玉林市场调研报告
    及项目规划建议
     
     
     
     
     
    杭州诺鼎房地产策划有限公司 
     2008年1月
     
     
     
     
     
    绪  论
     
    本次调研主要目的是获取当地房产市场相关信息，基本提供项目市场定位策略，并为贵司的开发规划提供基础数据及相关的建议。
    根据以往的专业策划经验和市场触觉，我司结合本项目的特点和发展前景，提交本报告供贵公司决策。
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    第一部分  宏观状况调查
     
    一、城市综合概况
    ［城市简介］
    玉林古称鬱林，州郡史两千多年，是一座正在崛起的泛北部湾中小企业名城。现辖玉州区、福绵管理区、北流市、容县、陆川县、博白县和兴业县，总面积12838平方公里，其中，市区建成面积45平方公里。总人口600多万人，有壮、瑶、苗等少数民族10万人，市区人口约40万人，被评为“广西文明城市”，是全国最大的内燃机生产基地、全国最大的日用陶瓷生产出口基地之一，国家级的建材生产出口基地、皮革服装基地和食品加工基地，福绵管理区被誉为“世界裤都”，博白县获国家级“中国编织工艺品之都”称号。全市有华侨及港澳台同胞100多万人，是广西最大、全国著名的侨乡。
     
    ［自然特征］
    地处桂东南丘陵台地，境内山地、丘陵、谷地、台地、平原相交错，尤以丘陵台地分布较为广泛。平原盆地占全市面积17.4%，丘陵占49.4%，山地占33%。其中，耕地面积19.02万公顷。森林面积68.2万公顷。属典型的南亚热带季风气候，温和湿润，年平均温度21℃；雨量充沛，年平均降雨量为1650毫米；光热充足，年平均日照时数1795小时，无霜期长，年平均无霜天数为346天。
     
    ［地理位置］
    地处广西东南部，毗邻广东，背靠大西南，作为广西沿海城市群与区内经济腹地相互对接、协调发展的重要节点城市，处于多个经济合作区的相互重叠区和交叉点，是承载东部产业转移的加工基地和东部通向“东盟”的重要陆路通道和跳板。以玉林为中心，半径200公里范围分布着南宁、北海、钦州、防城港、贵港、梧州、柳州、湛江、茂名等中心城市，辐射人口近5000万。国道324线与黎湛复线铁路纵横相交，建设中的南宁经玉林至广州高速公路、洛湛铁路（玉林段）正编织以玉林城区为中心的现代交通网络，市内形成了以玉林城区为中心的“半小时经济圈”。
     
    ［资源丰富］
    旅游资源丰富，被世人誉为“岭南美玉，胜景如林”。旅游景区（点）众多，平原盆地、谷地占全市面积17.4%，耕地19.02万公顷，宜林果地27.8万公顷，牧草地10.33万公顷。水资源量为156亿立方米，矿产资源丰富，高岭土储量占广西第一，地热资源丰富，著名的“荔枝之乡”，“桂圆之乡”、“沙田柚之乡”。
     
    ［投资环境］
    玉林经济开发区等十大工业园区（集中区）成为投资发展的“洼地”。玉柴机器、三环陶瓷成为“中国名牌产品”、“国家免检产品”，玉林制药已被认定为中华老字号品牌；机械产业、水泥陶瓷、健康产业、服装皮革、电子信息产业集群迅速成长，彰显了玉林良好投资环境和经济活力。在积极推进中国－东盟“一轴两翼”区域经济合作新格局的实施中，玉林市被纳入北部湾（广西）经济区“4+2”经济合作，在更高层次、更宽领域参与泛北部湾经济区建设，扩大对内对外开放，拓展对外交流合作。
     
    二、城市规划及发展方向
    1、总体规划
    玉林做为泛北部湾概念的一个中心城市，将打造成为一个可以承接世界商务、承接现代生活的环境，居住概念的改变及居住文化的发展，成为玉林的发展主题。
    玉林市城市近期建设规划（2006－2010）》、《玉林市玉北福区域一体化概念（2006－2020）》，《玉林市城市住房建设规划（2006－2010）》等规划显示：至2010年，城镇化水平达到42％，实现城区常住人口户均拥有或租住一套住房；中心城区常住人口达到70万，人均住房面积28平方米，建设各类住房7.97万套，住房总建筑面积为680万平方米等。将玉北福一体化列入“十一五规划”，进行重点建设，明确一体化区域内城镇人口约为230-235万人，其中核心地区城镇人口约为190万人，重要城镇城镇人口为24-27万人，城市中心将会向东移，形成主副两大城市。
     
    2、版块详析
    玉林城区现分为江南、江北、城东、城北、玉柴五大版块。老城区（江北）无论从交通、居住环境等各方面无法满足人们对居住舒适度的需求，也无法满足玉林成为一个有竞争力的城市化趋势，扩大城区建设是必然途径，根据玉林现有城市结构及规划，城东与江南新区将成为城市发展的两大重点区域。
    ?      江北
    老城区所在，以人民路为核心为城区最繁华地带。
     
