房地产有限公司开发项目
     
    广西·贵港【御江名城】
     
     
    可
    行
    性
    分
    析
    报
    告
     
     
     
     
     
     
    目  录
    1 城市宏观环境分析              4
    1.1 城市概况              4
    1.1.1 地域范围              4
    1.1.2 行政区划              4
    1.2 宏观环境分析              4
    1.2.1 宏观环境分析方法的选取              4
    1.2.2 宏观政策背景分析（P：政治因素、政策因素）              5
    1.2.3 经济环境发展分析（E：经济因素）              8
    1.2.4 社会环境分析（S：社会因素）              16
    1.2.5 城市规划发展分析（T：技术要素兼自然因素）              17
    1.3 小结              18
    2 总体市场分析              19
    2.1 房地产现状分析              19
    2.1.1 房产投资分析              19
    2.1.2 施工面积与竣工面积比              20
    2.1.3 销售面积与竣工面积比              21
    2.1.4 住宅产能能差              22
    2.1.5 住宅平均价格增长率走势分析              23
    2.2 土地供应分析              24
    2.3 城市房地产发展预测              26
    2.3.1 住宅价格趋势预测              27
    2.3.2 商业及商务价格预测              29
    2.3.3 需求预测              30
    3 区域环境分析              32
    3.1 港北区发展分析              32
    3.1.1 港北区概况              32
    3.1.2 港北区与其他城区功能对比              32
    3.1.3 港北区与其他城区居住价值竞争力对比              33
    3.2 城北新区住宅板块规划发展分析              35
    3.3 城北新区居住组团优劣势分析              36
    3.3.1 优势分析              36
    3.3.2 劣势分析              36
    4 竞争环境分析              37
    4.1 城市房地产发展格局              37
    4.2 城市房地产各板块发展概况              38
    4.3 竞争项目分析              39
    4.3.1 楼盘分布概况              39
    4.3.2 竞争项目的确定              41
    4.3.3 主要竞争项目分析              41
    4.3.4 次要竞争项目分析              45 
    4.3.5 潜在竞争项目分析              46
    4.3.6 小结              47
    4.4 城市代表性大盘分析              47
    4.4.1 城市重点楼盘特征              48
    4.4.2 城市住宅产品特征              48
    4.5 项目市场空间与机会评价              49
    5 需求客群分析              51
    5.1 调研的基本情况              51
    5.2 消费者调查数据分析              52
    5.3 消费者调查分析结论              52
    6 结论与市场发展导向              54
    6.1 宏观环境分析结论              54
    6.2 总体市场分析结论              54
    6.3 区域环境分析结论              55
    6.4 竞争环境分析结论              55
    6.5 需求客群分析结论              55
    6.6 市场发展导向              56
    7工期及进度安排
    8资金筹资
    9财务评价
    10社会评价
    11风险评价
    12研究结论和建议
     
     
     
     

1 城市宏观环境分析

1.1 城市概况

1.1.1 地域范围

    贵港市是一座具有两千多年历史的古郡，也是一座新兴内河港口城市，位于广西东南部、西江流域的中游。1995年10月经国务院批准将原属玉林地区的贵港市（县级）、桂平市（县级）和平南县合并，成立地级贵港市，辖港北区、港南区、覃塘区、桂平市和平南县，总面积10606平方公里，总人口478.89万。
     

1.1.2 行政区划

    港北区——全区总面积1092平方公里，总人口59.8万人。其中城区人中30万人。港北地区是贵港市中心城区，是市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化中心和对外交往的窗口。
    港南区——全区辖5乡6镇，总面积1026平方公里，现总人口50多万人。
    覃塘区——辖11个乡镇，总人口50万，其中壮族占60%，总面积1502平方公里。
     

1.2 宏观环境分析

1.2.1 宏观环境分析方法的选取

    PEST分析是指宏观环境的分析，宏观环境又称一般环境，是指影响一切行业和企业的各种宏观力量。对宏观环境因素作分析，不同行业和企业根据自身特点和经营需要，分析的具体内容会有差异，但一般都应对政治（Political）、经济（Economic）、技术（Technological）和社会（Social）这四大类影响企业的主要外部环境因素进行分析。简单而言，称之为PEST分析法。
    PEST作为宏观环境的分析工具，就房地产行业来说，可以由项目的物业类型、大体定位思路来确定影响该项目因素的研究范围，在这里我们可以用一个矩阵的形式来表示，并且通过PEST工具全面分析项目的宏观背景环境（详细见1.2、1.3、1.4、1.5部分）。
    表1-1  PEST分析方法组成要素

