2011年泉州洛江区楼市研判报告
     
     
     
     
     
     
     
    2011年泉州洛江区楼市研展报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    厦门星联辰地产行销机构
    2011年10月
     
     
     
     
     
    星联辰认为：
     
    2011-2012年，城东-洛江板块楼市将面临大品牌高端项目带市、托市；小品牌新项目在高端项目的带动下，相互角逐竞市的营销格局。可以预见：未来产品层次和市场的差异化将形成明显分级。
     
    对于本案而言，作为金旺地产在该板块的开篇之作，其操盘的核心目标是：如何在品牌品质影响力还未形成的前提下，如何异军突起，向高端大盘看齐，超越区域竞争新盘，领跑区域板块，成为瞩目的市场新标杆！
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    所以，本策划思路是基于城东洛江现有房地产市场脉络特征及产品环境的前提下，根据区域楼市今后的发展趋势、新盘竞争状况及本案目标客群需求特征，提出我们所认为的能够使本案有效撬动需求的核心操盘思路。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    NO-1——
    星联辰对于城东洛江楼市的核心观点
     
    ——审时度势，方能看清局势              
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    一、板块楼市趋势观
     
    在泉州中心城区四面开花的地产板块开发格局中，城东-洛江板块是泉州中心区最为核心之一，随着政府加大配套的投入及城市大面积的拆迁改造，今后板块吸引市场的优势和潜力逐步显现。但与此同时，2011-2012年城东-洛江板块，无疑是当前及今后泉州楼市竞争最为激烈的一大板块。
    我们用以下关键词概括：盘量最大，品牌强大、品质最高，新盘聚集。
     
    1、盘量最大
    城东洛江后续新开发土地达2万亩规模，目前在售楼盘数量达6个以上，2012年新推项目将在10个以上，未来3年待推楼盘总量将在80万M2以上，该板块楼盘放量是泉州中心城区最大，将是不争的事实。
     
    2、品质最高
    该板快内开发楼盘是泉州房地产中高端楼盘最为聚集的开发板块。开发商在硬件及配套设施的投入上，不断升级，品质竞争也不断升级。区域内代表性项目除了自身品牌优势外，他们均充分挖掘项目自身特色，在营销中心、会所、样板房、景观等产品营销方面，均塑造了项目与众不同的优越品质，取悦于广大消费者。
     
    3、新盘集中
    区域今后短期内面市的项目也相对较为密集，如吉源2期、名基新天地、谰湖郡、润柏大都会、宏益国际城……，并且从后市看，板块将形成大品牌当道，小品牌跟进的层次化格局。本案虽然有大品牌的托市带动，但同样面临大品牌项目的直接竞争和后续较大量新项目的跟进。
     
     
     
     
    板块在售新盘概况列表
     

     
    此外，该板块后续还要中超大学城、亚伦香江河畔等几个待推项目。但区域内目前板块供应量，相对2009-2010的40万㎡明显减少，今年将在40万M2左右，从2010年单盘最高去化量在10-15万㎡/年来看，今年该板块销售体量，如果撇开政策因素影响，仍然具有潜在较大的需求空间（对于本案而言推盘时机节点的把握显得比较重要）。
     
     
    在售或待售的项目中，——
     
    中骏雍景台定位为区域高层豪宅
    三盛四季公园2期产品定位格调明显提升，超越1期，以中大户型为主。
    冠亚凯旋门待推产品也基本上属于高端大户
     
    因此，对于本案而言，以上三大高端项目将成为区域楼盘的标杆。对区域楼盘将起有力的带动和托市作用。
     
    相反——
    铭基新天地、澜湖郡、润柏大都会、宏益江山丽园及大江盛世后期等新项目，在产品的户型面积定位上与本案类似，均以中小户型为主。其中澜湖郡、润柏大都会以其较为独特的LOFT规划，将成为后续市场新的亮点，及宏益江山丽园地段位置，构成本案最为直接的威胁和竞争。
     
     
     
     
    宏益江山丽园
     
    
    
    
     
     
     
    中骏雍景台
    
    三盛四季公园2期
     
     
    
    润柏大都会
    
     
     
     
     
    中超大学城
    
     
    冠亚凯旋门
    
     
    大江盛世
    
     
     
     
     
     
     
    NO-2——
    集中精力，击中要害
     
     
    二、板块楼市竞争体系观
     
     
    随着市场优胜劣汰规则的发展，板块内已形成四大核心竞争体系
     
    1、品牌竞争体系：
     
    板块已形成中骏、冠亚、三盛等三大品牌鼎立的市场格局。新项目公司想要通过自身品牌的塑造取得市场强烈共鸣几乎不太可能。
     
    冠亚集团——积淀多年，倍受认可的高影响力本土品牌开发商
     
    中骏置业——崛起厦门、引领泉州、在全国市场上异军突起的闽南知名品牌开发商
     
    三盛地产——在福州声名远著，具备多个高端大盘开发运营实力和影响力的福建品牌开发商。
     
    2、品质竞争体系
     
    板块已经形成了成熟而又强大的品质展现体系，实景造盘已经成为楼盘吸引消费者普遍的策略和手段。其中以中骏财富中心、三盛四季公园、冠亚凯旋门、嘉琳广场为代表，成为区域内高品质的热点楼盘。
     
    中骏财富中心
    先以大面积的星级售楼中心比配1200亩城市综合体的气质，后以所样板房展现和豪华奢尚会奢华展现项目的高端品质，取得市场的高度认可；
     
    三盛四季公园
    则以前期营销中心环境的营造、前期物业服务展示和精装样板房，展现三盛强大的造景服务能力；
     
    冠亚凯旋门
    则以120亩法式大公园住区作为主诉求，在项目包装和品质形象展现上较为突出，吸引市场眼球；
     
    嘉琳广场
    则以大手笔的建筑及园林景观投入，震撼泉州市场的眼球，形成区域楼市强烈的性价比。
     
    3、户型竞争体系
     
    “大户型惜市，中小户型热销，创新户型走销”
     
    区域内主要是以第一次置业刚性需求为主，二次置业群体比例不会超过30%。因此，中小户型热销（主要表现在70-120