房地产公司设计管理宝典
    目录
    第1章  房地产公司设计管理部的工作内容与要点
    第2章  房地产公司项目策划阶段的设计管理
    第3章  房地产公司设计招标管理
    第4章  房地产公司概念设计管理
    第5章  房地产公司方案设计管理
    第6章  房地产公司初步设计管理
    第7章  房地产公司施工图设计管理
    第8章       房地产公司景观设计管理
    第9章      房地产公司室内装修设计管理
    第10章      房地产公司设计变更管理
     
    设计工作是房地产开发的核心步骤是将房地产项目初期开发构思、投资目标进行可预
    见、可量化的分析和实现的技术讨棍-设计管理工作拟将设计活动和设计相关的资源作为过
    程进行管理，通过合理策划和控制设计过程，以期达到提高效率，并以最大限度服务和满足
    开发过程为目的。
    房地产公司负责设计管理的职能部门是设计管理部（有的公司也称设计部、技术部、研
    发部等），对于一些集团公司，一般会有集团设计管理中心与其设计管理部进行设计管理工
    作对接。设计管理的工作需要公司各个部门的配合与参与，其管理内容包括前期准备、设计
    委托、概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计等各阶段设计管理。
    1.1设计管理部的部门职能与岗位职责
    1.1.1  设计管理部的部门职能
    ①负责公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作。
    ②编制设计招标书、设计任务书，制订设计合同。
    ③组织各项设计的招标工作，负责与相关设计单位的联络，做好相关专业的技术协调
    工作。
    ④负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。
    ⑤负责设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。
    ⑥参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。
    ⑦负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。
    ⑧参与相关技术方案讨论工作。
    ⑨参与材料、设备的复选工作。
    ⑩负责平面及户型修改调整，把控整体设计效果。
    11为前期部与相关政府部门沟通提供技术支持。
    12完成各类图纸归档工作。
    1.1.2  设计管理部各岗位职责说明
    (1)      设计管理部经理的岗位职责
    ①主持设计管理部的全面工作，严格执行公司各项规章制度，贯彻落实公司领导的指
    示，调动各专业人员积极性、创造性，完成职责范围内的工作任务。
    ②主持公司产品研究开发与投资成本的把关工作，参与项目定位、策划的前期工作，
    并提供给领导作为决策参考依据。
    ③主持各项设计招投标工作，组织专家评审团。
    ④参加规划、建筑、景观、装修设计方案的评选并指导方案的修改及审定。
    ⑤负责公司内部设计任务书、设计方案的会审工作。
    ⑥保持与设计单位以及公司各部门之间的联系，做好组织协调工作。
    ⑦对各种技术问题进行审核，具体包括：
    a．      审核设计招标书；
    b．审核设计任务书；
    c．审核设计合同；
    d．审核公司楼盘的交楼标准；
    e．审核新产品、新技术、新工艺、新材料的选用；
    f。审核内、外装饰材料的定板；
    g．审核各设计阶段的设计图纸及有关的设计变更。
    ⑧负责制订部门月、年度工作计划，工作总结。
    ⑨负责指导、监督、协调部门员工的工作并检查其工作成果。
    ⑩负责本部门费用报销审核工作。11.负责审定部门员工考勤及假期安排。12负责审定部门员工考勤及假期安排。13完成上级领导交办的其他工作。
    (2)      建筑设计主管的岗位职责
    ①协调经理负责设计部的全面技术管理工作和质量控制。
    ②参与项目的策划、管理。
    ③参与项目前期可行性研究、概念设计工作，参与编制项目设计开发质量计划。
