中国女人街物业管理运作实施方案                                                  —8—
     
    序 言
     
    随着我国改革开放不断的深入发展，新生的“贵族”派系、白领阶层中的众多女企业家、女艺术家、女明星和高级职业新女性，这一人群，她们对工作、学习环境、生活质量都有一个高层次要求和高档次的追求。中国女人街正是迎合了她们的心声，集购物、休闲、餐饮、美容、娱乐、健身等为一体的多功能、综合性的商业中心，为现代都市新女性提供了一个放松、享受、度假式的栖息地，为她们营造了一个自由、轻松、温馨的“家园”。
    根据数据调查表明，全国服装消费，女性占70%，美容、服装是现代女性的重大支出项，化妆品、保健用品、减肥药、服装、饰品、相关服务等等。她们希望青春永驻，能拥有少女般的皮肤和身材。这就给女性需求商品市场带来了巨大的商机。
    女性购物、消费有时是理性的，但更多是感性，这是女性固有的心理特征。服装、首饰、高档商品有时会引起女性的情感、虚荣，欲为己有时，就会感性，产生冲动性，不管价格，有一种占有的喜悦感。而有时女性又是理性的，日常的生活小用品，她们非常的有经济头脑，精打细算，甚至于为买一件极小的用品，花上很多的时间，跑上很多的路程。
    现代女性消费有五大变化：

1. 消费层次细化，多元化消费格局。

    女性在购物、消费时，有求经济实用的，有追求时尚的，有求稳重的，有的要带有含蓄的，有的要求突出个性。

2. 品牌化趋势。

    过去有一种说法是“男人穿品牌，女人穿时尚”，现代的女性地位不同了，新女性也讲穿品牌，住豪华宾馆，吃山猛海鲜，真是时代的造就。

3. 流行周期缩短。

    今年流行的发型、服饰，明年就落后了，甚至上半年流行，下半年就淘汰，赶不上市场的变化。

4. 意识愈加成熟和敏感。

    在消费过程中的自我保护意识在不断增强。

5. 具有个人传播信息途径。

    有数据统计表明，女性在消费中得到满意或满足时，她一般会对4个好友说，若在消费中感到非常不满、乏味或不合理，她会对21个人发牢骚，女性的消费一般是来自同事、朋友、家庭的推荐。
    鉴于女性的特征及特性，怎样做好女性消费的服务，是我们永远学习和探讨的课题。
    中国女人街的闪亮登场，献上了“富腾人”给南京人民的一份厚爱和真情，我们百家湖物业人甘愿与“富腾”大师们携手共创新千年南京商业的世纪奇观。
     
     
     
     
     
     
    第一部分  南京·中国女人街概况
     
    南京·中国女人街位于南京江宁区繁华地金箔路，是江宁新兴商业圈的中心区，占地60亩，建筑主体长800米，宽78米，是国内同类商业规模中最大的街形单体建筑，于2002年7月30日奠基动工，2003年底建成，2004年初投入运营。
    中国女人街是一条多元化的主体概念街。她不但具备满足广大女性购物、休闲、餐饮、美食、娱乐、健身、培训、创业等功能，更设置了她那古今结合、中外合璧的旅游景观的定位。建成后的中国女人街整个街道全封闭、全透明，花园式的生态走廊，自然与景色浑然一体。中国女人街设有大型地下停车场，地面自行车、摩托车停车位，中央空调，换气扇，拥有2部观光电梯、28部自动扶梯货梯。
    六大功能区（A、B、C、D、E、F）形成一条龙服务，以女性为主要服务对象，着眼于个性化，差异化特色经营，倡导体验就是生活的消费理念，构建一种新的生活方式、新的思维方式，踱步“街”中，购物在园林里，休闲在阳光下，聚会似家中，应有尽有，“一站”全受。
    中国女人街高起点，高品位，尽显女人时尚风采，展示男人至尊气派，中国女人街仙来之笔，蕴藏亿万商机商业航母，打造极至完美购物天堂。
     
