土地信息获得与整理

作业指引

修订记录

1      目标：

明确土地信息的获取方法和途径，规范土地信息的整理与归类。

2      适用范围：

适用于公司寻找潜在的土地开发项目，作为项目初步论证之前的基础信息收集。

3      术语和定义：

4      部门职责：

4.1      运营发展部：负责土地信息收集、整理和归类； 对土地信息进行整理和分析，上报公司领导。

5      工作程序：

5.1公司计划获取的土地信息整理: 

5.1.1      根据公司的区域发展战略，通过政府公告、行业媒体、公司信息、咨询公司、拍卖行等各种途径，收集所有有关土地拍卖、转让、二手项目改造、空置等方面的信息：

1)      政府公告：具体是指政府公开网站、政府建设部网站和相关政策文件等途径；

2)      行业媒体：具体是指房地产相关的行业网站、报纸等途径；

3)      公司信息：具体是指需要出让土地的企业，通过业内人士传播其出让信息等途径；

4)      咨询公司：具体是指通过第三方专业咨询公司，对重点区域的房地产市场进行深入分析，充分获取各种性质的土地信息；

5)      拍卖行：具体是指通过提供拍卖的中介服务，提供土地信息并执行土地使用权的拍卖活动。

5.1.2      整理、归类上述土地信息。整理和归类土地信息的原则主要从公司自身的情况和对土地发展前景的认识这两方面的因素来判断：

1)      对自身公司情况的认识表现在以下方面：

?      公司发展战略；

?      公司发展定位；

?      资金实力；

?      人才储备；

?      现有项目进展情况等；

2)      对土地发展前景的认识表现在以下方面：

?      土地的可盈利性；

?      当地市政规划和项目定位；

?      土地的价值变动趋势；

?      可能出现的各种风险，包括政策、拆迁、债务、法律等；

5.1.3      根据以上信息，对土地信息进行进一步深入的归类，建议按照公司的目标土地获取原则，把土地信息分为三个层次：

1)      第一层次地块：重点获取的目标地块；

2)      第二层次地块：中期获取的目标地块；

3)      第三层次地块：一般待选地块。

5.1.4      定期对处于第一层次的地块进行详细的匹配分析，并上交公司领导，作为项目进一步拓展的重要参考依据；

5.1.5      定期更新土地信息库，根据外界因素和公司情况的变化不断调整三个层次地块信息的地位。

5.2      公司没有获取计划的土地信息整理:

5.2.1      通过政府公告、行业媒体、公司信息、咨询公司、拍卖行等各种途径，收集所有有关土地拍卖、转让、二手项目改造、空置等方面的信息；

1)      政府公告：具体是指政府公开网站、政府建设部网站和相关政策文件等途径；

2)      行业媒体：具体是指房地产相关的行业网站、报纸等途径；

3)      公司信息：具体是指需要出让土地的企业，通过业内人士传播其出让信息等途径；

4)      咨询公司：具体是指通过第三方专业咨询公司，对重点区域的房地产市场进行深入分析，充分获取各种性质的土地的信息；

5)      拍卖行：具体是指通过提供拍卖的中介服务，提供土地信息并执行土地使用权的拍卖活动。

5.2.2       整理、归类上述土地信息。

       虽然有的土地没有被公司列入获取的计划，但是有必要密切关注土地的流向，作为评估土地市场交易情况和市场竞争对手的重要手段。

5.2.3      根据土地的不同流向，须对已成交的土地的信息进行及时收集和整理：

1)      土地出让情况，包括政府的土地公告内容、参与获取的企业情况、外部环境对土地出让的影响、具体成交情况、最终的土地获得企业信息等；

2)      地块的基本情况，包括地理位置、土地面积、建筑面积、政府规划要求、成交价格、附近商业和居住情况简单分析等；

3)      地块的综合利用情况，获得企业对地块的规划设计情况、资金投入情况、产品定位、各种参与的设计、施工乙方单位情况、产品的销售情况等。

5.2.4      重点地块基本信息单按月呈报，土地信息采集表按月更新、调整，汇总形成土地信息库。

5.2.5      每年年底都要对本年土地市场供需情况进行分析，形成报告，报公司审批。同时，报告中还应包含下一年度政府土地储备、供应计划、市场需求等内容。

6、支持性文件

7、主要表单

7.1 土地信息采集表

7.2 重点地块基本信息单