珠江御景长辛店新区项目市场调研报告
    第一部分　　项目总体发展综述
     
    一、项目地块规划
    （一）长辛店新区规划
    长辛店新区位于北京市区西南，永定河西岸，长辛店镇域中部，由产业用地和生活区两部分组成。
    （1）长辛店新区产业区
    规划产业用地位于京九铁路西长线西侧，其用地北至北方车辆研究所南侧路，南至太子峪陵园北部，西以长兴路为界，东至现太子峪大队白东村，占地面积135.7公顷，距市区广安门约20公里。
    （2）长辛店新区生活区
    规划生活区位于京九铁路西长线以东，其西起京九铁路东侧规划主干道，东至装甲兵工程学院(北院)西界，南起北方车辆制造厂，北至太子峪大队留霞峪村北规划道路，占地面积353公顷，距市区广安门约16公里。规划区内现有长兴路、辛庄南路、太子峪路等道路，还有京九铁路西长线通过，交通比较便利。
    （3）长辛店生活区西区
    规划居住区被北方车辆制造厂靶场北侧的绿化隔离带分为西区和东区两部分。西区居住用地主要分布在现蟒牛河两岸，为二类居住用地。珠江御景长辛店新区项目属于长辛店新区的居住区西区地块，本文中的项目均指居住区西区地块。
     
    二、地块背景资料
    （1）地理区位
    珠江御景长辛店新区项目位于在北京市丰台区长辛店镇域规划和长辛店卫星城总体规划中的镇域中部，包括辛庄、太子峪村及张家坟村各一部分。具体为西起京九铁路东侧规划主干道，东至北方车辆制造厂靶场北侧的绿化隔离带，南起北方车辆制造厂，北至太子峪留霞峪村北规划道路。主要分布在蟒牛河两岸，以二类居住用地为主。
    （2）地块基本分析
    2.1基本情况表

    2.2各项经济指标表

    2.3建筑面积平衡表

    （因数据有限，本文分析均以在此数据为基准。）
    （3）地块环境
    项目地块东面以一条规划中的40米宽的次主干道为界，目前尚未建设，与中体奥林匹克花园1100亩二三期地块相邻；南面与珠江御景一期用地相接，西南为618厂工厂区；西面为规划60米宽的城市主干道，但现状为10米左右的普通道路，道路西侧紧邻京九铁道线；北面为太子峪路，与规划中的古树公园相邻。地块总体呈东高西低的走势，东部地块边缘至地块中部太子峪路为坡地，东部最高与低处相差30多米，现状多为农用地；地块中部至西部基本较为平整，目前分布较多农民用房。
    （4）交通环境
    项目所在区域交通条件相对优越，现有744、917北线两路公交线路，现有太子峪南路向东连接杜家坎环岛，向南连接朱家坟及云岗。向东2公里即可连接京石高速，15分钟车程快速抵达西三环六里桥，25分钟抵达中关村和奥运村等地。而项目中后期规划线路较多较好，一旦建成更显便捷。项目交通环境的总体不足是位于永定河西，通过永定河前往市区的道路桥梁较少，目前仅杜家坎及莲池西路两处，其中大部分车流均流向杜家坎，导致交通较为拥堵。
    
