2011年曲靖房交会研究报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    市场研究中心
    2011年9月20日 
     
     
    目  录
    前言              4
    一、整体概况              6
    （一）展会背景              6
    （二）整体效果              8
    （三）活动特色              10
    二、区域分析              16
    （一）区域对比              16
    （二）区域解读              18
    三、物业形态              39
    （一）概况              39
    （二）价格分析              39
    （三）规模分析              41
    四、建筑形态              44
    （一）概况              44
    （二）价格分析              44
    （三）规模分析              46
    五、营销进度              48
    （一）概况              48
    （二）展示项目              49
    （三）将售项目              50
    （四）在售项目              51
    六、典型个案              53
    案例一：雄业·金都国际              53
    案例二：安厦·万和国际城              56
    案例三：鼎尚名庭              59
    七、保障安居              64
    （一）基本概况              64
    （二）项目分析              67
    八、后市展望              69
     
    2011年曲靖房交会研究报告
    举办时间：2011年9月1日—9月5日
    举办地点：曲靖白石江公园
    展会主题：保障民生 共创和谐
    主办单位：曲靖市住房和城乡建设局
    承办单位：曲靖市房地产管理局   曲靖市房地产业协会   云南泰达会展策划有限公司
     
    前言
    2010年至今，中央针对房地产市场的宏观调控已经延续了一年半有余，且力度还在逐渐加大。随着“新国八条”的出台，2011年房地产市场以“调控加码”迎接了新年的到来。随后，以加息、提准、限购等为主要调控手段逐渐影响到市场层面。经历几轮调控之后，部分一线城市成交量受到冲击、房价上涨幅度得到一定控制，而二三线城市却迎来了特殊时期的发展契机。
    对于曲靖而言，作为云南第二大城市，其在区位交通、自身资源、经济发展等方面均有较强优势。区位、交通方面，曲靖素有“云南咽喉”之称，其距昆明135公里，距昆明长水国际机场仅80多公里，正在建设中的沪昆高铁也将经过曲靖。自身资源方面，曲靖在土地、淡水、矿产等方面资源丰富。经济方面，曲靖具有良好的发展基础，GDP连续数年排名全省第二，仅次于省会城市昆明，并保持高速增长。自身优势与发展动力决定了该地区城市发展的意义和地位，也促使曲靖在我省整体发展中起到了非常重要的作用。但是，曲靖房地产市场发展相对滞后，房价也一直处于相对低位的水平。不过，从去年的总体价格来看，曲靖房地产保持着较为稳健的发展步伐，而今年上半年的数据显示，整体均价较去年上涨了1000元/平方米左右，并且高层、小高层的电梯房逐渐占据曲靖住宅市场，多层单元房相应减少，且中心位置不再有单元房出现，曲靖住宅市场已向小高层、高层过渡。同时，截止目前，住房限购措施在40多个城市实施，全国各城市均制定并公布了新建住房价格控制目标。目前，一线城市房地产市场已出现降温迹象，70个大中城市中，7月份新建商品住宅价格比6月份下降的城市有14个，持平的有17个。昆明市场因受限购等政策的调控和打压，部分开发商和投资客纷纷转向地州市场。
    分析原因，促使曲靖楼市发生转变和价格快速上涨的因素主要有两点：其一，“滇中四城一体化”协议的正式签署实施、曲靖城市化进程加快，并一跃成为与昆明并肩发展的重要地区之一，其将共同分享以昆明为中心的城市发展带内所具有的优势资源和发展机遇，也促使曲靖产业发展的升级和转变。其二，新政，尤其是“限购令”的出台以及省内外各大实力开发商的纷纷进驻。尽管这些外部因素的改变让曲靖市场略显“被动”，但这使得曲靖房地产的整体开发水平及价值都得到了前所未有的推动和提升。作为曲靖经济社会发展和财政收入起到积极作用的房地产业，在这一时期表现出强劲的发展势头。数据显示，2011年上半年，曲靖市共完成房地产开发投资61.53亿元，其中麒麟区为25.73亿元，占全市的41.82%，环比增幅为5.30%。此外，为响应国家保障性住房建设的号召，曲靖市在2010年10月份专门组建领导小组制定《曲靖市“十二五”保障性住房建设规划》，大力推进保障房建设。今年保障性安居工程计划投资30亿元左右，建设（筹集）26316套（户）住房（不含农村危改和民居地震安全工程），新增廉租房租赁补贴7780户，其中廉租住房是今年建设的重点。
    而本次曲靖举办的第十一届房地产交易会，展会在规模、参展项目、展会服务等方面较之前都有了很大变化和提高。本届房交会总体展出面积15000平米，展会单独设立了近200平米的保障性住房展示和销售展区，且展区设在了展会主入口，展位现场还为市民提供有关保障房申请、置业担保等问题的咨询台。参展项目共55个，汇集曲靖市、县以及大理、西双版纳及德宏等地楼盘。大体量、综合型物业的集中亮相以及一房企携多个楼盘参展都是本届房交会的一大特点。同时，现场所提供的免费参展项目展位图、电子信息查询台、医疗急救服务站等均体现了展会的人性化服务。
     