     
     
     
     
    第二部分  公司简介
     
    南京百家湖物业管理有限公司成立于一九九七年，是南京市最早从事物业管理的品牌企业。中国物业管理协会理事、南京市物业管理协会常务理事、具有独立法人资格，拥有省建设厅颁发的物业管理资质证书；主要从事各类高档物业的专业化管理、房产咨询、中介租赁、物业管理顾问服务、家政服务、园林绿化等多种经营项目。
    公司现托管、顾问的物业类型有高档别墅、高层公寓、办公楼、高档音乐厅、学校、游乐场、公用工程等，托管面积近70万平方米，公司员工150多人，其中大专以上文化程度48人，占38%，持物业管理职业经理人证书和物业管理部门经理、物业管理上岗证书的80人。经过多年实践，积累了丰富的物业管理经验，摸索形成了独特的“百家湖”物业管理模式，九五年所管理项目建成江宁第一个“涉外商住区”，九六年所管理项目评为“江苏省城市物业管理优秀小区”，九八年所管理项目评为“全国城市物业管理优秀小区”，2000年～2002年所管理项目年年被评为江宁区“文明示范小区”，2002年～2003年被市园林局评为二星、三星级园林绿化小区，2003年被江宁区房产局评为双创先进企业。2003年5月公司通过了ISO9001：2000国际质量保证体系和ISO14001：2000国际环境质量保证体系双认证。公司下设五部一室（经营部、工程部、保安部、环保部、财务部、办公室），四个分公司（房产咨询分公司、保洁家政分公司、房产租赁分公司、花卉租摆分公司）和十一个管理处。
    
    股 东 会
    副 总 经 理
    总 经 理
    董 事 会
    办公室
    财务部
    经营部
    工程部
    保安部
    环保部
    各大厦管理处
    各住宅管理处
    房产咨询分公司
    保洁家政分公司
    房产租赁分公司
    花卉租摆分公司
    中国女人街开发商——南京富腾房地产开发有限公司，作为一家极具实力的开发企业，着力于全新的运作模式和经营理念，突破传统的商业形态，突出个性化、差异化的经营特色，打造钻石品牌，面对这样一个一流的地理环境、一流的设计、一流的经营理念的大型生态商业中心，我们百家湖物业人一定以一流的管理水平和一流的服务质量将中国女人街建设成为中国大型高档商业中心的物业管理典范。
    我们将致力为中国女人街提供最细致的亲情服务，认真做好宣传广告活动，扩大商业中心和“富腾公司”的知名度和影响力，树立良好的商业企业形象和声誉，使顾客在舒适、高雅、方便、安全的气氛中无拘无束地购物、休闲，追求其中的享受和乐趣，让她们感到贴心、温馨、赏心悦目，流连忘返。
    中国女人街的物业管理服务质量是高起点、高标准、高品位的，以最大限度地满足顾客的需求是我们的服务宗旨，我们坚信，通过我们严谨的管理制度、规范的操作程序，独特的百家湖物业管理模式，通过员工的不懈努力，定能将中国女人街建设成为一个高档、一流的商业中心。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    南京百家湖物业管理有限公司组织架构
    
    股 东 会
    副 总 经 理
    总 经 理
    董 事 会
    办公室
    财务部
    经营部
    工程部
    保安部
    环保部
    各大厦管理处
    各住宅管理处
    房产咨询分公司
    保洁家政分公司
    房产租赁分公司
    花卉租摆分公司
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第三部分  中国女人街物业管理
    前期介入服务实施方案
    中国女人街现阶段主体工程已将进入封顶，目前正在进行的是室内管网的铺设和室外道路的拆铺、设备、设施有的要预先安置、施工。南京百家湖物业管理有限公司的前期介入服务有助于南京富腾房地产开发有限公司在项目建设、销售各阶段的工作有条不紊的开展。
     
