大庆奥林国际体验式购物中心项目建筑策划方案
     
    
     
     
                  发展商：大庆油田昆仑集团达源恒新房地产公司
    商业顾问公司：深圳市新摩尔商业管理有限公司
             商业建筑设计顾问：深圳中成设计顾问公司总工张中增
             西安建筑科技大学教授
     
                                                 
     
    目            录
     
     
    1、      奥林国际购物中心位置及环境描述----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------2
     
     
    2、      项目服务目标客户------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------4
     
     
    3、      同类购物中心借鉴------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------5
     
     
    4、      理念设计与策划思路--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21
     
     
    5、      奥林国际购物中心建筑产品构思----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------22
     
     
     
     
    6、      投资估算与项目销售预测-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------35
     
     
     
     
     
    一、奥林国际购物中心位置及环境描述
    
    通过区位分析，我们结合对大庆城市商业网点总体规划的理解，大庆东城区和西城区作为两个市级商业中心所在地，东城区商业发展已经比较充分。而作为大庆石油管理局所在的西城区缺乏高水平大型购物中心，历史为我们留下难得发展机会。
     
    让顾客认可我们的项目，让投资者能够接受我们的商铺，经验和现实告诉我们必须高起点策划与开发，形成顾客目的地，才能立于不败之地。
     
    
    图1项目区位图
     
               
    图2  奥林国际项目现状图及模型
     
     
    大庆“奥林国际公寓”住宅区地块由以下四条道路围合：基地位于大庆市让胡路区，西起东环路（道路红线30米，以后扩建成60米）北至世纪大道南面规划道路（道路红线16米）、南至东葫芦泡水面规划道路（道路红线16米），东至规划道路（道路红线16米）总用地面积约为78.89hm2，红色现况内是商业用地，由东环路和世纪大道南面规划道路包围而成，占地面积6万平方米左右。其中商业用地内现有采油机一处，规划时候应该留意。
     
     
     
     
     
     
    二、项目服务目标客户
     
    通过对大庆市场的调研，特别是顾客访谈分析，我们主要顾客定位如下：
    1. 大庆石油管理局和油田公司职工，其中23-30岁白领女性及大庆石油管理局和油田公司女职工作为本购物中心主力购买人群。这种顾客特征为年收入3万元以上，具有较强消费能力。
    2.大庆行政机关职员和银行、医院学院等知识分子群体。
    3.青少年学生。
    4.月收入2000元以上家庭。
     
         从长远角度看西城区消费发展潜力大于东城区，针对油田城市特点我们的项目可见性好。通过商业建筑及景观特色可以吸引顾客进入本项目，通过合理业态设置和商业经营才能长期留住顾客，得到顾客心才是成功的策划。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    三、国外同类购物中心借鉴
     
    他山之石可与攻玉，放眼世界与了解本地顾客需求相互结合，创造出一流的目的地式购物中心是我们的目标。美国的购物中心主题最富创意，欧洲的购物中心特别是法国和意大利购物中心富有文化内涵，日本购物中心注重装饰细节和服务，韩国美容服务世界一流，兼收并蓄，自主创新，在大庆土地上成功建设与运营一流购物中心是我们共同的心愿。
    （一）、难波城总体规划
     
    大阪是继东京后日本第二大城市。它位于全国中央位置，以完善的铁路网贯通各地，是前往古都奈良和京都的最佳起点。
    大阪经济实力：
    大阪商业文化特点：
    大阪属于日本关西地区，商业文化比较发达。
    大阪在世界的位置：大阪举办过很多重大国际体育比赛，
     
    
    项目所在位置：大阪市中央区難波中2-10-70
     
     
    开发商：Nankai Electric Railway Co., Ltd（南海電鉄株式会社），Obayashi Corporation南海都市創造株式会社
    概念设计：美国Jon Jerde设计公司
    项目管理公司：Wasa Sakamoto
    获得日本２００４年最佳建筑与环境设计奖
    
    图3 难波城总体布局
    
    图4 难波城白天立体鸟瞰照片
    一期开发总面积１６.７万平方米    其中商业面积４万平方米，办公楼８万平方米。第２期76,600m2，合計243,800m2。
    难波城的原址是一座棒球馆，位于邻近难波火车站的一片新商业区，离机场一站之遥。开发商NK电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品。捷得因此把难波定义为公园，为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲。沿着一坐30层的高塔，难波彰显了一种自然生态的生活方式，空中花园、屋顶绿树，公园直接跟大街相连，为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息。人们可以欣赏成群的大树、岩石、悬崖、草坪、溪流、瀑布池塘及露台，人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣。难波公园可谓集人文、娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作。