1.2.2 宏观政策背景分析（P：政治因素、政策因素）

    【观点】
    国家近年宏观调控的思路主要是规范土地市场、严控整顿金融、稳定房价、增加保障性住宅供应量等。从大的环境可以研判，国家调控政策方向是保持房地产健康稳定的发展趋势，相对来说贵港并不如开发过热的其他城市严峻，因此贵港房地产市场仍处于一个健康合理的发展轨道上。
    国家未来的宏观调控政策将使得房地产开发投资资金从紧，部分经营能力弱的房地产企业将会从市场中退出，未来几年有重新洗牌的趋势，对品牌实力开发商更加有利。
    金融政策是政府调节市场经常运用的手段，体现了从紧的特征，一方面减缓房地产投资的增速，另一方面也是从降低金融风险角度考虑的。首付款的提高、利率和准备金率的调整，对房地产的资金需求方从开发商到购房者都有影响，重点抑制投机因素，对自住消费者影响不大。
    国家出台的一系列土地政策，目的对调整土地中不规范的利益关系，保护耕地，有效利用土地，并且规范房地产行业的土地市场运作，起到引导和指导作用。就贵港而言，土地严控措施的出台，将会对贵港土地市场有一定影响，规范土地运作，贵港可出让土地面积呈下降趋势，土地将越来越成为稀缺的资源。
    2007年12月3日至5日召开的中央经济工作会议全面分析了当前我国经济形势和国际经济环境，并明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，从中央布置的明年经济工作任务看，继续从紧的宏观调控政策将会使中国的整体经济在一定程度上降温，而货币政策由“稳健”转变为“从紧”将对房地产投资产生一些消极影响。
    对本项目来说，国家一系列的宏观调控政策对项目的影响主要体现在项目的购房客群上。从国家大环境上看，各大城市房地产市场的投资客开始撤退，而由于贵港市属于广西区内二线城市，投资客户的影响比较微小，并且国家对第二套房界定的同时，各主要银行，如建设银行、中国银行等也陆续出台了对第三套房贷的细则，加上贵港市目前人均收入稍低于全区平均水平这一实际，对贵港市二次置业客户有着巨大的影响。
     
    2007年主要宏观调控政策与明年经济动向解读
    ?      金融政策
    1、央行年内5次加息10次上调存款准备金率。对于普通消费者来说，加息使得累计增加成本开始明显，按揭贷款购房的成本有所增加。2007年12月8日，央行宣布从2007年12月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，达到14.5%。至此，本年度中国人民银行已10次上调存款准备金率。贷款准备金提高使流动性货币减少，整体开发商能够获得开发贷款的数目减少，在一定程度上影响资金实力不够强大的开发商有可能面临被市场淘汰，对实力开发商的影响不大。
    2、第二套房贷40%首付，1.1倍利率。提高第二套房贷款首付和利率将对投资性购房有一定的抑制作用，改善性居住的需求也受到一定的影响。
    12月份，央行正式出台了对第二套房的定义，明确了以户为单位确定房贷次数。
     
    ?      土地政策
    2007年10月国土部下发通知，各地要合理控制单宗土地供应规模，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。同期国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)，强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。土地分期拿证不一次缴完全额土地出让金的行为将被明令禁止，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意高价垄断土地市场的行为。项目的开发时间受到限制，必须在2年内启动，3年内开发完毕，在时间上给项目的开发增加了压力，但本政策依赖实施细则的掌控。
     
    ?      税收政策
    国家税务总局发布通知要求各地从2007年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算，正式向企业征收30%～60%不等的土地增值税。由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加规范拿地的房地产开发企业税收负担，其信号作用远大于实际效果。而对于不规范低价拿地的企业来说，将增加一定的税费成本，影响较大。
     
    ?      中央经济工作会议召开
    12月3日至5日，2007年中央经济工作会议在北京召开。中国高层明确表示，防止经济转向过热和明显通胀将成为2008年中国宏观调控的首要任务，会议适时提出，要“防止经济增长由偏快转为过热，防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀”。会议确定了明年的八项经济工作任务，其中一项就是完善和落实宏观调控政策，保持经济平稳较快发展的好势头。具体表现在中国开始转变实施了十年的“稳健”的货币政策，转而实施“从紧”的货币政策。可以预见的是国家仍将会不遗余力地解决流动性过剩的问题，这将会使得投资于房地产行业的资金有所减少，对于给过热的中国房地产市场降温产生重要作用。
     

1.2.3 经济环境发展分析（E：经济因素）

    1.2.3.1 城市经济发展状况与规划目标
    【观点】
    贵港市区位优势突出，可以接受南宁、玉林等周边的辐射，在中国—东盟贸易区、泛北部湾经济建设中发挥作用。
    产业结构进一步优化为城市经济发展奠定了坚实的经济基础，而第三产业的持续发展，为房地产业、旅游业等发展提供良好的产业支持空间。
    贵港市城镇居民人均可支配收入不断增长，将极大地刺激城镇居民的购房需求。
    贵港经济未来两年将处于高速发展期，根据贵港市《十一五发展规划》提出的指导思想和目标任务，贵港将建设成为富裕贵港、文化贵港、生态贵港和平安贵港的总体要