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第一部分项目投资环境和市场研究

一、郑州房地产市场的宏观经济环境

1、城市基本情况

    郑州地处中原腹地，“雄峙中枢，控御险要”，为全国重要的交通、通讯枢纽，是新亚欧大陆桥上的重要城市，是国家开放城市和历史文化名城，是中国八大古都之首。


    郑州作为中国中部核心城市，中国重要的交通、通讯枢纽，物流、商贸等发达，为河南科技市场的发展奠定了基础。

2、城市经济情况

    （1）城市GDP

    数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得）
    据统计，2007年郑州国民生产总值约为2500亿元，同比增长16%，且人均生产总值达到34000元，约合4700美元，突破4000美元大关。统观近几年发展趋势，郑州GDP一直维持较好的增长状态，自04年起增幅保持在15%-16%。

    （2）城市产业结构

    数据来源：郑州统计局（其中07年数据是上半年数据）
    从上表可以看出，二、三产业是郑州经济支柱。2000年以来第二产业占GDP比重逐年上升，到2006年达到最高点；第三产业所占比重则连年降低，2006年到达最低点。从目前的经济发展来看，郑州的产业结构还较合理，但从长期来看，第三产业才是向国际化都市迈进的必由之路和发展方向，只有第三产业发展才能更好地带动房地产业的繁荣。因此，政府仍致力于调整产业结构，扶持第三产业。


    （3）城市人口及居民收入
    郑州人口基数大，但自然增幅不高，人均收入稳步增长，人均消费力不断提高，购买力坚挺。06年末全市总人口724.3万人：城镇人口436.3万人。
        数据来源：郑州统计局（其中07年数据是由上半年数据估计所得）
    07年郑州城镇居民可支配收入达113670元，比06年增长了15.63%，是自03年来最高增幅。居民收入的增加必然带动消费需求的扩张，进而对宏观经济发展起良好促进作用，当然也为房地产提供潜在需求，从而带动其新一轮发展。

    （4）城镇固定资产投资

    数据来源：郑州统计局（其中07年数据是11月份累计数据）
    由上图看出，郑州城镇固定资产投资在03年出现大幅增长，而04年开始，增长又趋向缓和，这说明固定资产投资受政府宏观调控政策的影响较大。截止07年11月底，郑州城镇固定资产投资970.86亿元，同比增幅为38.8%。

三、竞争项目情况分析

2、商业物业情况

项目名称

项目位置

物业类型

总占地
面积

总建
面积

商业
建筑面积

商业均价（元）

郑州
国贸中心

农业路、花园路交叉口西南角

商业、写字楼、
酒店、公寓

6万㎡

56万㎡

17 万㎡

1F ： 2.5 万

2F ： 1.8 万

郑州
曼哈顿广场

金水路、未来大道交叉口

住宅、写字楼、
商业

11.3万㎡

80万㎡

16万㎡

1F ： 3.2 万

2F ： 2.0 万

传媒大道

中州大道与东风路交叉口

住宅、商业

2.1万㎡

28.8万㎡

4万㎡

临东风路: 1.6 万

临枣庄路：0.9万

    （1）商业期房售价分析
    分析：同类商业物业基本选取城市综合体商业部分作为参照，均为2层商业，
    除国贸中心为室内步行街外，其余均为临街商铺，但销售价格随楼层与便
    利位置不同而不同，一铺一价，但均价上：1F基本在2.0–3.2万元/
    ㎡；2F：1.8–2万元/㎡。

    （2）成熟商业售价分析