入住工作指引规程
		编号QP751-GL05（A-0）

     
    1      目的
    规范办理入住流程，以保证业主的顺利入住。
    2      适用范围
       适用于业主办理入住工作。
    3      职责
    3.1  管理处经理负责整个入住工作的指导并组织成立物业入住工作领导小组。
    3.2  管理处专门负责人对管理处各部门的钥匙管理工作进行监督与指导。 
    3.3  各班组钥匙管理员应对各班组的钥匙进行细化管理。
    4      管理方法
    4.1  入住前期准备：实行地产公司总经理负责制，成立由各个部门、各个专业口组成的入伙工作小组并积极推动小组工作的开展。
    4.1.1  入住所收取的各项费用的确定
    4.1.1.1  确定开始计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的，从当月15日开始计收；入住时间在下半月的，从下月起计收。地产可能由于销售或其它需要，要求延迟计收管理费的时间，由地产支付延迟期间的管理费。地产承诺赠送业主管理费的，由地产按期支付管理费。
     4.1.1.2  确定需要预交管理费的月数。通常情况下，为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理，需要预收三个月管理费（但个别业主如拒交的，也可不预交，让业主选择按月交纳）。注意预收管理费的月数，不要超过当地物业管理法规的规定或行规习惯。
     4.1.1.3  确定需要预交水电费的金额。通常情况下，前期水电未抄表到户，需要投入大量的人力物力抄表，一般需要预收一定金额（三个月用量）的水电费。前期按业主实际用水、电量扣减，直至完毕后，物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。
    4.1.1.4  确定是否需要代地产收取煤气开户费。一般情况下，地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用，地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用，以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的，物业公司可代为办理，并提取代办佣金，物业因此应在入住资料和现场做好解释工作。
    4.1.1.5  煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。此笔费用可由物业管理项目代煤气公司收取，事前须与当地公司煤气公司取得联系，确定交纳项目和额度。
    4.1.1.6  门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量，并计入开发成本，通常在入伙时赠送2-3张给业主，超过数量应按照成本价收取。
    4.1.1.7  有线电视初装费。此笔费用可由物业管理项目代有线电视台收取，事前须与当地有线电视台确定初装费及收费细项（如主机、副机等），同时应在入住须知中注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目，以供业主参考。
    4.1.1.8  宽频网费用。此笔费用可由物业管理项目代网络公司收取，事前须与其协商好管理佣金和利润分配的问题。也可请网络公司在入住现场为住户办理。
    4.1.1.9  装修类费用。按照当地法规要求，收取装修保证金，如当地法规没有将装修保证金分为业主交纳和装修队交纳的，为了以后便于管理，物业管理项目应建议业主与装修队各交纳一半。确定公共设施修缮费、垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用。以上费用需符合当地法规的要求。同时，如收取装修垃圾清运费的，要做好测算工作，以免造成收不抵支的现象。如当地法规未有明确规定不允许收取装修队管理费的，可考虑收取一定数量的装修队管理费，以备管理之需。如当地税务局要求物业管理项目代收装修税的，需要取得政府部门的文件，但为规避风险，是最好不与当地税务局签定代收协议，同时在收取装修税时不要强迫业主交纳。 
    4.1.1.10  停车场类费用。确定各类车位的月租费。如发展商在销售中将车位出售的，此类车位须确定管理费，费用可见《物业与地产相关业务操作规范》。物业管理项目在入住前期应尽早提请相关部门办理停车场的验收手续，办理收费许可证。停车场收费许可证在拿到之前，建议不要收取停车费用。
    4.1.1.11  其它需要确定的费用。
    4.1.2  业主入住指引准备
    4.1.2.1  入住指引包括的内容为：欢迎词，业主入住需准备和携带的资料，入住办理流程，装修办理流程，业主在入住时需要交纳的费用，业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。具体见《______业主入住指引》，所需要业主身份证复印件和银行存折复印件等其它资料的份数须根据当地的实际情况确定。
    4.1.2.2  入住指引的内容既要清楚、明了，详细，又要避免长篇累牍，让业主感觉繁杂和摸不着头脑。
    4.1.2.3  业主入住指引应在入住前，随地产的《入住通知书》一并发给业主。