    ?      城东
    属新开发区域，新行政中心；随着玉北福一体化的推进，城东做为玉林商务政治中心的地位会更加突出。但城东区受到天地楼影响，虽然有大量的土地储备，但相对于江南来讲，离一环路较远，成为其发展的一大阻力。
     
    ?      江南
    新开发区域，属高品质居住区及文化景观区；凭借临江的景观优势，及江南新规划中流畅的道路交通及华商国际成型的住宅群，促成了一个城市高品质、低密度、大社区住宅群落。江南将成为玉林最具人气的居住版块，由于江南板块离玉柴区相对较近，区域内楼盘整体体量较大，分流了众多玉林的购房客群，尤其是玉柴的客群。
     
    ?      城北
    整体规划较为滞后，现大型果菜农批市场落户于此，将来可能会引领农副产品批发为主的批发市场的逐步迁移；
     
    ?      玉柴
    是全国最大的内燃机生产基地，是玉林的支柱产业之一，位于城市的最南侧，该版块在玉林较为特殊，人群构成、消费力、发展前景等内容均与玉柴机器紧密相关，在房产需求方面，目标客群主要来自区域内，市区及其他板块到玉柴购房可能性较小，所以在打造房产品方面，应紧密结合玉柴本地的置业需求。
    根据玉林市委、市政府发出的《关于实施“强柴兴玉”战略的决定》，明确了 “强柴兴玉”的战略目标，通过玉柴跨越式发展带动玉林加快发展。抓住中国—东盟自由贸易区、泛珠三角、泛北部湾的区域经济合作新机遇，在“十一五”期间，玉柴要力争2至3家公司实现上市融资。
    规划中指出把玉柴工业园作为玉林城市化和城市经济的一个重要组成部分来规划建设，以玉柴为依托，配套发展商贸、交通、物流业，把玉柴新区打造成为最佳创业、最宜人居环境的新区。到2010年，玉柴新区人口达到5.5万人，用地规模8.4平方公里；到2020年规划区人口达到12万人,用地规模22.83平方公里。
     
     
     
    
    城   东
    
    江  北
    
    江   南
    
    南流江
    
    城 北
    
    玉  柴
    
     
    玉林市区版块图
     
     
     
     
    第二部分　　玉林房地产市场分析
     
    一、房地产市场总体情况分析
    1、玉林近两年房地产开发相关数据

    从表上的数据可以看出，2006年和2007年各项指标数据有差距，但波动不是很大，相对来说比较平稳。差别最明显的是销售收入。比较发现，2007年销售单价比2006年要高出422元/㎡；
    从有关部门了解到，2006年玉林市场存量土地面积为1639.4亩，2007年为1678亩，这为以后土地放量提供了必要的条件。截止年底，2007年整年土地放量为300亩，预计08年计划拍卖数量控制在2000亩以内，主要以城东为主。
     
    2、房地产需求分析
    ○ 农村劳务人员和外来务工者涌入城市工作而定居下来的；
    ○ 城市化进程中新增城市人口的住房需求；
    ○ 旧城改造产生的住房需求；
    ○ 改善生活的需求；
    ○ 投资性和投机性需求；
    ○ 工业、商业的不断发展而带动房地产业等需求。
     
    3、区域楼市综合点评
    ?      住宅物业概述
    （1）      整体市场处于初级阶段，受国家宏观政策的影响不是太大，仍然有较大的房地产市场空间。
    （2）      从经济状况分析，玉林有“政府穷、民间富”的不平衡现象。从这种现象去应对玉林整个城市规划与建设滞后、城市形象差，但房产销售状况良好、日常消费物价较高的现状，就可以理解了，也预示着市场有着巨大的消费潜力。
    （3）      销售均价在1500—2500元的范围，这种价位的前提下，开发商更多考虑的是控制建安成本和做足容积率。如果是大盘，相对有规划、成本、容积率、品质感等各方面平衡操作的余地。
    （4）      江南为城市高尚居住区，城东为新行政中心，江北为老城区，目前购房人相对青睐江南区，因为江南是政府绿地规划的一个重要部分，同时还有华商国际规模大盘的标杆引导作用。玉柴区作为一个特殊区块，与江南区接壤，地理上有着较大优势，可以顺势而为。
    （5）      从各个房产项目看，规划密度较大，容积率较高，户型设计不理想或者说开发商尚未用心于此，景观设计只作为点缀，商业部分的利益没有充分挖掘。
    （6）      部分高端消费者将投资眼光放到了南宁，主要是玉林整体对他们缺乏永久引力、同时市场上又缺乏真正高品质的房产项目。
     
    ?      商业物业概述
    近年来，玉林房地产市场的高速发展带动了商业地产的快速发展，但由于业态及档次等同质化严重，同一个成熟商圈里的几个大型百货企业都以综合百货为特点，经营的产品不外是服装鞋帽、化妆品、家电等，不能充分满足市民消费档次提升后的需求，玉城商业地产的供大于求，出现招商瓶颈并导致经营艰难。只有实行差异化经营、错位经营、特色经营才能赢得商机。
     
     
     
     
     
     
    二、玉林市场住宅个案分析
     
    （1）华商国际·悉尼城