绝对保密
    

  
    
     
     
    大连房地产市场研究报告   
    ——2011年10月
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    
    
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    2011-11-15
    
    中国房产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司
    
    
    此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。
    
目  录
    本月导读              4
    中房信视点              5
    数字楼市              7
    新盘辞典              10
    第一章、宏观市场综述              13
    一、              政策法规              13
    二、              市场动态              14
    ?              政策趋势动态              14
    ?              投资建设动态              16
    ?              企业信息动态              19
    ?              楼盘营销动态              25
    ?              市场动态              28
    三、              市政建设              32
    第二章、大楼市              34
    一、              市场综述              34
    二、              商品房市场              34
    三、              商品住宅市场              36
    第三章、土地市场              44
    一、市场综述              44
    二、本月挂牌土地分析              44
    三、本月土地成交分析              49
    四、本月关注地块分析              54
    第四章  产品篇              59
    一、              新盘（含新推案）数据分析              59
    二、              新盘速递              62
    三、              案例分析              70
    第五章、营销媒体篇              76
    一、              营销综述              76
    二、              营销动态及策略分析              76
    三、              营销个案              78
    四、              媒体投放综述              79
    五、              媒体投放特征分析              80
    六、              住宅类个案平面媒体广告投放排行（前10名）              82
    七、              本月投放平面媒体广告个案展示              82
    第六章、区域篇              85
    一、中山区              85
    二、西岗区              87
    三、沙河口区              89
    四、甘井子区              92
    五、金州区              94
    六、旅顺口区              97
    七、开发区              100
    
    本月导读
    【市场供求】
    金九银十”已经彻底落空，大连房地产市场已处于整体降价的边缘。
    相比一线城市整体已开始降幅，处于二线城市的大连房地产市场，已处于整体降幅的边缘。通过10月整体市场的表现及成交数据可以看到，部分开发商已开始由买方市场向卖方市场转变，增加了营销活动及打折促销的力度来增加跑量回笼资金，预计年内最后两个月的成交量还是值得期待。
    -------详见P32页
     
    【土地行情】
    10月份土地供应以工业用地为主，土地供应面积主要集中在1万-5万平米，供应区域主要集中在金州区和开发区。
    10月份大连市土地市场遇冷，面对楼市调控的持续加强，限购、限贷等政策放松无望，楼市成交量持续下滑的状况。2011年四季度时，多数开发商忙于回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退。
    -------详见P43页
     
    【营销推广】
    ?本月营销活动及媒体数量较9月有小幅下滑。
    随着国家调控楼市调控政策的深入，投机性需求逐渐被挤压出市场，楼市正在步入理性的发展轨道，开发商纷纷借助秋季房交会的平台，推出力度较大的优惠活动来拉动销售量。有很多项目选择在十月开盘、加推，意想在第四季度的开端赢得骄人的销售业绩，但“银十”的到来并没有让楼市迎来销售高潮。预计11月的营销媒体数量也不会有明显提升。
    -------详见P74页
    中房信视点
    金九银十”已然落空，年底房企让利促销或引发市场小幅回升
    7 月份限购令扩容至今，有台州、衢州和珠海正式落实，而三地细则相比一二线城市的限购政策明显宽松，另外，本月佛山成为行业关注的焦点，其在 10月 11 日成为全国首个公开宣布限购松动的城市，但戏剧性的是在政策发布 12小时内即告暂缓执行，从中我们已大致可以看出当前楼市政策面的格局：中央在调控问题上的不松口、以及地方政府对调控越来越大的抗拒心理。
    市场面上看，今年所谓的“金九银十”已经彻底落空，重点城市成交量相比往年大幅萎缩；土地方面，本月上海推出的数幅世博板块土地特别引人注目，其基本都是底价成交，说明在持续调控下土地市场已理性回归；企业方面，临近年关，房企资金状况面临大考，故当前拿地热情普遍不高，观望情绪浓厚。
    中房信认为：虽然“金九银十”楼市表现整体惨淡，但在刚刚过去的 10 月份里，我们却看到了年底市场出现小波反弹的机会。首先，从去年至今的调控历程来看，通常政策出台3 个月后市场需求会有一波阶段性的集中释放；其次，近期以中海、龙湖、绿地为代表的个别企业降价幅度较前期明显扩大，而由于时逢年底，大部分企业都将面临冲击年度业绩目标的压力，因此未来两个月内降价有进一步扩张的势头。基于供需两方面的共同影响，我们判断11、12月重点城市成交量将有望出现一轮短周期回升。
    本月政策综述：
    保障房建设以公租房为重，三四线城市限购遭遇地方阻力
    1、      保障房建设管理意见出台，明确公租房为重点
    中房信认为：国 45 号文的出台，完善了对保障性安居工程的制度建设，尤其是明确了各类保障房的单套建筑面积准。政策出发点是好但关键在于能否较好的执行。如能有效贯彻落实，将极大的缓解城市中低收入家庭、毕业大学生和外来务工人员的居住难问题。
    2、      佛山限购松动半日游，透露出国家房地产调控不动摇、不放松
    中房信认为：楼市低迷，成交量急剧下滑，地方保增长乏力，再加上今年以来保障房投入较大，进一步加大全市财政资金的压力。正是在这样一个大背景下，佛山才酝酿推出局部松绑限购的新政，但没预料到市场反映如此之大，只好又匆匆暂停。佛山事件，向市场传递三方面声音：一是中央政府暂时没有考虑放松限购，也即房地产调控今年四季度难言放松，但也不会轻易进一步加码。二是向其余 40 多个限购城市告诫，欲放松限购的想法可以有，但是不能公开对抗，不要效仿。三是向处在限购扩容边缘的三四线城市暗示，要维持观望态度，采取多种手段控制好房价目标，避免贸然加入限购城市行列。
    3、      、珠海出台双限令， 政策形式重于内容
    中房信认为：珠海限购令尽管依然贯彻了中央关于限购的大方向，但从具体要求来看更多体现着地方的特点和要求。从影响方面来看，在当前阶段仅仅对主城区限购外加无论之前拥有几套都能新增一套，除了对极端炒房团有影响外，其他购房者基本不受影响； 而从价格限制来看，珠海限价仅仅是延缓了高价项目的入市和成交，而并没有从根本上解决问题，从总体来看，对房价基本没有影响。
    数字楼市
    【市场供求】
    ?      本月商品房成交量较上月小幅增加，达53.2万平方米，同比减少47.18%，环比增加8.48%。而成交价格方面，本月商品房成交均价减少明显，达9674元/平方米，近期开发商针对购房者市场观望情绪的增加，不断采用打折及营销活动优惠等方式吸引客群，受到部分客群的认可，市场成交量持续保持稳定。
    图2.2.1  大连市七区商品房供需走势图
     数据来源：CRIC
    图2.3.1 大连市七区商品住宅供求及均价走势图
    数据来源：CRIC
     
    【土地市场】
    ?      10月大连市土地市场遇冷，面对楼市调控的持续加强，限购、限贷等政策放松无望，楼市成交量持续下滑的状况。2011年四季度时，多数开发商忙于回笼资金，结算贷款及各种开发成本，还款压力使其对于土地市场热情大大减退。
    图3.1  大连土地市场走势图