湖州房地产市场
十月简报
凡泽（中国）机构
2011年10月
目录
1、 新闻关注
2、 政策解读
3、 土地市场
4、 楼市开盘速递
5、 楼市营销速递
6、 楼市总结
一、新闻关注
1、百城房价连续两月下降 大型房企竞相降价促销
11月1日公布的中国房地产指数系统百城价格指数显示，10月100个城市的住宅平均价格连续第二个月环比下降，且降幅有所扩大，环比下跌城市数量也为今年以来单月最多。同时，在限购范围不断扩大和信贷紧缩的双重压力下，龙湖、首创、万科、富力、恒大等大型房企在一、二线城市的部分项目开始降价促销出货，部分楼盘价格较上月降幅超过20%。
百城价格指数显示，10月，全国100个城市住宅平均价格为8856元/平方米，与9月相比下降0.23%，其中40个城市价格环比上涨，2个城市价格与9月基本持平，58个城市环比下跌。与上月相比，10月价格环比下跌的城市比9月增加14个，这是自去年8月以来下跌城市数量最多的一个月。
无独有偶，与房价松动相伴的是持续低迷的成交量。中国某研究院最新统计显示，截至10月28日，当月监测的30个城市中，近五成城市成交面积环比下跌，三亚环比跌幅最大，达到53.88%。重点城市中，上海、天津、杭州、武汉环比下跌，其中上海跌幅最大，达21.32%。与此同时，10月主要城市库存量有所上升，北京商品住宅可售面积增加68.13万平方米，南京商品住宅可售面积增加29.46万平方米，青岛增加105.83万平方米。
随着调控的持续深入，富力、保利等标杆房企都进行了不同程度的降价促销出货，而继中海、龙湖之后，万科等品牌开发商又领衔掀起新一轮的“降价潮”。业内人士认为，大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力，另一方面则可能是为了冲刺年底业绩。但我们从这些企业的行为我们更可以看出，保利等央企更大程度是其极高的“政治觉悟”，以其超高的资金回收为房地产的新一轮洗牌作下铺垫。
2、杭州主城区存量住宅已近2.5万套
8月31日，杭州市房产信息网数据显示，杭州主城区住宅存量房为20165套。11月1日，这个数据变为24858套。在刚过去的9、10月份，杭州主城区住宅库存量增加了4693套。
销售不畅外，新推房源数量也激增。据统计，9、10两个月，杭州新开楼盘逾50个，近万套新房源入市。预计在11月份，又将迎来一波“开盘潮”，已经有50多个项目宣布将开盘，其中近半为首开项目。预期中，新增房源数量又将迎来考验。对于杭州楼市来说，更大的供应压力还未到来。据统计，目前，杭州主城区(萧山、余杭除外)的在售项目和土地储备，可售房源总价值在4000亿之上。可以预见的是，在未来的两到三年内，杭州主城区新增房源数量不容小觑。
3、湖州住宅均价9268元/平方。环比下降0.8%。
根据11月1日公布的中国房地产指数系统百城价格指数显示十月份湖州住宅均价9268元/平方，环比下降0.8%。
杭州等一线城市的降价，主要是从保利等央企开始，这些企业并不是资金短缺而进行降价，更多的是企业的战略布局，以实现其收购合并的目的，湖州作为一个以本地开发公司为主的城市，价格大幅下降的可能性不大，但部分楼盘在年前会在价格上会有所调整。
二、政策解读
1、10月1日起，湖州租赁住房可每月提取公积金
从10月1日起，湖州市进一步完善职工租赁住房公积金的相关政策，支持已建立公积金制度的职工，特别是外来务工人员通过租赁方式解决自住住房问题。
提取申请人未婚的，租赁面积控制在建筑面积60平方米及以下，提取申请人已婚的，租赁面积控制在建筑面积80平方米及以下。低于控制面积的，按房租收取凭证和租房协议上载明的租赁面积计算。
从10月1日起，每平方米可提取的住房公积金月租金从原先的10元以内提高到15元以内，低于15元的，按实际租赁金额计算。这意味着，按照新政，已婚承租户最高每月可提取1200元公积金。
三、土地市场
1、土地成交信息
地块编号
| 土地位置
| 土地用途及出让年限
| 出让面积(㎡)
