郑州丹尼斯二七联合广场项目
    可行性分析报告
     
    编制单位：郑州希瑞营销管理咨询有限公司
                                                   编制时间：2009-6
     
    目   录
    第1章      项目概况..............................................................................3                                              
    第2章      城市概况..............................................................................4
    第3章      郑州商业环境分析.....................................................................15
    第4章      项目ＳＷＯＴ分析.....................................................................20
    第5章      项目市场分析.........................................................................24
    第6章      项目定位.............................................................................70
    第7章      项目建设方案.........................................................................75
    第8章      项目运作模式及效益分析...............................................................90
    第9章      结论.................................................................................92
     
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    第一章  项目概况
     
    

一、项目概况
    项目名称：丹尼斯二七联合广场
    项目地址：郑州市二七路与太康路交口
    项目开发单位：丹尼斯集团
    项目简介
    丹尼斯二七联合广场项目是丹尼斯集团正在筹建的超大型商业中心。该中心位于郑州市第一商圈的二七路与太康路交口位置，地处市中心最繁华地段。此商圈日均客流量达10余万人次，节假日更达数十万人次，数十路公交巴士联通全城。强大的人流吸附效应，凸显出其无与伦比的区位优势。项目占地面积43993m2。该区域之前是住宅用地，后来规划为商业用地，2003年由丹尼斯集团通过竞拍得到使用权。
    丹尼斯二七联合广场项目总建筑面积约38万m2。丹尼斯集团预计将陆续投资20亿元，于2012年完工。丹尼斯二七联合广场自立项以来，不仅是丹尼斯集团的重点项目，也备受社会各界关注，被列为郑州市2009—2011三年跨越式发展重点项目，并于2007年被郑州市大项目办列入重点工程项目。
     
    第二章：城市概况
     
    一、郑州市概况
    郑州市是河南省政治、经济、文化中心，北临黄河，西依嵩山，东南为广阔的黄淮平原。辖12个县（市）、区，其中县1个、县级市5个、区6个。据2007年的统计资料，年末全市总人口735.6万人，其中女性356.0万人；城镇人口450.8万人；非农业人口303.0万人。郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。
    

郑州交通、通讯发达，处于我国交通大十字架的中心位置。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个，货物可在郑州联检封关直通国外。邮政电信业务量位居全国前列。已经成为一个铁路、公路、航空、邮电通信兼具的综合性重要交通通讯枢纽。
        郑州商贸发达，是国务院确定的3个商贸中心试点城市之一。拥有一大批高档次、多功能的大型商贸设施和辐射全国的商品集散市场，年成交额超亿元的就有30多家；每年在郑举办的各类全国性、区域性、专业性交易会、博览会、洽谈会上百次；国内外万余家商贸机构在郑州设有办事处或经营场所。  
    (一) 国民经济生产总值及增长速度
    
    初步核算，2008年全市全年完成生产总值3004亿元，比上年增长12.2%；人均生产总值40617元，增长10.7%。其中第一产业增加值94.7亿元，增长5.6%；第二产业增加值1659.5亿元，增长14.8%；第三产业增加值1249.8亿元，增长9.2%。三次产业结构由上年的3.2∶52.9∶43.9调整为3.2∶55.2∶41.6。非公有制经济完成增加值1802亿元，增长16%，占生产总值的比重为60%，比上年提高2个百分点。年末全市城镇化率达到62.3%，比上年提高1个百分点。 
    （二）居民消费价格指数增长情况
    2008年全年城镇居民消费价格比上年上涨6.1%，其中食品价格上涨15.9%，家庭设备用品及服务价格上涨3.2%，烟酒及用品价格上涨4.6%，衣着价格上涨0.4%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨0.2%，居住价格上涨3.1%，医疗保健及个人用品价格上涨0.8%，交通和通讯价格下降1.1%。
    （三）全部工业增加值及增长速度
    
    工业和建筑业增长：工业作为第一产业，国民经济的支柱产业，对房地产的发展有着重要影响，而建筑业作为广义房地产业的重要组成部分，对房地产有着直接作用！
    （四）固定资产投资及增长速度
     
    
     
    2008年全年全社会固定资产投资完成1772.7亿元，比上年增长29.7%。其中第一产业完成投资61.7亿元，增长86.9%；第二产业完成投资750.2亿元，增长21.9%；第三产业完成投资960.8亿元，增长33.7%。城镇固定资产投资完成1523.2亿元，比上年增长34.1%。其中国有及国有控股单位完成投资300.6亿元，增长11.2%；民间投资完成1120.7亿元，增长42.8%。工业投资完成670.5亿元，增长25.9%，其中电子行业完成投资16.9亿元，增长12.4%；纺织行业完成36.4亿元，增长47.6%；建材行业完成投资158.2亿元，增长62.4%；机械行业完成投资141.7亿元，增长43.7%；化工行业完成投资64.9亿元，增长37.6%。
    全年房地产开发完成投资429.9亿元，比上年增长43.9%；其中住宅投资338.1亿元，增长50.1%。商品房屋施工面积4864.2万平方米，比上年增长32%；其中住宅施工3717.9万平方米，增长32%。商品房新开工面积1370.1万平方米，下降2.1%。商品房屋竣工面积691.8万平方米，增长4%。商品房屋销售面积699.6万平方米，下降36.3%；销售金额279.5亿元，下降28.8%。
     
     
     
    

(五) 社会消费品零售总额及增长速度
     
     
     
     
     
     
     
     
    ?      2008年全年完成社会消费品零售总额1206.2亿元，比上年增长23.2%。分城乡看，城市消费品零售额853.9亿元，增长23.7%；县及县以下消费品零售额352.3亿元，增长22.1%。分行业看，批零贸易业零售额977.6亿元，增长22.7%；住宿餐饮业零售额207.5亿元，增长26.1%；其他行业零售额21.1亿元，增长20.6%。
    ?      2008年年末全市共有批零贸易住宿餐饮业网点20.5万个，比上年增长6.5%。商品交易市场359个，其中综合市场198个，专业市场149个。
    ?      2008年全年批零贸易企业完成商品销