元)

    （6）开发期间税费：2657.38万元，详见表6-3-5。
    （表：6-3-5）                      开发期间税费一览表                      (单位:万元)

    （7）不可预见费。711.29万元，取上面1-5项之和
    不可预见费=（0+1199.26+20676.77+1348.62+485）×税率=711.29万元
    （注：第一项土地使用权出让金为政府公布数据，不存在不可预见性）
    （8）开发成本。33078.32万元,以上1-7项小计:
    开发成本=6000+1199.26+20676.77+1348.62+485+2657.38+711.29=33078.32
    二、开发费用估算
    1、管理费用：891.29万元,取上面1-5项之和的
    (6000+1199.26+20676.77+1348.62+485) ×税率=891.29万元
    2、销售费用：1495.14万元,详见表6-3-6。
     
    （表：6-3-6）                    销售费用估算表                     (单位:万元)

    3、财务费用：2260.6万元,详见贷款还本付息表
    4、开发费用：4647.03万元,前面1-3项之和
    三、总成本费用汇总及