    ④参与概念、方案、初步、施工图设计任务书及合同的编写工作。
    ⑤负责建筑设计单位的考察工作，负责起草建筑设计单位的考察报告工作。
    ⑥负责编制设计招标书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。
    ⑦负责跟踪并监督建筑设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。
    ⑧负责各阶段报建图纸的相关协调工作。
    ⑨负责建筑设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。参加项目公司组织的图纸会审、交底等工作，并落实会审的有关修改变更问题。
    ⑩负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题，并落实有关修改变更问题。⑩负责与相关设计单位、相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。
    11参与相关技术方案讨论工作。
    12负责安排确定材料样板的总体计划，确保原设计的总体效果。参与材料、设备的复选工作。
    13负责平面及户型修改调整，并把结果报部门经理批准后下发执。
    14为相关政府部门沟通提供技术支持。
    15完成各类图纸归档工作。
    (3)      装修设计主管的岗位职责
    ①负责装修设计的管理工作。
    ②负责编制装修招标任务书、设计任务书及制订合同深度的补充条款。
    ③负责跟踪并监督装修设计各阶段图纸的设计进度，监督合同的执行情况。了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。
    ④负责装修设计各阶段图纸的复审工作及质量和成本控制的把关工作。
    ⑤负责与相关的设计单位相关专业的技术协调工作及与公司各部门的协调工作。
    ⑥参与相关技术方案讨论工作。
    ⑦负责项目、售楼处、样板房、家私、灯饰、饰物等装修效果的把握工作。
    ⑧负责编制交楼标准，收集最新产品资料，参与装修材料及家具的复选工作。
    ⑨负责解决项目施工过程中出现的有关设计问题。
    ⑩完成各类图纸归档案工作。
    (4)      规划园林设计主管的岗位职责
    ①参与项目定位、策划的前期工作，并编制策划设计任务书。
    ②负责制订总体规划及园林环境设计招标书、设计任务书和合同深度补充条款。
    ③负责跟踪并监督规划园林设计各阶段图纸的设计进度，了解、掌握主管项目的进度计划、现状情况及各项技术指标和相关尺寸。
    ④负责组织园林施工图纸的会审工作及设计质量和园林成本把关工作。
    ⑤负责施工现场技术问题的协调工作及施工质量的评价把关工作。
    ⑥负责组织安排各种材料样板的初选、复选工作。
    ⑦负责协调规划、景观设计与其他专业之间的沟通工作。
    ⑧完成相关图纸的归档案工作。
    (5)      ，资料员的岗位职责
    ①负责文件档案的归类及查阅管理。
    ②负责文件来往的收发。
    ③负责对设计师行文格式的审核。
    ④ 协助建立基础资料系统。
    ⑤负责对完工项目文件的归档与校审。
    ⑥负责本部门质量计划的实施工作。
    ⑦负责对本部门的ISO质量体系的建立和日程管理。
    ⑧完成部门领导交办的其他工作。
    1.2设计管理部的人员管理规定
    1。2.1人员入职和培训管理
    ①设计管理部必须向行政人事部提交每个专业不少于100 道题目的专业考卷题库。设计管理人员 入职时必须通过专业考试方可试用，试用期满必须再参加部门和公司的管理制度考试，合格后方可录取为正式员工，转入公司编制。
    ②设计管理部必须建立员工长期培训及考核计划，每月组织不少于一次的全体设计管理人员集中培训及考核，考核结果在公司内通报，连续三次不合格者应予辞退。
    1.2。2  奖惩规定
    (1)      基本规定
    ①本规定分奖励和处罚两部分，奖励分通报表扬和物质奖励，处罚分警告、记小过记大过、降级、辞退。
    ②一年内受到两次警告者做记小过一次处理，一年内受到两次记小过者做记大过一次-处理，依此类推。
    ③主管级以下员工的降级处罚按降低一级工资处理。
    ④对出现工作失职但拒不接受本处罚规定的，经公司查实后予以辞退处理。
