目   录
    第一章  前言              3
    1．1 报告编制目的              3
    1．2 报告编制依据              3
    1．3项目概况              4
    第二章 项目开发经营环境分析              6
    2．1国内房地产市场经济回眸              6
    2．2武汉经济发展概况              9
    2．3 武汉房地产市场运行情况              12
    2．3．1 综合概述              12
    2．3．2 2003年房地产主要经济指标              13
    2．3．3 房地产相关经济指标              17
    2．4 2003年武房指数回顾              19
    2．4．1商品房价格稳步上涨              19
    2．4．2 存量房价格涨幅较大              23
    2．4．3 房屋租赁市场波动较小              24
    2．5  2004上半年武汉房地产运行情况              25
    2．5．1 2004上半年房地产主要经济指标              25
    2．5．2 2004上半年房地产市场评述              27
    2．6现阶段房地产政策导向              31
    2．6．1现阶段政策主线              31
    2．6．3房地产金融政策              32
    2．6．4房产市场政策              33
    2．6．5政策评析              34
    2．7 武汉房地产市场未来发展趋势分析              34
    第三章 项目周边物业市场调查分析              36
    3．1投资地块的地理环境              36
    3.1.1地块周边状况              36
    3.1.2地块周边配套现状              36
    3．2青山片区房地产市场浅析              36
    3．2．1青山区域概况              36
    3．2．2青山区房地产市场现状              38
    3．2．2区域产品特点              41
    3．3区域总体环境特点              43
    3．3．1总体环境分析              43
    3．3．2未来规划              43
    3．3．3目前状况              43
    3．3．4存在问题              44
    3．4青山房地产发展优势              44
    3．5未来的发展潜力和趋势              47
    附:项目周边主要物业分析              47
    第四章、项目周边区域消费者调查分析              51
    4．1选取样本的基本情况              51
    4．2经济能力与购买力需求              54
    4．3影响被访者购房的因素              57
    4．4被访者对住宅的购买偏好              59
    4．5被访者对小区规划配套的建议              61
    第五章 项目开发经营SWOT分析              64
    第六章 项目定位              65
    6.1 目标市场定位              65
    6.2 目标消费群定位              65
    6.3 产品定位              65
    第七章 项目规划、建筑设计建议              67
    7.1. 项目总体规划建议              67
    7.2  住宅建筑设计建议              70
    7.2.1 总体规划布局构思              70
    7.2.2 项目建筑风格建议              70
    7.2.3 道路系统布局建议              71
    7.2.4 景观设计建议              71
    7.3小区配套设施建议              72
    7.3.1.商业配套建议              72
    7.3.2 交通配套建议              73
    7.3.3 体育娱乐设施建议              73
    7.3.4 医疗卫生配套建议              73
    7.3.5 教育文化配套建议              74
    7.3.6 户车比建议              74
    7.3.7 户型配比建议              74
    7.3.8 安防智能系统建议              75
    第八章 项目开发经营策略及投资估算              77
    8.1项目开发经营策略              77
    8.2项目投资估算              78
    8.3项目实施进度安排              79
    第九章 项目效益及风险分析              81
    9.1经济效益分析              81
    9.1.1项目经营策略              81
    9.1.2成本、费用和各项税收              81
    9.1.3投资利润              82
    9.2环境效益分析              82
    9.3社会效益分析              82
    9.4风险性分析              83
    第十章 结论与建议              86
    10.1项目结论              86
    10.2项目建议              87
    
    
第一章  前言
         
    受武汉恒鑫房地产开发有限公司的委托，本公司对委托方在武汉市武丰村进行房地产开发的投资意图进行可行性研究。
        可行性研究的工作从10月15日开始展开，至11月30日结束。可行性研究的资料来源有：公开的政府报告和统计资料、对政府官员、房地产业内人士、房地产开发企业、普通市民的访谈、相关产品的项目资料、具有代表性的开发商的调研资料等。本公司通过对以上资料的汇总和分析，本着实事求是，对委托方负责的原则，编制出本可行性研究报告。
     
    1．1 报告编制目的
     
    （1）在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
    （2）对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
    （3）结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
    （4）对项目进行投资分析和风险分析。
    （5）对项目决策及其实施的优化提出建议。
     
    1．2 报告编制依据
     
    （1）《城市居住区规划设计规范》
    （2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》
    （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
    （4）《住宅设计规范》
    （5）《住宅建筑设计标准》
    （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
    （7）《城市道路绿化规划及设计规范》
    （8）《高层民用建筑设计防火规范》
    （9）现场勘察和实地调研所得资料
     
