2010三亚海棠湾酒店项目前期研究报告
     
     
     
     
     
     
     
         
    二0一0年八月
     
    
目  录
    一、项目概况              5
    （一）区域交通              5
    （二）地形地势              6
    （三）规划设计              7
    1、整体规划              7
    2、建筑产品介绍              9
    3、建筑风格              11
    （四）项目团队介绍              11
    1、开发商              11
    2、建筑设计单位              12
    3、景观设计单位              12
    4、酒店管理公司              12
    二、中国旅游概况              13
    （一）历史游客到访情况              13
    1、国内游客到访              13
    2、国际游客到访              14
    3、游客的国籍构成              14
    4、国内旅游收入              16
    5、国际旅游收入              16
    6、出境旅游统计              16
    （二）中国酒店市场              17
    1、4、5星级酒店整体历史业绩              17
    （三）未来趋势定性分析              19
    三、海南经济发展概况              20
    （一）历史经济指标              20
    （二）主要产业              21
    （三）进口与出口              21
    （四）外资              21
    （五）主要基础设施开发项目              22
    1、机场              22
    2、新机场的建设              22
    3、港口              23
    4、公路              23
    5、铁路              23
    6、高速铁路              24
    7、跨海大桥              24
    （六）航班和旅客历史营运指标              24
    （七）未来发展规划              25
    四、海南旅游发展概况              26
    （一）海南旅游              26
    1、海南的到访游客总计              26
    2、国际到访游客的国籍构成              27
    3、海南省旅游收入              28
    4、季节性              29
    （二）三亚旅游              30
    1、三亚到访游客              30
    2、到访游客的国籍构成              30
    3、三亚旅游收入              31
    （三）大三亚区域的主要海湾              32
    1、三亚湾              32
    2、大东海              33
    3、亚龙湾              33
    （四）陵水县正在开发的海湾              34
    1、土福湾              35
    2、清水湾              36
    3、香水湾              37
    （五）其它正在开发的海湾              38
    1、太阳湾              38
    2、海棠湾              39
    3、神州半岛              40
    4、石梅湾              40
    （六）海南南部开发区的总体比较              42
    （七）SWOT分析              43
    1、优势              43
    2、机遇              43
    3、劣势              44
    4、威胁              45
    （八）未来发展趋势及前景              46
    五、酒店市场分析              48
    （一）海南酒店统计              48
    （二）大三亚度假市场              49
    1、三亚湾              49
    2、大东海              50
    3、亚龙湾              51
    （三）市场构成              52
    （四）平均停留时间              53
    （五）季节性              53
    （六）预计新增供给              53
    （七）酒店市场未来发展趋势和前景              54
    1、五星级酒店市场未来发展趋势              54
    2、新开发项目的主要成功因素              55
    六、酒店定位及设计建议              58
    （一）定位及功能布局              58
    1、定位依据              58
    2、整体定位              58
    3、客群定位              58
    4、产品设置——功能布局定位              58
    （二）设计建议              59
    1、总体设计关键点              59
    2、功能分区及布局设计关键点              60
    3、硬件设施机电部分建议              63
    七、投资估算              72
    （一）项目技术经济指标              72
    （二）开发建设计划              72
    （三）建设投资估算              72
    1、土地成本              72
    2、工程简要              72
    3、建设总投资估算              74
    八、酒店经营财务分析              75
    （一）住宿率及平均房价预测              75
    1、竞争市场对比分析              75
    2、需求预测分析              76
    3、预测结论              77
    （二）经营预测              79
    1、说明              79
    2、预测成本假设              80
    3、取费假设              80
    4、固定和变动成本              81
    5、总成本费用估算              82
    6、净利润测算              83
    （三）财务分析              85
    1、资金筹措表              85
    2、借款还本付息表              86
    3、现金流量表              87
    4、财务评价指标              88
    九、可行性研究结论              89
    （一）项目整体经济效益评估              89
    1、投资方面              89
    2、经营收益方面              89
    3、投资与回报方面              89
    （二）可行性结论              89
    
     
     
     
     
     
     
     
    

一、项目概况

（一）区域交通

    项目所在地位于中国三亚市与陵水黎族自治县的交界处的土福湾内，三亚海棠湾镇藤桥河出海口东侧。
    
    项目所在地距离三亚凤凰国际机场约60公里，距离三亚市区、陵水县城均约40公里，2008年东西线高速贯通后，从三亚凤凰机场至地块将从目前的１小时缩短至30分钟左右，交通可达性将得到大幅提高，与从机场到亚龙湾所需时间相当。地块离东线高速出口约3公里。
    

（二）地形地势

    项目总占地约1000亩，海岸线长约750米，地块纵深1500米左右。地块东边为农业用地，西至世知酒店，北边腹地为渔塘，向北三公里左右到东线高速出口，南边面海。地块海岸长约750米，沙滩朝南，沙质及海水质量良好，沙滩后有50米宽椰林带，其后纵深1.5公里为农业用沙地，地块地势较高(海拔5.0m～15m)，受海啸等自然灾害影响小。
    项目区域规划图：
    
     
    地块的优势主要有：
    ?      750多米的海岸线及沙滩，具有优质的一线海景，能够有效提升项目的档次，带来较好的经济效益；
    ?      百年老椰林，增添项目的热带风情，为项目的自然绿化加分；
    ?      南向开发用地，南向海岸线，受海啸和台风的影响小，可与亚龙湾媲美，是未来推广宣传的亮点；
    ?      直接由高速路开口抵达的项目，给人先入为主的感觉，增添业主的尊崇感和优越感。

（三）规划设计

1、整体规划

    ?      设计概述
    

在一个拥有得天独厚的地理环境优势、四季迷人的自然海岸、与美国加州圣塔芭芭拉风格有着巧妙相似之处的三亚海棠湾，国际知名设计大师创作了具有浪漫异域风情的，与建筑风格相互协调且互相烘托的圣塔芭芭拉风格景观。强调自然与居住者的相辅、相存、共和谐。
    

以大尺度和大气度的概念来规划设计，我们在设计中从全方位着眼考虑设计空间与自然空间的融合，不仅仅关注于平面的构图及功能分区，还注重于全方位的立体层次分布，运用堆土成坡、无边游泳池、铺地落差、植物配置等等手段进行高差的创造和空间转换。平面构成线条流畅，从容大度，空间分布错落有致，变化丰富，再加上满园的植物随季节变换造成的景观变迁，使整个景观设计真正成