酒店式公寓管理模式探索
     
    1、      市场上酒店式公寓类型
    关于公寓的管理模式，市场目前有三种模式：
    1、酒店托管：与酒店合作进行全方面托管，发展商不参与经营，酒店全面经营管理，业主收楼后，自行装修，达到酒店要求标准后交付给酒店，由酒店负责所有的运营支出。业主和酒店按照营业额进行7：3分成，签约期约3年。引进第三方管理模式能有效的规避一定风险，基于第三方平台进行返点或代租。
    2、      保点返租：由项目物业进行管理，业主收楼后，可与其签定一定点数的返租，一般3年至5年固定点数返还，交楼后由物业公司统一进行装修，客户支付其费用，交付物业公司管理经营，自负赢亏，项目承担一定风险，但客户接受度较高，大部分客户倾向于返点模式。
    3、      物业代租：发展商物业公司进行经营管理，业主收楼后，不自用的情况下，可委托物业公司代为进行放租，但必须按物业规定标准进行装修交付。此模式无风险，但市场接受度不高。
    2、      市场案例研究
    1、岛内市场：
    
     
    A、案例分析：
    岛内纯酒店式公寓多采用保点返租形式，一般固定回报三年，年均回报固定5%-8%，阳光水恋度假酒店引进广东中旅（集团）酒店物业管理有限公司进行第三方全面管理，并于广东中旅（集团）旗下旅游公司进行深度合作，提供其客户市场的开发，将入住率风险控制最小化，委托第三方酒店参与经营管理模式，实行固定率回报三年，按总房价的8%进行年均回报，返还方式可在客户购房时一次性在总价中扣除，即客户仅需要交付总房价的66%与统一标准的装修费用即可（由发展商统一标准装修，客户仅需支付其费用），三年后客户可收回此单位。
    B、岛内投资回报率剖析：
    酒店托管模式：
    假如与**酒店管理签定，7：3分成，只以5~10月夏季旅游旺季期间计算回报率，旺季租用率以8成档期计算。旺季180天。其中五一、十一七天长假及每周六房租翻倍增长。除去这14+24天，正常放假计算142天。
    房屋总价约：63方*1万/方=63万。
    按旺季480元/天计算
    142天*580元/天+38天*1160元/天=126440元；按旺季8成档期计算， 126440元*0.8=101152元；
    酒店分成后，客户可得：101152*0.7=70806元，基础投资回报率：70806元/630000元=11.2%。
    以上计算仅为旺季期间所计算的投资回报率，仍有185天放租期，保守估计投资回报率更高。
    保点返租模式：
    假如与**管理公司签定，按一年8个点返租，固定三年。
    房屋总价约：63方*8000元/方=504000元。
    年度总返还租金：504000元*8%=40320元；
    最终客户支付购房总价：504000元-40320元*3=383040元
    C、小结：
    客户受大部分岛内项目返租影响，比较青睐返租模式，大部分投资客户因地区较远无暇经营管理，返租的固定回报率是岛内客户关心的因素之一。
     
    2、      全国市场：
    A、海南酒店式公寓管理主要采取以下三种：
    返租：不同时间长度年固定6%的回报；
    酒店托管：客房收入35%-45%由业主分配；
    代租：对经营利润进行分配，一般为三七分成；
    B、海南度假投资型模式中回报率的分析：

     
    返租固定6%返点：一般5年30%，同样为房价一次性折返，相当于7折出售，在三亚专业投资客已对此做法不感冒，项目因返租影响总价过高，销售受阻；
    酒店托管利润分配：目前亚龙湾5号一家，管理公司不承担任何风险，业主分析大，销售卖点支撑失分多；
    代租客房收入分成：三亚项目主流做法，实现风险共担，管理公司较为灵活，管理公司与业主签署委托经营合同
     
    C、客户免费天数的获得：
    海南度假投资型模式中，无论客户选择哪种管理模式，客户可在委托管理同时，每年均可享受一定数量的免费入住天数。

     
    分析：三亚典型酒店式公寓提供免费度假居住天数情况，在对免费入住天数的确定方面，表中各酒店项目表现各异，但仍有50%的项目采用了国际通行的21天制。
    小结：1、具体细则均经过专业酒店管理公司的细致测算；2、尽量避免客户在旺季、黄金假日使用权利，个别酒店明令禁止在以上期间使用的权利；3、客户如在春节7天入住，会将所有免费分数耗尽；其他重要黄金时段也会消耗免费居住权益，管理公司以此保证在全年旺季和黄金时段中拥有充足的份额开展有偿经营；
    免费天数建议：
    处理好酒店管理公司与客户的关系，避免管理公司为了对经营利润的极端追求，使投资成为唯一目的，却动摇客户购买物业度假兼投资的目的，投资回报虽有保障，但黄金假期度假权利却成了鸡肋
    3、      回报方式小结：
    A、      综合市场的酒店式公寓表现形式，市场上大部分客户的接受度，因A区已有部分楼栋已成功认购，现无法在购房总价上一次性减免，无法实现返租模式，所以建议本项目A区统一实行代租管理模式，统一进行管理，与业主风险共同承担，N区作为纯投资性质的产权式酒店式公寓，建议采用酒店托管模式，交楼即收益，区别于其余住宅组团；
    B、      A区交楼后按照发展商统一装修标准，如客户委托其代租，需统一装修标准，由发展商统一装修，业主需支付装修费用即可；
    C、       
     