| 规划指标要求
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| 起始价
(万元)
| 成交价 (万元)
| 竞得人
| 时间
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| 容积率
| 建筑密度
| 绿化率
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2011-25
| 南浔区善琏镇香莲路西侧地块（善琏镇香莲路西侧、农贸市场东侧）
| 城镇住宅（商业、住宅）用地
商业40年住宅70年
| 3475
| 1.0-1.2
| ＜45%
| 25%
| 800
| 860
| 叶明丰
| 10.11
|
2011-42
| 湖州市织西分区ZX-58号地块（吴兴大道南侧，栋梁路西侧）
| 商服用地
40年
| 42247
| 1.2-1.5
| ＜50%
| ≥20%
| 7000
| 18050
| 正祥房产
| 10.21
|
2、土地市场分析
继九月之后，十月湖州主城区仍然没有土地出让，寂静非常。十月湖城仅两个地块出让，分别位于南浔和织里，南浔宅地平淡成交，织里ZX-58号商服用地则是陷入一场激烈鏖战，成为整个十月湖州土地市场唯一的看点。
南浔区善琏镇的住宅用地于10月11日拍卖，土地拍卖现场非常冷清，此地块最后由自然人叶明丰以860万的价格成交。南浔区的土地出让曾在主城区土地市场趋冷后风火过一阵子。在六月，南浔区旧馆镇文化中心南侧11亩宅地被个人竞得，成交总价4580万元，楼面价2428.74元/平米，溢价率169%。但之后，南浔区的土地出让也迅速趋冷，挂牌成交和流拍唱主角，本次善琏宅地的出让也延续了这种清冷的调调。初步认为，一方面是开发商对于土地的竞购更加的理性，对于出让的土地各方面考虑的因数加强；另一方面是由于部分出让土地、特别是宅地的起拍楼面价相对偏高，与此同时，大环境的影响也是一个重要因素。
10月21日拍卖的织西分区ZX-58号地块是整个十月湖州土地市场的唯一亮点。此商服用地有美欣达、镭宝投资、正祥房产、鸿地置业、新湖房产等5家参与竞买。此地块的竞拍可用“厮杀”形容，持续了一个多小时的鏖战之后，正祥房产以18050万元的价格竞得该地块，成交楼面价为2848元/平方米，溢价率157.8%。
3、11月份土地市场状况
十月土地市场落下帷幕，11月已至。11月11日将有六块土地出让，其中包括一块主城区宅地，另有织里一块宅地和南浔的4块地。11月21日将有一块东部新区的商业地块出让。许久没有动静的主城区终于有宅地出让，将会是怎样的境遇？预计湖州市老城分区定安街地块的出让是11月份的“重头戏”。
序号
| 地块编号
| 地块位置
| 出让面积（㎡）
| 用地性质
| 容积率
| 起价（万元）
| 楼面起价（元/㎡）
|
1
| 2011-61
| 吴兴区织里镇织东分区ZD-31号原织里银河无纺制品厂地块（织里镇珍贝路东侧，大将路北侧）
| 16057
| 城镇住宅（住宅、商业）用地
| 1.3-2.5
| 6500
| 1619.2
|
2
| 2011-63
| 南浔城东分区CD-37L地块（地块东侧为嘉业南路，西侧为金象湖，南侧为向阳路，北侧为现状河流）
| 14260
| 文体娱乐场用地（商业服务、体育用地）40年
| 1.0-1.3（含底层汽车库）
| 1460
| 787.6
|
3
| 2011-64
| 南浔城东分区CD-31D、CD-31C地块（地块东侧为现状河流，南侧为已出让商贸用地，西侧为嘉业南路，北侧为现状河流）总出让面积28653
| 24502
| A地块（CD-31D）其他商服用地（商业、文化娱乐）40年
| 1.0-1.4
| 7600
| 2215.6
|
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| 4151
| B地块（CD-31C）街巷用地（停车场）40年
