东田丽园五期三区产品建议篇 第 1页 共14页
关于东田丽园五期三区户型配比建议报告
投资拓展总部
2008年6月
目录
一、 未来市场供应情况 3
1. 东莞市商品房供应情况 3
2. 常平镇商品房市场供应情况 4
二、 东莞市商品房户均面积走势情况分析 4
1. 东莞市商品房户均面积的走势 4
2. 东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析 5
三、 常平镇近期推出的项目供应情况 8
四、 常平镇一些在售楼盘的基本情况 8
五、 东田丽园客户群体研究 9
1. 东田丽园来访客户情况的分析： 9
2. 东田丽园来访客户面积需求、房型和总价接受范围情况分析 10
六、 东田丽园五期三区可开发面积情况： 13
七、 东田丽园五期三区户型配比建议 13
关于东田丽园五期三区的户型配比建议
关于东田丽园五期三区的户型配比，我部将从以下几个方面进行分析，从而得出东田丽园五期三区初步的户型配比建议。
1、 未来市场供应情况
东莞市商品房供应情况
从以上数据可以看出09年一般商品房的数量及面积将有所减少，但预计08年镇区的商品房供应面积将07年镇区商品房供应面积多300万㎡，未来的东莞房地产市场以镇区供应作为主导地位，镇区的销售竞争将会加大，销售形势将更加严峻。
常平镇商品房市场供应情况
根据网上得到的一些数据以及常平镇房地产开发面积占东莞市总体开发面积的比例，预计常平镇未来两年的商品房开发面积分别为56万㎡和45万㎡，近年来常平镇的商住土地供给情况有所减少，故商品房的开发面积也在减少。
2、 东莞市商品房户均面积走势情况分析
东莞市商品房户均面积的走势
由东莞市新增商品房户均面积可以发现，由于东莞市政府加大了对90/70政策的执行，户均面积有所下降。08、09年90㎡-100㎡的商品住房将大量进入市场，未来两年的商品房数量将会增加，市场的同质化严重，对商品房的销售将造成冲击，大户型的需求情况将有所减弱，未来商品房将主要以三房供应为主。
东田丽园自身项目的产品面积走势情况分析
东田丽园三期一区的户型配比情况：
三期一区
| 面积情况
| 套数
| 比例
|
| 70-80
| 92
| 13.26%
|
| 80-90
| 12
| 1.73%
|
| 90～100
| 125
| 18.01%
|
| 100～110
|
|
|
| 110～120
|
|
|
| 120～130
| 4
| 0.58%
|
| 130～140
| 125
| 16.86%
|
| 140～150
|
|
|
| 150-160
| 147
| 21.18%
|
| 160-170
| 128
| 18.44%
|
| 170-180
| 51
| 7.35%
|
| 240-280（复式）
| 18
| 2.59%
|
合计
|
| 694
| 100.00%
|
从上面的数据统计可以看出东田丽园三期一区的主力户型在150-170㎡，户型产品的种类比较多，但100-130㎡的户型出现了真空。
东田丽园三期一区成交情况（来源于销售部）
楼阁名称
| 总套数
| 累计销售套数
| 本期销售套数
| 剩余套数
| 销售率1
|
|
|
|
|
|
|
彩田居10座
| 58
| 58
| 58
| 0
| 100.00%
|
彩田居11座
| 51
| 51
| 51
| 0
| 100.00%
|
彩田居12座
| 51
| 50
| 50
| 1
| 98.04%
|
彩田居13座
| 47
| 24
| 24
| 23
| 51.06%
|
彩田居15座
| 47
| 34
| 34
| 13
| 72.34%
|
彩田居16座
| 36
| 34
| 34
| 2
| 94.44%
|
彩田居17座
| 70
| 29
| 29
| 41
| 41.43%
|
彩田居18座
| 70
| 15
| 15
| 55
| 21.43%
|
彩田居1座
| 18
| 16
| 16
| 2
| 88.89%
|
彩田居2座
| 18
| 17
| 17
| 1
| 94.44%
|
彩田居3座
| 18
| 17
| 17
| 1
| 94.44%
|
彩田居5座
| 18
| 17
| 17
| 1
| 94.44%
|
彩田居6座
| 18
| 18
| 18
| 0
| 100.00%
|
彩田居7座
| 58
| 58
| 58
| 0
| 100.00%
|
彩田居8座
| 58
| 58
| 58
| 0
| 100.00%
|
彩田居9座
| 58
| 58
| 58
| 0
| 100.00%
|
小计：
| 694
| 554
| 554
| 140
| 79.83%
|
从销售部统计得到的东田丽园三期一区成交情况来看，目前彩田居13座、15座、17座、18座销售状况不是很理想，这四栋的户型产品面积为150-170㎡（4房3卫），正好是这一期的主力户型，出现销售状况不是很理想的原因可能有以下几点：1.受目前房地产市场影响，消费者观望的气氛比较浓厚。2.需求该档次户型面积的客户在减少，对小户型面积需求的客户在增加。3.该部分楼宇位于未来的新城大道边上，位置可能对客户存在着一定的影响。
东田丽园五期一区的户型配比情况：
五期一区
| 面积情况
| 套数
| 比例
|
| 90～100
| 114
| 23.17%
|
| 100～110
|
|
|
| 110～120
| 114
| 23.17%
|
| 120～130
|
|
|
| 130～140
| 78
| 15.85%
|
| 140～150
| 186
| 37.80%
|
合计
|
| 492
| 100.00%
|
东田丽园五期二区的户型配比情况：
五期二区
| 面积情况
| 套数
| 比例
|
| 90-100
| 144
| 25.00%
|
| 100～110
|
|
|
| 110～120
| 144
| 25.00%
|
| 120～130
|
|
|
| 130～140
| 216
| 37.50%
|
| 140～150
|
|
|
| 150～160
| 72
| 12.50%
|
合计
|
| 576
| 100.00%
|
从以上对东田丽园户型配比数据可以看出，三期一区的产品主要是80-100㎡（比例占33%）以及150-180㎡（比例占46.97%）的户型为主；到了五期一区的产品主要是以140㎡-150㎡的户型为主；到了五期二区的产品则主要是以130㎡-140㎡的户型为主。由此可以看出产品的主力户型面积是在减少，主要原因可能为一是客户的需求建筑面积在减少，二是可能与商品房的销售价格有关，单价过高导致了单套商品房的总额过大，居民的收入水平跟不上房价上涨的水平，导致在总额不变的情况下唯有降低对户型的面积需求。由此建议东田丽园五期三区的主力户型面积控制在110㎡-130㎡左右。
3、 常平镇近期推出的项目供应情况
常平镇近期推出项目高层户型设计主要是二房（70-90㎡），三房（90-120㎡）、四房（130-160㎡）为主。未来常平镇供应最大的房地产开发项目是卓越集团的项目（卓越·蔚蓝城邦），该项目开发占地面积700多亩，不过该项目一期开发的主要产品是以别墅和多层为主，对公司项目影响不大；二期的开发将以高层为主，高层共有12栋18层的高层，预计高层建筑面积将达到12万㎡左右。
4、 常平镇一些在售楼盘的基本情况
由以上表格可以看出，普遍的项目都设置有三房及四房，三房的面积区域在（106-135㎡）、四房的面积区域在（145-160㎡）。
5、 东田丽园客户群体研究
东田丽园来访客户情况的分析：
从2007-2008年东田丽园来客的情况来看，主要的客户是以本镇区为主，其中受2007年“9.27”政策影响深、港、台的客户