    地块中部现状约25米道路/规划为40米的次干道
    
    地块东侧现状约10米宽道路/规划为50米宽的主干道
    4.1规划城市主干道
    长辛店新区规划城市主干道两条。一条是从二七机车车辆厂(北厂)北侧沿京九铁路东侧经过，向南至朱家坟地区，连结长辛店南北各组团的规划道路，此条道路为项目地块西侧之道路；另一条是由杜家坎经装甲兵工程学院(北院)南侧，向西南经云岗至青龙湖休闲度假区的联系市区与长辛店、云岗两大组团的规划道路，此条道路为项目地块东南侧之道路。规划主干道红线宽50米。
    4.2规划城市次干道
    长辛店新区规划城市次干道3条，均在现状道路基础上拓宽和完善。一条是装甲兵工程学院(北院)西南角向西北至辛庄的规划路，该路以现状长兴路为基础，联系长辛店东部和西北部各组团；另一条是以现状辛庄南路为基础，从辛庄向南至朱家坟的联系长辛店西北和南部各组团的规划路，项目地块中的太子峪路即为此种类型道路；二是北方车辆研究所南侧规划路。规划次干道红线宽40米。
    4.3公共交通
    规划在长辛店新区生活区南端两条规划城市主干道交叉口的东北角根据总体规划要求安排了客运枢纽用地，另在工业区南部长兴路南侧规划了公交首末站用地。
     
     
     
     
     
    4.5道路系统

     
    （5）自然景观

	地块现状：     农用地和较远处的坡地
	东面现状：     东侧的农用地和山坡地
	南面现状：     地块南侧为618厂区
	西侧现状：     农用地及农房和较远处的高压线
	北部现状：     农用地和莽牛河道
	地块中道路现状
	莽牛河现状
	地块现状：     农用地及房和约1000米处的铁道线

    三、市政生活配套设施
    项目所处区域，主要现状为农用地和农民住房。项目周边的公共配套尚未完善，除了较远处的云岗商业生活设施较为齐全外和当地的一些小型商铺饭店外，其他各类商业、娱乐、购物、生活、教育等配套方面均不足有待改善，特别是教育设施、公共交通、市场、医院、银行、公共休闲活动场所等方面。近两年发展快速，主要是因为珠江御景一期和中体奥林匹克花园的带动，但目前各类市政设施尚未建成。预计随着一期和新区项目的入住使用，区域的商业氛围方能日益浓厚。银行、医院、教育、生活、购物等各类市政设施均需依靠1500米外的云岗。
    3.1商业环境
    该区域目前相当于是空地一片，各项市政设施几乎没有，仅有4-5家小型饭店，各类市政设施均需依靠云岗，云岗则各类设施基本齐全。一方面需增加人口数量增大销售量，另一方面需要引导客户消费，建设成为周边的商业设施中心，形成新的依此为中心的商业集中地带。
    3.2教育设施
    该区域公建教育设施相对落后，公立学校无论规模、知名度等均与市区其他区域有一定明显的差距，师资及生源素质参差不齐。周边的学校教育质量均较差，大部分客户均不满意当地学校质量，需项目与市区各大名校合作以建设档次较高的系列学校以满足广大客户的需求。
    3.3生活设施
    项目周边除几家小型饭店外，酒店、医院、邮局、银行、休闲公园、市场、公交车等各项生活配套基本均需依靠云岗地区或一期项目，属档次较低，其规模、数量等方面有待进一步完善。为能弱化生活设施的不足，该区域社区配套基本以自建为主，内部设施完善，众多康体设施如：羽毛球场、乒乓球馆、篮球场、网球场、园林游泳池等，为社区业主提供服务。2.4.3
    3.4未来城市规划
    长辛店新区生活区受用地条件制约，规划用地狭长，不利于基础设施集中布局，基础设施投入将比较高。但从改善居住环境，提高居住质量的角度出发，丰台区和长辛店镇政府均规划要建设成一个生活方便、设施配套齐全的居住区。
    长辛店新区生活区将按照统一规划、统一开发建设、统一经营管理，瞄准国际上最先进水平，集合各方资源和优势，用5年左右的时间，创造出一个自然环境优美、生活设施完善、文化气氛浓郁、充分利用地热资源、管理服务周到的新型社区。
    另外，随着长辛店新区的开发经营推进，该区域交通网络的建设也逐渐提上议程。本项目南、西、北三面均有规划路横亘其中，规划路的建设将大大改变项目周边现时残缺的自然景观，市容、路况将有所美化改观。
    四、综述
    总