潍坊市人民政府文件
     
     
    潍政发〔2004〕9号
    
    潍坊市人民政府
    关于加快中心市区“城中村”改造的意见
     
    各县市区人民政府,市属各开发区管委会,市直有关部门:
    　　加快市区“城中村”改造,是推进我市城市化进程的重要举措,建设现代化大城市的必由之路,落实“三个代表”重要思想的具体体现。为进一步加快我市市区、特别是中心区“城中村”改造步伐,改善人民群众的生活环境,提升城市形象,特提出以下改造意见:
    　　一、指导思想和工作思路
    　　“城中村”改造工作要以“三个代表”重要思想为指导,以改善市区农民生活环境和推进城市化进程为目的,统一规划、综合开发、配套建设,改革管理体制,将“城中村”改造成现代化城市社区,彻底改变中心市区城乡二元化管理格局,实现城市一元化管理。
    　　改造工作实行政府主导、计划控制、市场运作,先行试点、以点带面,中心推开、辐射带动周边。市政府给予政策支持和监督指导,奎文、潍城两区政府具体组织操作,通过拆迁腾地、补偿安置、土地储备经营、招标开发建设等一系列改造措施,利用三至五年时间对中心城区内的“城中村”分期分批进行改造,基本实现农民市民化、土地国有化、管理社区化、城乡一体化的总体目标。工作中要把握以下原则:1、统一规划、有序实施原则。按照中心城区总体规划、市区年度供地指标和房地产市场发展计划,各区依据“一村一策”组织编制集中联片或逐村的村庄改造规划、拆迁安置实施方案,相关规划和方案按程序报批后,根据相关村实际分批、分阶段实施。2、政策推动、市场运作原则。各级特别是两区政府应根据各村的实际情况制订切实可行的政策措施,合理调整各方面的利益关系,充分调动区、街、村和农民的积极性,运用市场机制推动改造工作健康进行。3、依法改造、积极稳妥原则。工作中要做到依法办事,有据可查,并力求得到大多数群众的理解和支持,切实保证“城中村”改造顺利进行和社会稳定。4、综合配套、转制与改造并举原则。在搞好村庄综合改造的同时,配套进行户籍、土地、社区管理、经济管理、社保体系等多方面的改革,真正解决市区管理二元化的问题。5、以人为本、可持续发展原则。要珍惜和合理利用每一寸土地和环境资源,切实处理好群众的近期利益与长远利益的关系。
    　　二、组织领导
    　　成立潍坊市“城中村”改造工作领导小组(以下简称领导小组),由市长任组长,市政府分管副市长和奎文、潍城两区区长任副组长,市政府分管副秘书长及市规划国土、建设、房管、市政管理、劳动和社会保障、农业、体改、财政、民政、教育、公安、监察、法制、人防等部门主要负责人和两区政府分管副区长为成员。领导小组下设办公室,办公室设在市规划与国土资源局。
    　　领导小组的基本职责是:研究确定“城中村”改造工作的总体思路和工作计划;研究确定“城中村”改造的指导性政策;协调“城中村”改造中的有关重大事项。领导小组办公室的职责是:贯彻落实“城中村”改造工作的总体思路和工作计划;具体审批各区改造计划和实施方案;负责制定“城中村”改造考核办法,对改造工作进行具体指导和协调;完成领导小组交办的其他工作。
    　　各区政府为本辖区“城中村”改造的第一责任人,要成立以区长为组长的“城中村”改造领导小组及办公室,设置政策法律、确权安置、规划建设、监督管理、房地产纠纷协调拆迁等专门机构,抽调专职人员具体组织实施“城中村”改造工作。各区要根据市政府提出的总体目标,结合本区实际制定“城中村”改造全区规划和年度计划,制定具体实施方案和保障措施,把此项工作列入区政府重要工作日程

    ,及时协调解决改造中遇到的各种问题和困难,确保目标责任的落实,使全市“城中村”改造任务圆满完成。市政府将“城中村”改造工作列入各区目标管理责任制考核范围,签订目标责任书,年终进行考评。
    　　三、具体政策
    　　1、土地和房产管理政策
    　　(1)建成区内“城中村”农转非后的现有集体土地全部依法转为国有土地,由原村集体经济组织代管。建设单位用地应依法办理用地手续。