    一、整体概况
    （一）展会背景
        随着曲靖城市化进程的加快，房地产业也迅速发展起来。统计显示，目前全市共有各类房地产企业420多家，开发范围实现了从中心城市向县城以及乡镇的全面覆盖，房地产投资业逐年稳步增长。房地产已成为曲靖国民经济的支柱产业之一，对拉动当地经济增长、增加就业、改善人民居住条件和增强城市功能、改变城市面貌发挥了重要作用。
    表1-1:2006年-2011年上半年曲靖房地产投资情况

     
    图1-1：曲靖市重要年份固定资产投资和房地产开发投资走势图
    
    2010年曲靖全市房地产开发投资首次突破100亿元，完成112亿元，占全市城乡建设固定资产投资232亿的一半，比2009年增加了28.2亿，增幅达33.7%，占全年全市固定资产投资比重16.08%，今年上半年全市房地产完成投资61.53亿元，继续保持高速稳步增长。
    图1-2：曲靖市2006年-2011年上半年房地产税收走势图
     
    
    房地产的快速发展为曲靖市的社会经济发展和完成财政收入发挥了积极作用，房地产开发产生的税收增长也较明显。从2006年至今，房地产开发实现的税收占全市地方财政收入的占比逐年提高，到2010年，占比达到12.11%，2011年上半年占比达到15.47%。
    表1-2：曲靖市2010年、2011年上半年房地产开发投资对照表

    按照曲靖市“保投资、保增长、保民生、保稳定”的要求，2011年全市房地产业将努力完成130亿元投资。一是保投资，确立房地产业在全市经济发展中的支柱产业地位；二是调结构，优化地产类别和功能结构，稳定住宅地产，大力发展商贸地产，积极发展旅游、养老等地产；三是促消费，增强住房消费能力和欲望，促进房地产销售，并建立完善的房地产交易秩序和二手房交易行为；四是提品质，积极支持和鼓励开发建设高品质的房地产项目，引进实力强、信誉好、品质佳的企业和项目，建设一批高品质绿色环保生态小区，提高曲靖房地产开发的整体品质。
    （二）整体效果
    表1-3：2007年-2011年曲靖房交会参展情况

    图1-3：2007年-2011年曲靖房交会参展项目对比图
    
    本届曲靖房交会共吸引了48家企业参展，房地产企业有37家共55个项目展出；房地产经纪公司1家；金融机构1家；相关产业9家，涵盖了家装、建材等，组委会同时辟出专区，对低碳新技术、新材料方面的环保产品进行展示。在房地产企业中，现场进行销售的有14家，仅作形象展示的为25家。参展的项目有安厦、东盛、麒麟等企业旗下的大体量楼盘。与去年房交会相比，今年参展的房地产开发企业增加了5家，参展项目增加了10余个，参展面积从去年的12000㎡上升到今年的15000㎡。同时，保障性住房作为本届展会最重要的工作之一，展区也设在了展会的主入口，参展面积近200平米。以“保障民生 共创和谐”为主题的本届房交会集中展示了保障性住房建设情况、保障性住房申报流程、曲靖当地精品楼盘、二手房、家居装饰及相关金融服务等内容。
    图1-4：2011年曲靖中心区部分在售、待售项目分布图