房地产策略研究周报
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2011年6月6日 第273期
高通智库
房地产策略研究周报
Real Estate Strategic Research Weekly
高通智库
目 录
【政策分析及行业发展趋势】 3
银监会窗口指导房地产信托——要求规模稳中有降 3
行业资金普遍收紧——开发贷利率上浮、委托贷款利率高起 3
工行对房地产贷款属“适度进入行业” 4
央行证实河北楼市信贷萎缩 4
中央严令土地出让净收益10%建保障房 4
国土部：地方政府主导的非法扩张用地增多 5
国土部：异常交易地块上报范围扩大至各县级城市 5
贾康：现在判断房产税效果为时过早 5
【宏观经济】 6
6月货币政策或现三率联动 6
5月PMI指数环比回落0.9个百分点 6
今年新兴市场私人资本流入预计将破万亿美元 6
【区域市场动态分析】 7
前5月北京期房供应降44%、保障房供应比例超30% 7
五月北京预售项目签约创新低 7
5月北京二手房成交量难超八千套——创28个月来新低 7
5月前23天上海住宅成交量升价跌 8
5月上海9成开盘项目位于外环外 8
上海“一房一价”遭遇开发商“高备案低开盘”应对 8
5月广州楼市量升价跌——近郊楼盘拉升成交量 9
5月深圳新房住宅成交均价环比下降二成多 9
“十二五”深圳保障房资金计划近一半为社会筹资 9
6月天津楼市打折优惠楼盘增多 9
5月杭州二手房成交量升价跌 10
5月苏州楼市量价齐升——中高端改善房源拉高均价 10
5月苏州实际开盘量大幅缩水——仅占计划的34.7% 10
南京中海凤凰熙岸低价开盘——半天销售200套 11
限购令下太原房展会上沿海旅游地产占60% 11
5月哈尔滨商品房销售接近限购前水平 11
【土地市场动态】 12
北京住宅用地成交量不到计划一成 12
北京下半年将有1200公顷经营性用地上市 12
6月份上海住宅用地集中上市 12
深圳近十年来最大地块将挂牌出让 13
前5月杭州土地出让收入同比降三成 13
前5月南京六成土地底价成交 14
南京河西新城今年将推6块净地 14
成都土地市场持续放量、远郊区县地块大幅升值 14
前5月全国保障房开工率或小于30% 14
【地产金融】 15
沪深上市房企负债率比年初上升8个百分点 15
保障房信托快速上升——土地、棚改联动受青睐 15
境外“热钱”通过委托贷款曲线进入内地楼市 15
中国铁建债转投增资中铁房地产50亿元 16
栖霞建设拟发行17亿中期票据 16
中信地产放弃单独IPO——投入集团整体上市计划 16
金科借壳上市暂无法再融资 17
天津天保基建放弃定向增发方案 17
*ST远东撤销定向增发 17
*ST德棉放弃房企重组 17
【行业重大事件】 18
广州、石家庄多家银行鼓励提前还房贷 18
北京部分银行首套房首付提至四成 18
大连多数银行停办二套房贷 18
【房企竞争情报】 19
恒大济南“开盘必特价”首日劲销9亿 19
上海世茂拟投资280亿开发辽中旅游地产项目 19
中弘地产拟投资100亿北京建主题公园 20
豪华酒店布局二三线城市 20
渝开发代理重庆茶园公租房项目工程建设 20
SOHO中国15亿收购上海轨道交通四川北路站地块 21
广汇股份转让资产剥离地产业务 21
爱建股份放弃地产业务增发转向信托业务 21
【业界观点】 22
房地产融资未来或引入股权投资方式 22
王珏林：中小房企应合作求生 22
【养老地产】 23
武汉老年公寓走高端路线——配备宾馆医院 23
哈尔滨今年将整合200家民办养老机构 23
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【政策分析及行业发展趋势】
银监会窗口指导房地产信托——要求规模稳中有降 银监部门要求信托公司严控房地产信托业务风险，对于房地产信托余额较大的信托公司，要求“规模要实现稳中有降”；对于房地产信托新增规模较大的信托公司，要求“把握好节奏，严格控制增速”。 根据各家信托公司的不同情况，监管要求各有差别，首批接受窗口指导的是房地产信托余额和新增规模排名前20的信托公司，之后窗口指导的范围要扩大到全行业。包括中融信托、平安信托、中信信托、中诚信托、北京信托、上海信托等在内的20多家信托公司近日陆续收到来自银监部门的“窗口指导”电话。 此次“窗口指导”没有提出新的监管工具，但特意强调以股权投资方式运用信托资金，实际上是融资类业务的，要符合“项目四证齐全、项目资本金达到30%，开发商二级以上资质”三个条件。 