云满庭项目BD区存量房源推广方案
     
    云满庭项目BD区存量房源推广方案
    1、      市场分析
    1、南岸区市场调查及分析
     
    / 住宅供应量及价格
    2005年1月—2006年3月南岸区住宅新增体量走势图（单位：万平方米）

    
     
    2005年1月—2006年2月南岸区住宅销售均价走势图（单位：元/㎡）

     
     
     
    
    注：此表中均价为各楼盘所报均价总和之平均值，不含别墅楼盘
    目前南岸区在售住宅项目共27个（以下分几期开盘的项目均作为一个项目），2005年1月到目前新增住宅体量132.45万平方米。其中，2005年1月至12月期间，新增住宅供应量约116.64万平方米；2006年1月到目前为止，新增住宅15.81万方。
     
    / 供应特征：
    自05年5月起，南岸区住宅供应量逐月减少。
    4月集中放量后，住宅供应量达到一定饱和度，加之去化速度明显放缓，导致市场上出现了“供大于求”的现象。为了避过低迷期，许多项目不得不延迟开盘，等待“黄金期”的到来。这样，市场供应量在6-8三个月骤然减少。
     
    房交会前后三个月，南岸区楼市供应出现了蜂拥现象
    大量项目趁机抢占市场。如此一来，年底可供房源剧增，市场竞争激烈。在放量大量增加的同时，短期内待售体量也随之减少。
     
    岁末年初投放量明显减少
    从2005年12月开始，放盘量已经明显减少，面对春节淡季以及市场走势的不明朗，开发商更多的是在对市场进行试探。开发商淡季“捂”盘较多，新盘放量甚少。
    住宅均价缓慢增长
    从南岸区住宅均价每月涨跌幅看，整个区呈缓慢增长趋势，说明南岸区住宅市场基本无泡漠，发展健康。本月出现的小幅度跌落，也只是由于新推出的楼盘均价比整个区域的均价低，和部分项目接近尾声，尾盘均价比开盘时的均价低。
     
    / 产品结构
    2005年南岸区新增户型统计（单位：套）

     
    
    根据我司调查数据表现为，南岸区2005年新增供应户型以两房、三房为主，各占比值相差不大，两种户型占整体供应户型的72.4%。其次是一房，所占比值比2004年增加。
    南岸区住宅供应仍以两房、三房常规居家户型为主。而一房户型供应的增加，体现了南岸区投资型物业正日益盛行。
    从户型面积看，今年供应户型的平均面积正在缩小，特别是两房、三房，单套面积比2004年平均少8㎡。可见，户型的紧凑性与实用性并重的要求越来越高。
     
    / 需求分析
    1、南岸本区购房者占多数。区域内大型工业企业聚集，人均收入在1196元/月左右，家庭收入3600元/月左右，购买力相对稳定。
    2、本区域内的购房者以30岁—45岁的中青年人为主。
    3、未来区域需求将逐渐增加。在家庭子女年龄逐渐增长的情况下，这些三口之家将在近3年内拆分并组成新的家庭，未来区域需求将会逐渐增加。
    4、自住性消费占绝大多数。
     
    2、区域典型个案调查及分析（见附件三）
     
    2、      B、D区已售及未售房源交叉分析
    1、云B区价格分析
    云B区存量房数据统计

     
    2、云B区销售走势
    分析说明：
    ?      2005年4—5月出现第一波销售高峰，主要因采用“低价入市”，并参加房交会，销售情况较好。
    ?      2005年10月期间出现第二波销售高峰，因销售价格上涨，热销周期短。
     
     
     
     
     
    3、云B区已售单位价格分析表
    
    分析说明：
    ?      3600元以下占47%，3600元—3800元占25%，3800元—4000元占15%，4000元以上占13%。
    ?      通过对比分析，确定本项目B区主要去化价格集中在3700元以下，占总去化量的60%
    ?      目前执行销售价格高于项目前期均价价格
    ?      B区价格达到3700元以上，销售速度较慢。
     
    4、云D区存量房数据统计

     
    5、云D区销售走势
    
     
    分析说明：
    ?      2005年1月出现第一波销售高峰期，主要采用“低价入市”消化前期积累客户。
    ?      开盘后销售情况一直较为缓慢，但由于D区体量较小，现可不作为本次策略的主攻方向。
     
    6、云B、D区总结分析：
    ?      B、D区前期采用“低开高走”销售方式控盘，价格从3500逐步拉高到3877—3905元价格水平，远远高于前期执行价格，涨幅高于客户实际承受能力，销售进度非常缓慢。
    ?      B、D区价格走势高过3600元以上，销售率成快速下滑趋势。
     
    7、云B、D区面临问题总结分析：
    销售陷入瓶颈
    ◆  目前B、D区存量房均价高于市场，使销售陷入阶段性瓶颈期。
    “内忧外患”的严峻形式
    内忧：
    ◆      除B、D区还有待售的约10万平方米以外，云满庭今年将向市场推出其C、A两区约30万平方米可售面积。在一年内，作为一个项目，推出如此大的体量在重庆目前还没有先例！且产品同质化较严重，形成内部竞争格局，需要通过分阶段的快速去化才能实现其顺利销售。
    ◆      B、D区产品现有价格体系与产品实际价值的体现未能有机结合，客户对B、D区剩余产品现有价格认同度较差，导致在市场竞争中处于不利地位，属于性价比偏高的产品。
    ◆      项目目前阶段放缓了推广频率和力度，缺少达成目标成交量所必须的客户积累数量。
    ◆      项目前期对场地营销重视程度不够，导致现场氛围较差。现阶段又因交房期限限制，不能做出较大整改。
    ◆      目前部分老业主因“体育公园”的事件导致项目正常销售受到严峻阻