时代奥城 缔造新城市精神 打造城市综合体的航母
承载着中国人梦想与骄傲的2008年北京奥运会正向我们走来，我们期盼奥运圣火在华夏点燃的那一天；期盼世界注目天津，聚焦天津奥林匹克中心的那一天；我们更期盼———当奥运盛会落下帷幕，时代奥城依然闪耀津门，永不褪色。
由融创集团、天津信托、天津日报报业集团强强合作，共同投资组建的天津融创奥城投资有限公司开发的奥林匹克中心配套区———时代奥城，包括45万平方米的公建区和55万平方米的高档住宅区。开发设计密切配合奥林匹克中心竞技区功能配置，致力创造一个人、城市与自然，生态商务、高品质健康居住和精品商业的和谐共生，可持续发展的巨型建筑综合体。
什么是城市综合体
时代奥城在项目的规划和定位上提出了一个全新的概念———城市综合体。其规划理念和设计思想来源于近年来兴起的“建筑综合体”。据专家介绍，建筑综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上功能进行组合而成的建筑。建筑综合体为城市生活功能提供了一个交合的空间，城市生活的各要素以一种崭新的空间秩序出现在这个空间中，并互相依存、互相促进，形成一个多功能、高效率而复杂的综合体。曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心，这些具有城市标志特征的建筑，除了因建筑本身的领袖级地位外，都将办公、居住、会议、展览、娱乐等多项生活空间组合在一起，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系建筑群，因而被称为“建筑综合体”。
在建筑综合体“城中城”的基础上，时代奥城更进一步，提出了更高级别的城市综合体一说，总结出今后城市建设中的发展趋势，即城市的新功能中心———未来之城。时代奥城凭借其综合的业态组合、前瞻的建筑规划和全方位的建筑功能，将城市的全部功能汇集，与奥体中心竞技区共同形成功能完整、空间形态丰富、特点鲜明的城市奥运文化圈，共同打造天津新的功能中心，必将成为名副其实的“时代之城”。
生态商务区对话天塔
时代奥城商务区是时代奥城规划设计的重点。作为城市新功能中心，其功能、形态空间、体量必须配合、服从于城市总体规划，并与整个城市地标发生空间和轴线关系。规划首先确定了城市空间轴线：一条轴线关系是基地与天津城市标志———天塔的空间轴线；另外一条更重要的轴线关系，是与奥林匹克竞技区的空间轴线。6栋U形的中层办公布置在主轴的两侧，以强调轴线的方向性和节奏感，高层的4栋主楼布置在轴线的终点，形成与天塔的呼应。主楼以双塔形式置于地块南端，使其成为轴线底端的视觉中心，更加强调与天塔的对话关系。
创造总体协调一致，充满动感、简洁，富于现代气息的建筑单体形象和建筑群体天际线，引入“模块办公单元”概念，创造出新型商务办公特征的商务区模式，提升商务租售的便利性、可持续性，以模块式手法营造出“总部基地”商务氛围，增强办公区的中央集约功能。
商务区以硬质景观为主，辅以软质绿化。图案多采用几何形，充分重视沿街线性绿化质量，导入结合建筑的空中绿化系统，布置个性鲜明的城市家居、雕塑小品，同时导入结合建筑整体标识系统和夜景灯光系统的统一设计。
配套区内办公楼还在商务区内设独立出入口和独立商务会所，提供国际标准服务，增加了对国际性企业的吸引力。商务区内还形成了一个内部中央绿化空间，不但为办公者提供了观景休息之处，也与商务区其他建筑共同组成了协调统一的商务环境。
休闲商业增加人气
时代奥城面向品牌商家，以旗舰店、小型步行商业街区的休闲广场形式，提供亲切的多重消费环境。商业建筑除商业主楼为4层高度外，其余均由两层高度的小型建筑群组成，以加强最适宜的步行商业气氛，并体现两组空间的主次关系。这是在欧洲经过研究与实践获得承认的商务区尺度，适宜在建筑底层增设小型商业增加人气，对于要求业态丰富和中小型商业形态呈上升趋势的天津商业而言，这种建筑设计更加人性化，也更加具有持续竞争力。配合商务主楼，以营造城市建筑景观。提供高档、舒适的购物休闲场所商业区配合，补充竞技区四万平方米大型商业，在宾水西道和凌宾路的两座规划的地铁站之间，形成沿地铁的商业轴线。通过轴线、街道和广场三项城市空间要素，体现建筑、空间与人的和谐共生，强调对人的关怀。强调办公与商业两业态的和谐融合，完善并发挥城市复合功能，实现真正、完全的对城市和市民的开放。
配套区内的商务、商业区还创造了大量开放的系列性城市空间，从市民广场、商业休闲广场、商务广场、众多街角小型广场，到小型休闲商业街区，不同气氛、不同功能的市民活动舞台给该区域增加了现代的文化交融感。而串联所有开放空间的步行街为主的街道系统，则构成了奥运配套区的小镇风情。
花园中的顶级住宅
时代奥城明确从东至西，由商务商业区逐步过渡至居住区布局，保证和城市公共设施的功能衔接，并将教育用地设置于西南用地范围内，以利于和城市设施共享。