    　　(2)为妥善解决居民(原村民,下同)的居住和生活保障问题,在编制“城中村”改造规划时,分别按人均83平方米的标准留出居民安置用地和生活保障用地(根据被改造村的土地情况,也可规划保障居民生活的经营性房产等)。此文件发布之前按照原旧村改造政策批建的村民住宅楼用地和村里自用的生产经营性用地,经实际测算后抵顶上述指标。剩余的土地作为政府储备土地。
    　　(3)居民居住安置用地,按经济适用住房的政策采取划拨方式供应;居民生活保障用地,按照规划用途通过招标、拍卖、挂牌方式出让土地使用权,地价款扣除必要的成本,全部用于解决村民的生活和社会保障。
    　　(4)鼓励“城中村”按照市场化的模式进行改造,将居民居住安置用地和生活保障用地统一规划、统一拍卖,由有实力的开发企业高标准、高起点开发改造。土地拍卖时,要将居民拆迁安置的要求写进拍卖条件,拍卖成交后,由开发商与村里签订安置协议。
    　　(5)鼓励相邻的“城中村”进行统一规划、统一配套、联片改造建设,以集约利用土地,节约配套资金,降低改造综合成本。
    　　(6)居民生活保障用地范围内的建设配套费(包括在此范围内的二次改造配套费),由各区规划与国土资源分局收取,区政府安排使用,用于辖区内公共项目的配套建设。
    　　(7)“城中村”改造范围内,所建住宅、非住宅经登记、核发房屋产权证和土地使用证后,可进入房地产市场进行交易。居民安置用房上市交易执行现行国家和省、市经济适用房交易政策,补缴相关税费。
    　　2、规费减免政策
    　　(8)办理集体土地转为国有土地手续,免收市及以下各类收费。
    　　(9)“城中村”改造按规划自行配套,完成规划范围内拆迁腾地及配套设施建设,完成支路以下道路、管网、绿化等设施建设的,规划范围内的建设免收市政配套费、公建配套费,建设防空地下室的免交防空地下室易地建设费;相邻的城市主次干道完成拆迁腾地后由政府组织建设。新建住宅小区管线与市政主管网连接,免收接口费,接口后按表计费。
    　　(10)要优先建设安置居民的住宅。安置居民的住宅,免收由市及以下收取的所有行政性规费和各类基金、保证金,煤气等公用设施配套可按成本价收取。
    　　(11)“城中村”改造中对原村民房屋的拆迁补偿、安置,视为房屋产权互换,免收相关费用;按经济适用住房政策取得房屋产权后上市交易的,在契税、土地出让金、申请登记和交易费等方面给予一定的优惠,具体优惠政策由相关部门依法制定。
    　　(12)减免程序。根据已批准的改造规划,由市规划国土部门按建筑使用性质出具面积明细,到市公共行政审批服务中心相关部门办理减免费用的审批手续。
    　　3、拆迁补偿政策
    　　(13)“城中村”改造的拆迁补偿安置按国家、省、市城市房屋拆迁管理的相关规定执行。具体补偿办法及结算价格由各区根据相关法律、法规、条例和村具体情况制定,随改造计划报市领导小组一并审批。
    　　(14)对于已给予合理补偿或安置,但家庭难以支付差价款,或个别需要照顾的困难居民,各区政府应给予特殊的照顾,帮助他们解决困难;对于已给予合理补偿与安置,本人也有条件、有能力支付差价款,但仍不顾大局,为“城中村”改造设置障碍,拒不搬迁的,应依法采取强有力的措施予以解决。
    　　四、保障措施
    　　1、建成区以内的“城中村”,尚未农转非的村民全部转为城市居民,依据《居民委员会组织法》组建居民委员会,并按城市管理体制进行管理。“城中村”尚未组建集体经济组织的,要抓紧组建,明确产权关系,逐步向规范化的有限责任公司过渡。要认真做好“城中村”集体资产的清产核资和登记评估工作,按照现代企业制度的要求,通过股份制或股份合作制改造,明晰产权。在村级经济组织的改制过程中,对居民要坚持公开、民主、自愿的原则,对量化后的资产,持股人依法享有所持股份的收益分配和处置权。市体改、公安、民政部门要抓紧制定《“城中村”集体资产量化处置实施意见》等相关政策措施,确保改造工作顺利推开。
