第一章、西安市城中村概况

第一节、西安市城中村简介

    西安57个城中村列为第一批重点率先进行改造，年内完成“四个转变”，并将其全面纳入城市管理体系，先行将市政公用、市容园林等城市综合服务功能覆盖57个城中村，彻底改变城市管理的“二元”化现状，为今后全面改造打下基础。在城六区中每个区至少确定两个示范村，以点带面全面推开，年内全西安市完成30万平方米的城中村安置用房建设和20万平方米旧村拆除任务。
    很多城中村都占据着城市中重要的地理位置，比如：西门外100米左右的西关新村，长安南路上的八里村、吴家坟，北郊把持西安北大门的张家堡，等等。城中村的村民失去了生产土地后，房租成为其主要经济来源。为了获取更加丰厚的房租，再加上相关部门疏于监督和管理，于是村民们随意搭建私房，这种由农民自建的楼房，不要说是抗七级地震，就是三四级地震都很危险。祭台村就曾发生过村民刚建好1个月的七层楼房发生严重倾斜情况，最后被迫拆了3层。
    城中村内部设施配套不健全，房屋质量不安全，周边环境脏、乱、差，房租低廉，一些流窜犯、卖淫小姐等也经常在此长期定居，治安环境令人堪忧。这些丑恶现象的泛滥，对和谐社会的建立和城市经济的繁荣造成了极坏的影响。城中村的现状已严重影响着西安市城市化的进程，城中村已成为现代化城市的“疮疤”，也影响了创建“西部最佳”的古都形象。由于历史原因、管理体制、居住人员结构等多种因素，城中村成为城市管理的“死角”和犯罪高发区。
    为此，西安市政府要求对城中村进行全面改造（参照西安 “城中村”类型划分及分布现状图）。根据西安市总体规划，2002年对首批确定的14个城中村进行试点改造，2003年城区城中村改造全面铺开，共有187个城中村展开改造建设，其中25个列入第一批
               表1  西安市城中村改造名单
  行政区数量名  称
新城区 13（0）南张村、北张村、胡一村、胡二村、新兴村、三府湾、自强村、八府庄、含元殿、石家街、联志村、南韩村、北韩村
碑林区 15（5）祭台村、白庙村、北沙坡、西何家村、黄雁东村、黄雁西村、边家村、南郭村、南关村、永宁村、草场坡村、仁义村、旅馆村、南沙坡村、星火村
莲湖区 35（3）西关村、十里铺、任家口、大马路、新桃园、马军寨、李家庄、米家桥、建新村、解家村、北火巷、安定村、五一村、潘家村、大土门、郭家口、二府庄、北关村、纸坊村、红庙坡、丰禾村、白家口、西桃园、东桃园、三民村、金家堡、曹家堡、杨围村、陈家寨、工农村、友谊村、颜家堡、周围村、进丰村、中堡子
雁塔区 71（10）庙坡头、长延堡、东三爻、后村、东八里村、西八里村、郝家村、辛家坡、吉祥村、观音庙、王家村、铁一村、铁二村、太平堡、大雁塔村、杨家村、沙湖坨村、东三爻堡村、西三爻村、西三爻堡村、辛小寨村、南窑村、潘家庄村、瓦胡同村、北沈村、徐家庄、沙井村、白家村、丁家村、北山门村、南山门村、双桥头村、罗家寨村、田家湾村、西等村、延北村、延南村、缪家寨、东曲、西曲、北池头、新开门、岳家寨、孟村、荣家寨、陆家寨、黄渠头、闸口村、西辛庄、丈八北村、丈八东村、木塔南、红庙村、陈林村、甘家寨、双水磨、赵家坡、余家庄、木塔北、茶张村、丈八南村、丈八西村、铺上村、鱼化村、老烟庄、小烟庄、英发寨、贺家寨、大寨子、西尧头、北石桥
灞桥区
29（3）梁家街、草南村、草北村、张家坡、黄家坡、高楼村、尉家坡、长乐村、小寨村、张一村、张二村、杨家湾、十里铺、蒋家湾、苏王村、杜家街、闫家滩、五星村、秦孟街、米家崖、李家堡、周家坡、老人仓、董家门、尹家街、堡子村、枣园刘、永丰村、柳巷
未央区 24（4）张家堡村、新房村、石家村、二府庄、方新村、薛家寨、坑底寨、草店子、杜家堡、北沙口、八家堡、刘南村、方家村、肖家村、辛家庙村、孙家湾、东前进、先锋村、枣园村、范南村、马呼坨村、白杨东村、白杨西村、范北村
总计 187（25）
    　11个改造示范村
    　碑林区：李家村、北沙坡村
    　新城区：三府湾村、南张村
    　莲湖区：五一村、任家口村
    　雁塔区：辛家坡村、新小寨村
    　未央区：北沙口村、刘南村
    　灞桥区：枣园刘村
资料来源：西安市建设委员会
注：杨家村表示首批改造名称，括号内表示首批改造数量

