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重庆名流公馆价格测评报告4页2011年3月WORD文档

重庆名流公馆——价格测评

测评日期：2011年3月22日

项目基本信息

项目名称	名流公馆
地理位置	渝中渝中区中山四路（市委市政府旁）
所属区域	渝中区（两路口-上清寺板块）
开发企业	重庆东方豪富房地产开发有限公司（名流置业子公司）
占地面积	5万平方米
建筑规模	12万平方米
物业类型	高层住宅
交房标准	精装
开盘时间	2011年4月底
入住时间	待定
周边配套	周公馆、求精中学、人民小学等，项目自建6000平米左右商业配套。

主力户型信息

主力户型	套内40-150平米一房至三房
使用率	暂无
单套总价	105万元（按套内68平米户型计算）
首付款	32万元（首付30%）
贷款年限	20年
贷款方式	商业/公积金
月均还款	5544元/4668元

【测评结果】

通过市场调查和比较分析，综合考虑影响项目价值各项因素，基于中国房地产指数系统样本，分别运用市场比较法、成本法、典型投资收益法综合测评项目市场价格。

市场比较法测评项目价格为：17258元/平方米

成本法测评项目套内价格为：15626元/平方米

典型投资收益法测算项目价格为：11909元/平方米

结合当前市场现状，综合确定项目在价值定义和测评假设限制条件下的3月测评价格为15500元/平方米（套内价格）。

【项目要点】

地理位置：项目位于重庆市渝中区中山四路（市委市政府旁），轻轨2号线曾家岩站旁，有145、112、122等公交路线遍布项目四周，交通比较便捷。

户型特点：项目即将推出40-150平米精装房源，户型使用功能较为完善，空间利用率高，采光、通风效果好，部分户型可观江景，居住舒适度较高。

企业实力：项目开发主体为重庆东方豪富房地产开发有限公司，该公司于2007年被名流置业集团股份有限公司全资收购，名流置业是以房地产开发与经营为主业的上市公司，具有房地产一级开发资质，在全国多个城市有分公司，企业实力强，开发经验丰富。

周边配套：项目紧邻历史建筑周公馆，周边银行、邮政、餐饮门店齐备，中四路小学、人民小学、求精中学等名校遍布项目周围，另外，项目将自建6000平米左右商业配套。

一、市场比较法

选取可比实例

根据项目所处位置通过调查和对比分析，选取位于同一供需范围内或不同范围内与项目产品类似的近期成交的3个项目作为可比案例，以可比项目销售报价（套内价格）为基础，通过修正得出评估对象的市场价格。

比较因素条件说明

测评对象及对比案例比较因素		测评对象名流公馆	对比案例A 重庆天地雍江悦庭	对比案例B 重庆公馆	对比案例C 龙湖春森彼岸
套内销售报价			16000	11000	15000
报价日期			2011年3月	2011年3月	2011年3月
交易情况		未开盘	正常	正常	正常
区域因素	板块	两路口-上清寺板块	大坪板块	两路口-上清寺板块	北滨路板块
	交通便捷度	便捷	便捷	便捷	一般
	周边环境	较好	好	较好	较好
	区域配套	较完善	较完善	较完善	较完善
个别因素	土地用途	综合用地	综合用地	综合用地	综合用地
	建筑形态	高层塔楼	高层塔楼	高层塔楼	高层塔楼
	容积率	2.3	4.1	10	3.8
	绿化率	30%	32%	14%	30%
	户型设计		83%	81%	80%
	装修情况	精装修	精装修	毛坯	毛坯
	社区配套	有待完善	完善	一般	一般
	开发企业品牌	名流置地	瑞安地产	天华、万康地产	龙湖地产
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因素修正

（1）交易情况修正：由于所选取的三个可比案例，均为自由竞争市场销售报价（套内价格），且报价日期相同，设评估项目为100，则三个可比案例修正系数分别为100、100、100。

（2）区域因素修正：根据地理位置、交通、环境、配套等确定区域因素修正系统。

（3）个别因素修正：主要考虑项目土地用途、建筑形态、容积率、绿化率、户型、装修、社区配套、企业品牌等指标进行比较。

修正结果

比较修正条件指数

测评对象及对比案例比较因素	测评对象名流公馆	对比案例A 重庆天地雍江悦庭	对比案例B 重庆公馆	对比案例C 龙湖春森彼岸
套内销售报价		16000	11000	15000
交易日期	100	100	100	100
交易情况	100	100	100	100
区域因素	100	102	102	98
个别因素	100	100	56	92
比准价格		15755	19390	16629

根据比较因素条件指数表，编制因素比较修正系数。经过计算，三个可比案例的比准价格分别为 15755、19390、16629元/平米，取三个简单算术平均值作为市场比较法求取项目市场价格为17258元/平方米。

二、成本法

根据房地产开发商取得房地产开发用地进行商品房建设，然后预售或销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式，从房地产项目价格构成的各个方面进行测算，最终确定项目的市场价格。

典型房地产开发经营模式测算

序号	项目	取费基础					费率	金额(万元)
1	土地成本	2007年11月收购豪富地产获得渝中区下曾家岩地块，规划建筑面积12.31万平方米，成交总价40606万元，楼面地价3299元/平方米。							40606
2	开发成本	建安成本A	约2095元/平方米					25789
				红线内市政费用B	建安成本A			12%	3095
				小区配套费用C	建安成本A			12%	3095
				勘察设计费用D	A+B+C			8%	2558
3	管理费用	1+2					3%	2254
4	投资利息	以开发周期5.5年（其中半年准备期，5年建设期），土地费用在准备期均匀投入，建安及管理费用在建设期内分阶段投入，预计每年投入20%，年利率假设为6%。							20445
5	销售费用	房地产总价V					3%	4193
6	销售税费	房地产总价V					7%	9784
7	开发利润	房地产总价V					20%	27955
房地产总价V			139773万元			套内单价	13626元/平方米

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名流公馆为精装修，装修标准2000元/平方米，因此成本法测算的最终价格为13626+2000=15626元/平方米。

三、典型投资收益法

根据当前市场形势，选用典型投资模式收益法进行项目市场价格测算。根据区域内同档次同类房地产项目的租金调查，确定项目主力户型租金为1600元/月，每年的租金按同比上涨5%，空置率按5%每年12个月计算，同时考虑不可预见费，将年运营费用比率确定为8%，通过市场提取法提取出的该类住宅报酬率为2%。与风险相对应，根据报酬率求取方法，确定持有期报酬率为6.3%，期末转售时报酬率为8%，计算项目市场价值。

典型投资者收益模式测算

年份	1	2			3			4	5
潜在毛收入	19200	20160			21168			22226	23338
空置和收租损5%	960	1008			1058			1111	1167
有效毛收入	18240	19152			20110			21115	22171
运营费用8%	1459	1532			1609			1689	1774
净运营收入	16781	17620			18501			19426	20397
期末转售净收益	5年后按2.5%净收益率出售，转售税费3%							791410
持有期NPV(6.3%)	77024			期末转售NPV(8%)					732787
房地产总价V	809811			套内单价					11909

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