    一、前期介入服务组织机构
    1．组织机构
    
    南京富腾房地产开发有限公司
    
    南京百家湖物业管理有限公司
    
    监督
    指导
    
    制度
    指令
    
     
    
    中国女人街前期介入服务组
    
    
    综合服务组
    安全护卫组
    工程技术服务组
    保洁服务组
    
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    2．人员配置：南京百家湖物业管理有限公司成立中国女人街物业管理前期介入服务组，设组长壹名，分阶段派驻综合服务人员、工程技术人员、安全护卫人员、保洁服务人员。详见前期介入服务人员进度配置表。
     
    前期介入服务人员进度配置表

     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    二、中国女人街前期介入服务内容
    根据《南京市新建住宅小区（大厦）物业管理配套设施综合验收办法》和双方约定的事项开展以下服务。
    1．工程建设服务
    1.1 从物业管理角度对中国女人街景观、环艺、附属配套设施的设计与施工等，提出改善的可行性建议；
    1.2 从物业管理角度提出物业的设计要方便维修和养护，减少使用成本，从而减轻业主和使用人的经济负担；
    1.3 出席工程例会，掌握工程第一手资料，以便做好后续工作；
    1.4 从物业管理角度在建设过程中进行监督、对施工质量问题提出意见；
    1.5 协助制定设备试运行计划，以协助制定房屋、设备设施验收程序并参与竣工验收；
    1.6 从物业管理角度考虑绿化、美化、安全防卫等方面的建议，使商业中心投入使用后环境优美、安全、舒适。
    2．营销策划服务
    2.1 利用百家湖物业公司良好的社会信誉及专业人才优势，积极配合营销策划；
    2.2 从物业管理角度提供销售方案中的物业管理策划方案；
    2.3 对销售人员进行物业管理相关知识的培训；
    2.4 在营销过程中，负责对购房工作物业管理内容的解释。
    3．收集信息、资料并及时建立档案，并做好物业管理实施的准备工作。
    4．与富腾公司同步办理商住手续。
     
     
    三、前期介入服务形式
    百家湖物业公司根据富腾公司的工作计划，全过程、全方位地开展中国女人街物业管理前期介入服务，直至中国女人街工程竣工验收交付使用后，由百家湖物业公司实施专业化物业管理。具体服务形式如下：
    1．成立中国女人街物业管理前期介入服务组，配备精干工作人员；
    2．服务组将积极参与管理，并根据工程进度及富腾公司的需要及时解决各种问题；
    3．及时与富腾公司沟通，并以书面形式提交建议书。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    四、物业管理的前期准备
    百家湖物业公司为做好中国女人街的物业管理，需做好以下前期准备工作。
    1．日常管理机构的设置与拟定人员编制。
    2．物业管理人员的选聘和培训。
    3．日常管理所需物资配置及采购计划。
    4．规章制度的建立。
    5．收集业主资料并建立档案。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    五、物业的接管验收和业主入住手续的办理
    1．物业的接管验收
    1.1 按《南京市新建住宅小区（大厦）物业管理配套设施综合验收办法》执行；
    1.2 档案资料的建立，主要抓住收集、整理、归档、利用四个环节，从项目规划设计到工程竣工，从地下到楼顶，从主体到配套，从建筑物到环境的全部技术、维修资料进行科学地归档管理；
    1.3 做好物业移交的手续办理工作，认真填写相关表单，如物业移交清单及物业移交书；
    1.4 收集维保单位相关信息，并与其建立良好的沟通渠道。
    2．业主入住手续的办理
    2.1 业主入场手续的办理。
    2.2 举行入场仪式，拉横幅、插彩旗。
    2.1 富腾公司与百家湖物业公司联名按约定的入住时间提前向业主发送《入住通知书》、《入住手续书》、《收楼须知》、《致业主一封信》等文件；
    2.2 富腾公司与百家湖物业公司现场联合办公，共同办理业主入住手续。
     
     
     
     
     
    六、相关表单
    1．接管验收相关表单
    1.1 接管验收公共区域共用设备设施遗留问题登记表