| ≤0.1
|
| 18.3
|
4
| 2011-65
| 南浔区石淙镇2011-01号地块（石淙镇镇西村石淙中学南侧）
| 总出让面积2047.0（其中
A地块1338.0、B地块709.0）
| 批发零售用地
（商业）40年
| 1.0-2.0
| 300
| 732.8
|
5
| 2011-66
| 南浔区双林镇2011-02号地块（地块位于双林镇城管中队北侧，滨河路西侧）
| 8560
| 城镇住宅（住宅、商业）用地;住宅70年;商业40年
| 1.1-1.5
| 1560
| 1215
|
6
| 2011-67
| 湖州市老城分区定安街地块（地块西靠杭长桥路，南临南华路，东侧和北侧紧邻规划保留河流菜花泾）
| 总出让面积78172.0（其中A组团61104.0、B组团17068.0）
| 城镇住宅（住宅、商业）用地
| 2.0-2.4
| 55600
| 2963.6
|
7
| 2011-26
| 湖州市东部新区BLD40-1号地块（地块北临纬三路，东、南邻八里店社区，西靠经五路）
| 7358
| 商务金融（商业、办公）用地40年
| 1.8-2.0（地下一层商业面积计入容积率，且整体不得分割）
| 2150
| 1461
|
四、楼市开盘速递
? 开盘及推量信息（以下数据，来自各个销售部对外公布数据，仅供参考）
整个10月开盘的有4家，共推出普通房源699套，写字楼、私人酒店279套，排屋50套，其中普通房源销售321套；写字楼等销售18套；排屋销售19套。普通房源的平均销售率超过47%，排屋销售率为38%。（以上为销控贴数据）
楼盘名
| 开盘时间
| 房源
| 户型（平方米）
| 申报价格（元/平方米）
| 剩余套数（套）
|
望湖·长岛府
| 10.22
| 1.2#楼240套公寓（其中1#楼162套；2#楼78套）
| 90—182㎡
| 13444
| 1#楼余106套；2#楼余20套
|
悦文铂宫
| 10.15
| A、B座279套（其中A座64套；B座215套）
| 45—75㎡
| 8100（A座）
9082（B座精装修）
| 260套（其中A座售出13套，B座售出5套和1套商铺）
|
香榭里
| 10.5
| 1#楼高层224套；排屋31套
| 89、133、140（高层）、240-300㎡（排屋）
| 8273（高层）、13376（排屋）
| 1#楼高层余158套
排屋余21套
|
三洋·阳光海岸
| 10.7
| 235套多层、19套排屋
| 100-138（多层）、230-250㎡（排屋）
| 多层9696（含附送阁楼、排屋12240（含地下室）
| 多层余94套、排屋余10套
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1、望湖·长岛府
1.在2011年10月31日前办理“望湖·长岛府”认购手续，给予300元/平方米的优惠，再享受认购协议书中的优惠政策。
2.在2011年 11月22日前一次性付清所购房款，将赠送车位一个。
2、悦文铂宫
1.此次公开共推出A座写字楼共64套，为一层四户设计；B座私人酒店，计215套，面积段从45㎡--75㎡多个户型可供挑选。另外还有7套面积为156方到1400多方的大面积商铺。悦文铂宫申报办公价格为8100元/M2（A座毛坏），9082元/ M2（B座精装）。起价6669元/平米。
3、香榭里
1.10月5日开盘当天，凡认购金冶·香榭里任意房源客户均可享受50元/㎡购房优惠；
2.自开盘当日（10月5日）起，一周内签订购房合同并支付全额首付款的客户，另可享受超值优惠（高层物业100元/㎡减免优惠、排屋物业300元/㎡）；
3.一次性付款享受93折、银行按揭、公积金贷款均享受98折；
4.凡开盘前，申请办理金冶·香榭里购房优惠券的贵宾客户，在享受开盘优惠的同时，额外享受50元/㎡购房优惠；
5.地下车位总价10万/个，为感谢广大客户对金冶·香榭里的支持与厚爱，开盘期间（1