    　　2、各区政府及有关部门要采取切实措施,建立健全社会保障体系,解决居民的养老、医疗等方面的基本保障问题,解除他们的后顾之忧。村级经济组织改制时,必须首先提取部分资产专作居民养老、医疗等社会保险费用;在“城中村”拆迁改造过程中的征地费用和居民生活保障用地(经营性房产)的收益应优先用于居民的养老、医疗等社会保险。市劳动和社会保障部门要根据有关法律法规和政策尽快制定具体的资金使用和监管办法。
    　　3、“城中村”改制后,计划生育管理,本着“老人老办法、新人新办法”的原则,按省有关规定实行过渡政策;义务教育方面,学生按学区就近入学。
    　　4、“城中村”改造由区级政府具体组织实施,按照市场运作方式进行。两区政府要认真搞好需改造村人口、地面附着物等的清查摸底,做好改造区域控制性详规和修建性详规编制、选点立项、组织拆迁、工程招标、资金运作、建后管理等工作。
    　　5、各区在改造运作中,要实行政企分开,政府主要抓规划立项、招商引资、土地经营、项目招标和协调管理等工作,工程设计、拆迁腾地、项目建设等技术性、经营性事务要运用市场机制择优选用操作主体,按有关法律法规和程序进行。
    　　6、市规划国土部门要配合各区尽快做好“城中村”已批旧村改造规划的调整工作。新的改造规划由市领导小组审批,成熟一个审批一个,争取尽早完成。已批准两年尚未实施完的,要重新审核,批准两年尚未实施的,重新报批。需调整改造规划、未编制改造规划和已编制改造规划未经审批的“城中村”,一律停止办理新建宅基地审批和住宅改扩建手续、改造范围内其他建设项目用地手续、集体土地上房产确权发证手续,冻结户籍变动和人口调入。
    　　7、市规划国土部门负责界定“城中村”改造的范围。按规划要求需要“城中村”改造实施单位承建的道路和其它市政设施,必须由具有相应资质的设计单位进行设计,项目竣工后由市政管理部门牵头组织有关部门验收。与“城中村”相邻的城市规划主次道路内的建筑物、构筑物优先拆迁腾清,并前后通达的,市建设行政主管部门优先列入建设计划。
    　　8、在“城中村”改造规划审批过程中,市建设、市政管理部门要依据批准的规划,对应由市里承担的规划道路建设项目和由市建设、市政管理部门牵头协调的供电、燃气、供热、电讯、有线电视、供水、公交等事项进行调查摸底、分类排队,编制投资建设规划和年度计划,做到与“城中村”改造进度同步。
    　　9、“城中村”改造要按批准的规划进行,可以分步实施,滚动开发。分步实施的住宅项目、配套项目和应由“城中村”改造实施单位承建的相关道路、上下水、硬化、绿化等应同步建设,同时验收,同时交付使用,否则不予办理改造范围内新的项目开工和竣工项目的产权产籍登记发证手续。
    　　10、“城中村”改造建设必须依法按规定的程序办理相关手续,获取土地使用权的建设项目法人要严格按照规划条件和基建程序运作,高起点规划,高标准建设,确保工程质量、功能质量和环境质量。
    　　11、鉴于部分村已建住宅尚未办理手续的情况十分复杂,市房管、规划国土、建设等部门要配合各区政府对这部分住宅情况进行一次全面调查,区别不同情况,提出解决问题的办法和措施,报市领导小组批准后组织实施。12、各区政府要用法律的、行政的和经济的手段,发布公告,提出要求,制定奖惩措施,加大监督检查和整治的力度,切实遏制“城中村”内乱搭乱建的歪风,保护绝大多数居民的切身利益,保障“城中村”改造工作的顺利进行。
    　　13、在已经界定的“城中村”改造范围内的所有单位和个人,不论隶属关系如何,必须服从统一改造规划,按照批准的规划统一实施。实施改造的单位必须按统一的规定政策,对在改造范围内的单位和个人给予补偿或安置。
    　　五、工作要求
    　　市级各有关部门和奎文、潍城两区政府以及各有关街道、村要以大局为重,统一思想,提高认识,齐心协力,抓住机遇,把“城中村”改造工作作为民心工程,切实抓紧抓实抓好。市级各有关部门要从各自职能出发,全力支持“城中村”改造工作。市规划国土部门要做好市区土地市场调控、“城中村”改造项目规划、建设用地审批等工作;市建设部门要根据城市居住区规划设计要求,进行高标准规划建设,完善基础配套设施,贯彻落实好改造拆迁政策,并抓好相关建筑市场的监督管理;市房管部门要抓好拆迁房屋确权登记、新建房屋产权证书发放以及新建住宅小区物业管理等工作;市