    三、代租服务协议拟定参考：
    甲方：保利银滩
    乙方：业主
    一、 委托事项：
    1、委托物业概况：面积（下称“委托物业”）
    2、委托期限：从年月日至年月日
    二、委托条件：
    乙方了解并同意，当乙方房屋满足下列条件时，方可委托甲方代租管房屋：
    A. 按甲方提供的房间装修及配置标准，自行装修房屋，或甲方进行统一装修，乙方须支付其费用
    B. 装修完成后需经甲方验收合格（公寓装修及配置标准说明）
    三、委托物业内设施设备、物品清单：
    1.甲方提供：床上用品、浴室布草、一次性低值消耗品、宣传品
    2. 乙方提供（或委托甲方购置）：房间（含浴室）的装修、双层窗帘、照明灯具、浴室排气扇、电视机（25寸纯平、三洋CK25F27）、空调（1。5匹、LG LS-L3611CT）、电话机（高新奇、HA39951P/TD）、电热水壶（龙的、NK-715）。乙方自行装修和购买电器设备，如无统一型号，必须用同一品牌的产品。
    3. 本协议终止后，甲方有权取回其置于委托物业内的一切设施设备和物品。
    4. 乙方确认除上述列明的设施设备、物品外，乙方未放置任何其他物品，亦不会增放其他物品，甲方对上述清单未列明的设施设备和物品不承担任何责任。
    5. 未经甲方事前书面同意，乙方不得擅自更改房屋装修、配置标准，否则甲方有权单方终止本协议。
    二、双方的权利与义务：
    （一）甲方的权利与义务
    1、在委托物业符合委托条件的情况下，甲方可接受乙方委托。甲方对委托物业享有独立的日常经营管理权。
    2、 按协议约定比例提取佣金及其他收益。
    3、为委托物业提供日常卫生清洁，保安楼层巡逻服务。
    4、提供委托物业及室内设施、设备的日常维修、养护服务。
    （二）乙方的权利与义务：
    1、 有权按合同约定和甲方公寓租用规定预订自住委托物业。
    2、按协议约定比例分享收益。
    3、须按时交纳水、电、管理费、本体维修金、有线电视等费用，如乙方怠于履行此项义务对甲方经营产生影响，须向甲方承担违约责任。
    4、 持委托物业处于符合委托条件和能够正常经营的状态，若委托物业出现不能满足委托条件或其它影响正常经营的情形，乙方应负责解决。
    5、有权对委托物业的经营情况进行查核。
    三、运作管理方式：
    1、 甲方以代租管的形式接受乙方的委托，即聘请专职、专业的酒店管理人员对委托物业进行统一的租赁经营管理。
    2、 房屋出租标准价格（下称“房价”）：
    现行房价为：单房XXX元/天一房一厅XXX元/天
    1、      甲方可根据经营和市场的情况用折扣来调整房价，房价不另加收服务费。甲方同订房中心和旅行社签订的代理协议的价格由甲方自行控制。.
    2、      甲方按照市场需求，按照不同户型，对房间进行统一科学的管理，使用前台电脑管理软件，按户型分类排号出租。对乙方自住房和代订房要注明。
    3、      乙方代订房不视为乙方自住，甲方同样收取佣金和服务费。
    4、      对团体客（一次性开房3间以上），甲方可根据客人的要求和当日的房间情况安排入住，并在入住单上注明，因此导致未能排号出租的，乙方不得异议。
    6、甲方根据户型的不同来划分房型和定价，对于委托物业的不同面积、不同楼层、不  同朝向、不同装修费等因素均不考虑。
    四、乙方（业主）自住管理：
    1、每间公寓配发2张有编号的业主磁卡，两卡享有同等权益，甲方凭卡为持卡人办理入住手续。
    2、乙方业主卡如有遗失，需立即向甲方报失，如因乙方未有及时报失所产生的损失由乙方承担，补卡费用乙方自行承担，补卡费为元/张.
    3、 乙方（业主）应于签署本协议之时按甲方要求提供个人资料给甲方统计存档，乙方个人资料若发生变化，须即时通知甲方更改相关资料，如因乙方怠于通知而受有任何损失，甲方概不负责.
    4、 乙方自住需提前2天向甲方预定，甲方根据乙方预定当时住房租赁情形安排乙方自住，乙方预定当时没有空房的，甲方可不予以安排乙方自住。在乙方预定自住或入住时甲方有权核对业主预留的有关资料。乙方安排自住的需支付30元/天的服务洗涤费用，如需换洗布草、添加一次性消耗品，每次支付30元。为保证房屋委托期间经营的统一和连续性，乙方在周末（星期五、星期六）及五一假期、十一假期以及其他法定节假日自住或授权他人入住的，需额外支付当时房价10%的佣金给甲方。
    5、