    ⑤造成公司经济、信誉严重损失或有其他严重损害公司利益的行为，除按制度辞退外，公司保留追究其经济或法律责任的权利。
    (2)      奖励规定
    ①通报表扬
    A．      严格遵守设计管理制度，设计质量、进度、成本控制按目标完成，在管理中提出合理化建议的；b．在设计管理中，为公司节约成本或创造价值在五千元以下的。
    ② 物质奖励a．在设计管理中，居住区及小区规划、小区景观、商业建筑住宅单体等经总公司评审，设计效果为“优秀”的，对第一责任人增发当月及当年奖金100%奖励。B．在设计管理中，单位（单项）工程的造价在设计限额以内，并比限额下降一定比例，为公司节约成本或创造价值在五千元以上的，按如下给予奖励：i．五千至三万元的，对第一责任人增发当月奖金509《奖励；卜三万至五万元的，对第一责任人增发当月奖金100%奖励；叭五万至十万元的，对第一责任人增发当月及当年年度奖金100》6奖励；iv.十万至五十万元的，对第一责任人增发当月及当年年度奖金100%奖励，并晋升工资一级，每五十万元晋升工资一级。
    (3)      处罚规定凡因工作失职发生如下情形之一者，根据情节轻重给予处罚。
    ①有以下情况的给予警告，并扣除第一责任人当月奖金10%:设计把关不严影响工程施工进度，延误在五天以下的；b．因设计把关不严造成失误使公司损失在五千元以下的。
    ②有以下情况的给予记小过，并扣除第一责任人当月奖金50%:a·因设计把关不严影响工程施工进度，延误五至十天的；b．因设计把关不严造成失误使公司损失在五千至三万元的；c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更一次并造成公司损失在五千至三万元的。
    ③有以下情况的给予记大过，并扣除第一责任人当月奖金100》《及年度奖金的50%:a．因设计影响工程施工进度，延误十至二十天的；b．因设计失误造成公司损失在三万至五万元的；c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更二次并造成公司损失在三万至五万元的。
    ④有以下情况的给予降级，并扣除第一责任人当月及当年奖金ioo%：
    a。因设计影响工程施工进度，延误二十至三十天的；
    b．因设计失误造成公司损失在五万至十万元的；
    c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更三次并造成公司损失在五万至十万元的；
    d．经公司评审小组评审，设计效果为“不合格”的。
    ⑤有以下情况的给予辞退，并扣除第一责任人当月及当年奖金100%:
    a·因设计影响工程施工进度，延误三十天以上的；
    b．因设计失误造成公司损失在十万元以上的；
    c．因设计管理把关不严，经《阶段设计文件确认表》确认后，要求设计单位变更三次以上并造成公司损失在十万元以上的；
    d．在设计管理中徇私舞弊，与设计单位勾结，损害公司利益的，经调查属实的；
    e．在本人所管专业的材料、设备选用中，推荐队伍、厂家或指定材料、设备的厂家、品牌，经调查属实的。
    (4)      奖惩程序责任人为公司人员的，不管其职位高低，均由公司监事会做出处理决定，由 公司人事部进行奖惩。“第一责任人”指设计管理部门负责设计管理的该专业主任工程师；“第二责任人”是指设计管理部门负责人、该项目或专业设计管理工程师、项目建筑师；“第三责任人”是指公司领导、工程管理部门负责人。“第一责任人”奖惩时，第二责任人比第一责任人降低一个档次，依此类推。公司总经理助理以上的领导本人违反本办法的，第一、二、三责任人均为其本人，做并罚处理。
    1.3设计管理部的工作内容
    1.3.1  设计管理部的工作内容框图
    设计管理部作为公司设计管理的职能部门与核心部门，其负责的工作内容具体如图1-1所示。
    1.3.2  设计管理部的工作内容详述
    (1)      项目前期规划
    ①协助决策部门进行土地吸纳阶段的初步建筑规划及密度分析。
    ②参与项目市场定位分析。
    ③负责组织项目概念性规划设计。
    ④参与项目可行性研究。
    (2)      设计管理
    ①负责组织项目概念设计工作。
    ②负责拟制规划设计任务书。
    ③负责组