    4.1.2.4  入住前，地产应确定防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。
    4.1.3  入住资料准备
    4.1.3.1  入住时需要准备的资料
    在入住前两个月确定好入住时业主需要填写的资料，提前印刷或复印好。以下资料供参考： 

    将以上入住指引和入住资料按户分装在资料袋中。并跟踪地产《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》等的准备情况。
    4.1.3.2  《业户手册》。建议结合本项目实际情况印刷《业户手册》，便于在入伙时派送。内容可涵盖项目物业管理的内容，如常用电话、周边配套、小区配套、服务项目介绍、装修常识介绍等内容。
    4.1.3.3  重申防盗门、窗花、阳台推拉门、遮阳棚等的样式，包括款式、规格、用材等。如小区允许在阳台安装防盗网的，还需要确定防盗网的样式。
    4.1.3.4  房内有配送的复杂设施的，如智能化设施等，需要准备好设施的操作说明书、保修卡等等。
    4.1.3.5  为备业主在入住当时办理装修手续，需要准备一定数量的各户型房屋设计平面图、水电走向图等。
    4.1.3.6  入住时业主填写的资料需要准备一份已填好的样木，并展示在入住办理现场。
    4.1.4  入住现场展板的准备
    4.1.4.1  入住展板的内容通常包括：公司简介、入住指引、入住办理流程、装修办理流程、收费指引、家居装修温馨提示、资料样本等。
    4.1.4.2  物业应根据入住展板的内容，设计美观的入伙展板。入伙展板的背景可选择项目的实景。展板的内容应尽量避免冗长的文字，以流程图为主。
    4.1.5  入住其它工作准备
    4.1.5.1  准备入住所需其它的物资，如入住现场布置的桌椅、住户钥匙挂板、展板架、点钞验钞机（如采用POS机收费时，要注意将物业和地产的收费区分刷卡收取，以便于今后核对）、公章（业务章），圆珠笔、订书机、回形针、印油等。
    4.1.5.2  为方便临时复印之需，在入住现场最好能备有复印机。
    4.1.5.3  饮水机/饮料、糖果，准备一些午餐供中午仍在入住现场的业主用。
    4.1.5.4  联系银行收款事宜。
    4.1.5.5  如入住现场还需要联系一些商家，如空调等家电、洁具、厨具、装修公司等以方便业主入住的，也应提前联系，确定展区和价格。
    4.2  物业与地产的工作对接
    4.2.1  提前两个月对接入住的准确时间，并做好提前入住的准备。
    4.2.2  对接入伙前的接管验收工作。在业主入伙一个月前，地产与物业一起对房屋进行内部检查，15天内完成接管验收。在检查前，要对检查人员进行交房标准和验收标准的培训。在内部检查时，要站在业主的角度对房屋质量进行全面验收，记录问题并提交地产安排返修。详见《新建物业接管验收指引》。
    4.2.3  对接入伙住前清洁的问题。地产可委托物业在入住前进行房屋的清洁工作，一般需要15天。在进行清洁工作时，物业应避免产生局部未清洁的现象，室内和花园内的垃圾要处理掉，对玻璃、厨厕等明显地方，要保持干净，对坐便器等清洁后应贴上封条。
    4.2.4  对接集中办理入住的场地。入住现场尽量选择在明亮、宽敞、通风好、舒适的场所，避免在室外、寒冷和严热的地方。如可能，尽量在会所办理入住手续，以便同时可以向业主展示和推广会所的服务项目。确定好入住的线路，包括车行和人行线路，尤其是分期开发的小区，要考虑到不影响已入住业主的正常生活。
    4.2.5  对接入住现场和路线的布置（含标识）工作。地产可委托物业进行入住现场的布置工作，布置时应注意考虑到人行出入口的位置，人流较多的入住各流程可采取流水线的方式布置，高尚社区业主可采取一对一服务办理方式。
    4.2.6  入住问题说辞统一。根据实际情况，针对重点投诉和客户主要关心的问题，地产和物业共同制定对客户的入住问题说辞统一，并培训到参与入住工作的所有工作人员。
    4.2.7  对接返修工作事宜。地产可委托物业开展返修工作，将返修款划至物业公司帐上。详见《保修阶段工程质量和设备管理监控规范》、《物业与地产相关业务操作规范》
    4.2.8   由地产入伙工作小组具体负责协调各部门及各专业的责任分工，合理部署，及时沟通协调，确保入伙工作的顺利开展。
    4.3  入住流程和岗位安排
    4.3.1  入住流程
    包括两大部分，第一部分为地产向业主交验房。第二部分为物业收集业主资料，办理一些便民及收费手续。
    4.3.2  地产向业主交验房
    4.3.2.1  引导业主到现场办理入住手续。
    4.3.2.3  确认业主身份：核验《入住通知书》、业主身份证原件等以确认业主身份。
    4.3.2.3  以地产项目部为主，销售部、物业配合，三方陪同业主验房。项目部人员负责对业主提出的问题记录（委托物业办理也可），协助业主填写在《房屋交付验收表》上。
    4.3.2.4  地产安排施工队返修，返修完毕进行验收，并通知业主验房和办理入住。
    4.3.2.4  地产在入住现场应准备查验面积报告和相关资料，安排工程、法务人士，便于业主查验和咨询。
    4.3.3  物业公司办理入住手续
    4.3.3.1  入住各岗位的职责安排