第二节、西安市城中村经济状况

西安市城中村村民的收入情况因各村的整体状况不同而有所差别，但是大多数的村民人均年收入万元以上。村民收入的来源有村集体分红、出租屋房租、个体经营、外出务工等几个方面，其中出租房屋是城中村村民收入来源的主要途径。
西安市城市经济的发展，吸引了大量的外来人口涌入西安就业，由于城市住房租金较高并且管理规范，大部分外来人口选择租金较低、管理松弛并且交通方便、接近工作地的地点居住。这些外来人口对价格低廉的出租屋需求旺盛，所以，城中村成了出租屋的主要供应者，从而形成了独特的“出租屋经济”。
出租屋经济繁荣是西安市城中村的普遍现象，并且租金成为城中村村民收入的主要来源，成为村民所依赖的生存途径，同时也带来了很多问题。在利益的驱使下，产生了大量的违章建筑。另外，在一定程度上鼓励村民不劳而获，抑制村民参与市场经济的积极性，导致城中村经济结构畸形发展，不利于村民素质的提高。

第三节、西安市城中村社会状况

    一、管理体制
    城中村的管理体制基本上是一种以村党支部为核心，以村委会为主体，以村集体经济组织为实体，各种群众组织并存的混合型管理体制。这种管理体制是党、政、企的高度合一，三种组织机构基本上是三块牌子一套人马。从目前还没有进行改制的城中村来看，城中村仍然保留了原有的农村管理模式——村委会是村民的自治组织，保留下来的土地归村集体所有，村集体仍然负有保障村民子女上学、就业等方面的义务。
随着社会主义市场经济体制的不断完善和发展，城市建设的不断发展，村集体产业的升级换代，流动人口的增多，原本置身于城市之外的城中村村民面临着新的环境，原有的管理体制出现了许多问题。村集体的管理体制和经济组织已经不能适应发展的需要，难以适应市场的变化，也难以管理大量涌入的外来人口。城中村村民虽然处于城市之中或者城市的边缘，但是在许多方面享受不到城市居民的待遇。
    二、人口状况
    城中村中村民一般较少，大量居住于此的是外来人员，外来人口的比例相当于本村人口的5～10倍，并且人口构成情况复杂(图1)，来源广泛。城中村村民受教育的程度普遍比城市居民低，使他们很难融入附近的城市社区。城市居民因观念文化的差异，很难认同这些村民，而村民因经济利益的驱使也很不愿意做城里人。村民可以坐享其成，即使素质低下，也没有产生强烈的提高文化素质的紧迫感。
    三、治安状况
    特殊的人口构成引发了城中村严重的社会治安问题。在由农村型管理向城市型管理转轨的过程中，城中村的综合管理相对薄弱，同时，低质量的住宅带来的低租金和低售价，导致城中村内部居住人员的构成日趋复杂。
在西安市的城中村中，经常可以看到各种各样的发廊和美容屋，其数量之多已经远远超出了人们的想象，也远远超出了正常的供需比例。此外，城中村中的毒品交易也是人们共知的秘密。政府虽然多次打击，但是由于城中村的环境气候很适合犯罪分子生存，而很难彻底清除。
    四、社会保障
    城中村村民赖以生存的基础就是土地，换句话说，土地更像是村民的一种社会保障。目前，村民的福利保障都是村集体承担，村民比较担心的是改制后原有的这些福利保障都会失去，并且生活没有着落。问题最大的人群是40岁以上的村民，他们文化素质低，没有技能，难以找到工作，只能依靠房租谋生。在城中村改造的过程中，由村民变成居民，村民失去了赖以生存的土地，同时又没有享受到城市居民的社会保障，不仅有后顾之忧，而且还在一定程度上成为改造的社会阻力。

第二章、西安市城中村土地利用特征

    根据西安市建设委员会提供的城中村改造名单，在西安市地图上标示出了亟需改造的187个城中村的分布情况。可以看出，西安市城中村的空间分布有如下几个突出的特征。
    第一，城中村分布总体分散，部分相对集中。如下所示，西安市城中村分布在总体上具有广泛性，基本上各个方位、各个行政区都有一定数量的城中村分布。同时，在广泛分布的背景下又相对集中，大部分（70％）位于西安市的二环以外、三环以内的城市近郊区域（表2）。
           表2  西安市城中村分布情况(单位：个)

	新城区	碑林区	莲湖区	雁塔区	灞桥区	未央区	合计
二环以内	8	15	18	0	0	9	50
二三环间	5	0	17	63	25	10	120
三环之外	0	0	0	8	4	5	17
总计	13	15	35	71	29	24	187

    资料来源：西安市建设委员会
    从表2中可以看出，由于新城区、碑林区和莲湖区（二环内）城市土地开发强度已经接近饱和，大部分土地基本上已被用作城市建设用途。因此，这部分地区内的城中村数量较少，并且面积较小。换句话说，这部分地区内已经基本上没有“完全的城中村”，雁塔区、灞桥区、未央区由于距市中心比较远，而且在城市建设中，有大量的村落在逐渐失去农用地，导致“完全的城中村”越来越多。——因此，这部分地区成为西安市城中村分布最多、问题最多的地区，也就成为西安市城中村改造的主战场。
    第二，沿西安市的主要交通线分布。从表2可以看出，沿西安市二环分布着何家村、吉祥村、辛家坡等35个城中村，占到总数的20％。此外，沿三环也分布着28个城中村，占到15％，其中以雁塔区最明显（22个）。沿西安的的中轴线分布着张家堡、薛家寨等20个城中村，占到11％(表3)。
           表3西安市城中村分布情况(单位：个)

名称	数量	比例	名称	数量	比例
一环	11	6％	中轴线	20	11％
二环	35	19％	太白路	10	5％
三环	28	15％	红光路	10	5％
高架快速路	15	8％	华清路	9	5％