居住区由于地块形状自然划分成沿宾水西道的北区和沿凌西路的南区，以顶级居住为项目定位，以极低密度的高层住宅“花园中的住宅”为主题，以提供大间距的绿化空间，从而和北侧的水上公园、西侧的堆山公园形成大面积的城市绿化空间相对称。建筑布置尊重整座城市南北向建筑为主的建筑机理，南北区之间通过线性空间自然联系。南区的东西向主导空间内敛，以导入和延续堆山公园的绿化景观；北区最北排建筑平均高度降低，间距加大，并加入南北向的主题轴线空间以衔接水上公园的绿化延续。北区东侧通过软质绿化公园过渡至商务、商业区。居住区通过软性空间向公建区自然过渡，避免相互干扰，确保居住区的环境品质。
时代奥城的交通体系
强调明确的分级交通。使车流交通与轴线广场的人流保持分离，实现安全通畅的人车交通。结合商业设施的屋面绿化广场和与将来地铁相连的下沉式广场等不同高度的城市开放空间，把其并联成一个空中的人行交通网络。地下空间，为保证规划需要的停车数量和商办功能的正常发挥，与地面交通一样，设计成为了完整的地下交通体系，顺畅地连通地面各功能设施的区域。同时地下交通体系与地面道路网络基本保持一致，与分期开发结合得更加紧密。
系统化的城市公共开放空间
重新组合商业的人行交通流线，沿线布置绿化、水景、室外剧场及下沉式广场等各种形态的城市开放空间。结合这些开放空间的特性，分别相应配置入口活动、休闲娱乐、主题演出、地铁交通等各具风格的功能特征。各类公共开放空间由地面至2层再逐渐转入地下，呈立体分布，组成一个具有丰富的层次变化的公共开放空间系统。
城市综合体将城市的多种功能融合在一起，成为一个城市的缩影。天津建卫已有600年的历史，城市商业与居住功能的发展，在不同时期都会产生不同的中心区域。随着市场和城市文化发展的需要，城市会在不同的地方发生新的集约型发展，形成新的城市中心。奥体中心配套区的整体功能定位是要借助奥运建设契机，配合城市发展重心南移，与奥体中心共同形成具有强大吸引力的天津市区南部最重要的商业、商务、运动休闲中心区，时代奥城将成为天津独一无二的新功能中心。
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 2007-02-13 21:36:17
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 中央商务区城市综合体项目开发方案（40句口诀版）
一 看云识天气 市调须先行 汇聚多方力 描绘蓝图有方略
二 团队架构好 管理弄清晰 责权划明白 提高效率出效益
三 首席设计师 主持招标事 助手三两名 精研品质龙点精
四 施工承包商 实力须强大 工程顾问方 材料监理不含糊
五 按揭找银行 政府急帮忙 小区我建设 金钱姓社也姓资
六 策划销售商 管理我加强 物业经管商 资源经验不可少
七 团购投资者 早期定协议 商业零售者 实力品牌准进场
八 住宅写字楼 酒店和商场 四项同推广 火力精准费用省
九 风险同收益 向来正成比 同仁共协力 项目一流利自高
十 项目树品牌 管理出形象 打好第一役 步步为营创辉煌
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February 02, 2007
城市综合体的开发管理随想
发表者：崔人夫，成都万达
城市综合体的开发是万达结合商业地产开发的经验教训推出的第三代商业地产开发模式，其优势就在于其结合众多商业业态及住宅、写字楼、酒店等多种物业业态，形成一个"城中城"新生活模式，这种物业的开发是集商业、办公、住宅、酒店与一体，各种功能互为补充，极大地满足了消费者城市生活便利性需求，各功能关联度较大，这对项目前期规划和后期运作带来了极大的挑战。我有幸能够参与到万达成都项目的开发销售管理工作，并对该类物业的开发管理有了一点体会，觉得要开发成功，应该从以下几个方面去考虑问题。
确立系统思维。
城市综合体是建筑复合体，各种功能需求的群体聚集在其中生活工作和娱乐，故城市综合体应该被看作是一个由艺术的建筑和生命的人群形成有机的动态变化的、相互影响的有机体，而不是仅仅看作是一个建筑。
由于城市综合体是城市生活集大成的建筑群体，必然受到当地文化习俗、消费模式理念等影响，故每个城市综合体除了其本身固有的特性外，一定还有其与当地相适应的特色，故作为一个系统，有着不可复制性，每个系统独有其唯一性，因此管理者不能过度依赖以往的经验，而应该充分了解当地的市场情况再做决策。
系统思维要求管理者关注个体要素如何构成相互关联的系统。系统观点能为决策者提供一幅关于总体形势的广阔而完整的全景图。同时系统观点强调不同系统要素之间的关系。避免出现当改进系统的一部分却损害了系统的另一部分的次优效应。故应该养成根据对整个系统产生的影响，对策略进行评估，而不是