全面解析万科
     
    说明：分析方法：
    1、A、B、C分类分析方法
    2、时间序列分析方法
    3、空间序列分析方法
    4、归纳推理方法
    5、演绎推理方法
    6、波士顿矩阵分析方法
     
    一、万科经营种类结构
    1、万科的经营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务经营，没有任何的投融资收入。主营业务为两个方面，一是房地产，二是物业管理。
    2、与其他房地产公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。一般中小型开发公司，或者处于创品牌阶段的公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。而不能做到真正盈利。
    3、物业管理公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。
    4、房地产收入增长与物业公司收入增长呈正向关系。
         
    异点分析：2007年上半年的物业公司收入与下半年物业公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。
     

    说明：从上表可以看出，上半年房地产结算收入一般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业公司07年数据严重失真。整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。此数据为何与真实有如此大的差距？
     
    5、房地产利润率与物业管理利润率
         
     

    分析：
    1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。
    2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。
    3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理公司的问题，结合万科上半年物业管理的收入与支出与下半年的收入支出来看，这个数据存在巨大的问题。
     
    二、万科的区域分布结构
    （一）、分析说明
    1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%以上的城市视为A类城市，市场份额在3%以上的视为B类城市，其余为C类城市。
    2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。
     
    （二）ABC类市场透视
    (2007-12-31)

     
    
    分析：
    1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46；16.14。三类城市的个数分别为：2；9；13。
    2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在一定的隐患，就是对大城市的过度依赖性，如果一旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。
     (2007-06-30)

    
    分析：
    1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：58.77；30.07；11.16，这三类城市的数量分别为：3；5：10。
    2、在本次结算周期内万科的城市份额符合典型的传统1：2：7策略，市场相对比较均衡。
    (2006-12-31)

     
    
    分析：
    1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：37.77；48.3；13.93，这三类城市的数量分别为：2；9：10。
    2、本次结算周期内，万科的市场分布呈现出AB类市场的相对均衡性。
     
    (2006-06-30)

    
     
    分析：
    1、在本次结算周期内，三类地区的比例分别为：64.67；30.53；4.8，这三类地区的数量分别为：2；5：3。
    2、从这个市场结构来看，万科的市场结构是不合理的一个结构，主要表现在拓展类区域太少，主营业务过于集中。
     
    总述：
    1、万科A类市场份额的呈现出以下特征：总体份额分别为：40.4；58.77；37.77；64.67。其中半年报期间，A类市场份额占据了整个总市场的60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。这说明万科在A类城市的总体策略是利用上年进行市场冲击，下半年进行项目整理与储备，当然也不排除这类因素，万科公司有意识的在结算周期上做了调整，将留存余额放到第二年进行结算。
    而A类城市主要是集中在上海与深圳两个城市，只有07年上半年广州加入到此类市场，但是下半年结算时候随即消失，则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。市场主要集中在深圳与上海。
    A类市场的年度份额均衡在40%左右，在房地产这个特殊行业内，万科A类市场份额略微显得有些大。因此结构有一定的隐忧。
     
    2、万科B类市场份额呈现以下特征：总体市场份额为：43.46；30.07；48.3；30.53；而城市个数分别为：9；5；9；5的结构。B类市场的份额特征与A类呈现出反向关