银监部门此前已提出过类似的要求，但执行力度不大。绝大多数房地产信托产品都是假投资真融资，如果都要符合四三二条件，则绝大部分房地产信托业务都没法做了。业内认为，银监会的政策意图，只是将房地产信托业务的增长控制在宏观决策者能容忍的范围内，因而对于“四三二条件”，不会过于“较真”。本次“窗口指导”的口径是要实现“规模稳中有降”，实际可接受的底线是“温和增长”。（ZQSB返回目录） 行业资金普遍收紧——开发贷利率上浮、委托贷款利率高起 多位银行业人士表示，目前银行开发贷属于半停滞状态，贷款利率普遍在基准利率的基础上上浮10%-20%，甚至更高。 福建省一家大型房地产商人士透露，该行此前刚刚获得的一笔商业银行贷款融资，其定价已在基准利率基础上上浮30%。“即便利率上浮100%，地产商也愿意从银行获得融资。”但现在的问题不在利率水平，而在额度上。 作为资金密集型行业，房地产开发商主要融资路径——银行贷款、信托融资和股权融资现在均受到不同程度的压制。PE介入房地产项目的前提条件也提高至“四证齐全”方可，在公司资质审查上越来越严格。民间资本、外资正在通过“委托贷款”涌入房地产市场，部分委托贷款实际利率水平有可能已高达20%-30%，甚至接近贷款利率4倍的水平。 2011年以来，多家房企披露了委托贷款事项公告，其贷款利率普遍在12%左右或更高。央行公布的一季度金融数据也显示，全国委托贷款首季增加3204亿元，同比多增1684亿元；占社会融资规模的比重同比高出4.3个百分点至7.6%。（21JJ返回目录） 工行对房地产贷款属“适度进入行业” 中国工商银行5月31日称，收紧政策下，已将首季贷款控制于全年计划的25%。目前房地产业对其来说仍属适度进入行业，不存在停止发放房地产开发商贷款的情况。 工行行长杨凯生表示，目前该行对包括房地产贷款、地方融资平台贷款在内的整体贷款质量继续保持稳定有信心，目前有数据表明这些贷款的质量是持续向好的。 在政府对房地产市场的持续严厉调控下，金融监管部门的风险管理也在加码。银监会要求六大银行进行新资本充足率计算方法测试，地产开发商贷款的风险权重由100%增至150%，基建贷款则由100%提高至110%，另地方政府融资平台贷款的风险权重介乎100%至300%；其中前两项调整均是前所未闻。 对于中小企资金链断裂会否拖累银行资产质素，杨凯生强调，资产质素保持稳定，加大对中小企的贷款投放反有利保持资产质素。数据显示，工商银行首季中小企贷款增长高达10.8%，杨凯生表示，其中中小企不良贷款率只有0.86%，较整体贷款的1%低14基点，但贷款收益率高达5.93%，高于整体贷款收益率5.37%。（LT返回目录） 央行证实河北楼市信贷萎缩 日前，人行石家庄中心支行组织省发改委、省住建厅、省国土资源厅、省统计局、河北银监局、省房地产协会和省级金融机构以及房地产市场从业主体等28家单位，召开河北省房地产金融工作专业委员会专题会议，要求各金融机构认真执行差别化房地产信贷政策，适度均衡发放房地产贷款。 今年河北省各金融机构普遍降低了房地产市场信贷投入的规模，年度投入预计占全部信贷投入的15%，比2010年低6.4个百分点，部分机构甚至叫停了房地产开发贷款。截至2011年3月末，全省房地产贷款余额2599.7亿元，较年初增187.1亿元，同比增速为27%，较2010年同期增速大幅下降26.6个百分点。（HBRB返回目录） 中央严令土地出让净收益10%建保障房 财政部、住房和城乡建设部近日印发了《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，明确要求各地应当按照当年实际缴入国库的招标、拍卖、挂牌和协议出让国有土地使用权取得的土地出让收入，扣除相关规定项目后，严格按照不低于10%的比例安排资金，统筹用于保障性安居工程建设。 虽然政府早已规定，土地出让净收入的10%要用于保障房建设，但这一规定在地方上并未得到严格执行。 官方统计数据显示，在以万亿元计的土地收入中，投入到保障房的资金占比异常之低。2010年全国廉租住房保障支出仅占当年土地出让总收入的1.59%，而在当年土地出让收入各项开支中，廉租住房保障支出也仅仅占到1.7%。（DYCJ返回目录） 国土部：地方政府主导的非法扩张用地增多 5月31日，国土资源部在通报2011年第1季度12336国土资源违法违规线索和信访受理情况时
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