    1．3项目概况
     
    （1）地块位置
     
    本地块隶属于武汉市洪山区和平乡武丰村，东至政府规划工业大道中北路延伸段，南临武青四干道及规划中的武青公园，西至园林路延伸段，临和平乡铁机村及美地家园小区，北至白洋路，紧邻金鹤园小区、绿景苑小区。
     
    （2）建设规模与目标
    项目名称：五丰新村
    土地面积：800004平米（1200亩）
    容积率：1.8（鉴于目前青山楼盘还主要以多层为主，在考虑各种综合因素的情况下，本项目把容积率把握在较小的数值）
    建筑面积：1440007.2 平米
    开发周期：84个月 
    土地价格：500元/平米（由于本项目为城中村项目，考虑到需还建及其他特殊因素，暂定价格为500）
     
    （3）周围环境与设施
    本项目位于武昌与青山结合部。东临十里钢城，西连长江二桥，南接东湖风景区，北靠钢花新村，武青三干道，北洋大道，建一大道，园林大道，四通八达的公路直通武丰村，武钢交运站设在武丰村内，交通十分便利。
     
    （4）项目投入资金及效益情况
    项目总投资：220000万元
    自有资金投入：42500万元
    住宅销售价格： 2800元/平米起
    项目销售收入：391716万元
    项目税后利润总额：760001万元
     
    （5）项目开发优势所在
    政策优势——政绩工程，有强有力的政策扶持
    市场优势——武汉房地产处于历史上升期
    成本优势——土地成本由股本体现，无需支付高额土地出让金，并享有巨额土地增值收益
    规划优势——武汉市政规划新一轮经济增长区域，市政配套优良
    项目优势——地块属性优良，周边房地产市场运行良好，供需平衡并同步增长
    运作优势——国内城中村课题及房地产开发策划顶级人才主导本项目运作
    社会效益——解决武汉城市发展痼疾，促进武汉城市化发展进程
    关系运作——与政府相关职能部门的良好关系基础，保证项目的顺利实施
    
第二章 项目开发经营环境分析
     
    2．1国内房地产市场经济回眸
    最近几年，房地产行业持续增长。本轮房地产周期从1998年4月启动后，于1999年10月回调到100.88，之后逐步回升，在2000年12月达到该年最高峰104.06。2001年以来，国房景气指数开始高位震荡，8月份开始，持续4个月回落。2002年，该指数呈现上行形态。2003年上半年，国房景气指数再次在107左右的高位徘徊；2003年8月份，央行121号文件对房地产市场的作用开始显现，当月“国房景气指数”为106.89，比7月份下降0.38点，在连续2个月攀升之后出现小幅回落，9月份数据目前没有，但考虑到国务院18号文件对房地产行业在国民经济中支柱性地位的肯定来看，2003年第四季度应有上升趋势。整体看来，房地产行业近几年保持了持续增长的态势。无论是商品房的销售面积还是商品房的销售金额均有稳步提升。
    图一 全国房地产开发综合指数
    
    房地产行业这几年之所以持续稳步增长，主要是如下原因所致：
     
    （1）城市化进程产生了对商品房的大量需求。
    
    中国特有的城乡二元结构直接导致了其城市化水平明显低于世界平均水平。根据第五次全国人口普查，我国城市化率为36％，比同期世界平均水平46％低10个百分点。1970年至1980年我国城市人口年平均增长率为3.0％，1980年至1995年城市人口平均年增长率为4.2％，远高于全国人口平均每年0.96％的增长水平。改革开放以来，我国城市化进程不断加速，随着经济的持续高速发展，城市化的速度还会加快。未来十年，保守预测中国城市人口年均增长率会在3.5％以上，这导致了人们对商品房的巨大需求。  
     
    （2）不断增加的居民收入，使得人们对商品房的巨大需要转变成为有效需求。
     
    要把人们的需要转变为现实的需求，最重要的一个条件是购买力。近几年，我国的GDP和居民可支配收入都呈现出稳定增长的态势，这为房地产业的发展打下了坚实基础。 
     
    （3）住房体制改革：对房地产市场的供求均有影响
     
    住房体制的改革，对我国的房地产市场产生的影响，一是有支付能力但未能分到房子的居民可以直接购房；第二，有