涉县房地产市场调查报告
     
     
     
    涉县房地产市场调查报告
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
     
    市场部
    2008-3-7 
     
     
     
     
    涉县房地产市场调查报告
    一  涉县房地产市场环境调查
    （一）涉县整体环境简介              
    涉县位于太行山东麓，河北省西南部，晋冀豫三省交界处。涉县县境位于北纬36°17′--36°55′，东经113°26′--114°之间，东西横距37.5公里，南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界，与武安市、磁县比邻；西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界，与山西省黎城、平顺县相连；南与河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望；北面有羊大垴、界牌山、左权岭与山西省左权县接壤，属深区。全县总面积1509.26平方公里，耕地33万亩，宜林宜牧荒山157亩，辖9镇8乡，308个行政村，513自然村，个总人口386,404人。2006年，全县生产总值完成110亿元，增长20%，财政收入11亿，同比增长36%，城镇居民可支配收入达到7040元，同比增长10%，农民纯收入3300，同比增长16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里，其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸与长治，途经涉县，阳涉铁路连接阳泉和涉县，邯郸连接京广线；向西南可通长治连接太焦线。由于邯郸市为冀门户和河北省的主要枢纽之一，京广线、邯长线、阳涉线铁路与北京、广州、山西长治相通，纽连河北、河南、山西三省七县（市）。因此，涉县可以以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运的主要通道、区域重要的交通枢纽之一，境内有大型煤炭转运站300余家。涉县素有“秦晋之要冲，燕赵之名邑”之称，“八山半水分半田”是涉县总的特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。
　　涉县经济开发区位于涉县新城区中心地带，占地面积6.03平方公里。交通便利，紧邻高速公路出入口，309国道依区而过，邯长铁路穿越全区，龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。
    （二）涉县房地产市场现状
    涉县房产的分布主要集中在铁道以北，龙山公园周边。原因是这片区域属于涉县高开区，新建的政府办公机构也比较多，整体空气环境较好，没有大的厂矿企业分布，特别适合居住条件。在铁道以南，属于涉县的老城区，由于地区环境的制约，老城区的发展节奏比较缓慢，城市改造也是从近几年刚刚起步，目前正在铺设县区的几条主要交通干道。老城区的住宅小区主要是以前所建设的一些单位家属院，新建的楼盘较少。
    目前涉县成规模的住宅小区受到居民的青睐，他们喜欢小区的整体环境，生活氛围，物业管理以及小区的配套设施。因此涉县比较好的小区（如金源小区和君子居小区）开盘时间不到半年就已售出85%以上，从各售楼部调查发现，目前所剩房源寥寥无几，销售异常火爆。
    （三）房地产市场发展趋势
    随着2010年城区人口由8万人增加到14万人，城区面积由4平方公里扩大到23平方公里，城区规划面积由9平方公里发展到45平方公里，到2010年人均居住面积由07年的30平方米增加到到37平方米，因此涉县房产的发展成上升势头，目前在建和将建项目的规模和价格都比往年有较大的上涨。随着房地产市场的发展，县城土地供应量也较前几年有很大增加。从市场调查了解到，与此同时，随着房产市场的发展，人们的住房观念也发生了很大变化，现在人们也逐渐把投资目光转变到了房产市场上来，一方面用于自己居住，另一方面作为一种长期投资。由此看来，涉县的房产市场目前正处于一个起步阶段，未来发展的空间很大。
    随着新开发区公共配套设施的完善，一些房地产开发商纷纷把目光投向了新城区的规划和建设当中。涉县城区发展的主力方向是向北的新城区，以及向西涉县新一中附近发展。
    二  涉县房地产市场调查
    （一） 房地产产品调查分析
    目前涉县销售的房地产产品主要有以下几个特点：
    1、开发规模，数量相对较少
    目前在售最大楼盘如君子居总共3000套，其中一期总共销售1000户左右，目前销售量在90%以上，空置率较低。金源小区共586户，目前已经售罄，目前正在办理协议签订工作。卧龙居共300套左右，目前销售情况较差，空置率在40%以上，销售状况不好，主要原因是项目所在区域的道路及其它设施不完善。从市场实地调查可以看出，目前涉县所开发的楼盘，规模最大的君子居小区占地242.3亩，计划房屋总套数3000余户，是涉县目前开发面积最大的小区。其中，它分为1、2、3期三个阶段开发，目前一期已经全部售完，二期正在销售中，在三期将会有高层建筑，开盘价格可能会超过3000元每平方米。金源小区开盘时间较早，目前3期也已经全部售罄。金源小区占地116亩，其中不包括占地30亩的金源广场，由于涉县一中的西迁，给金源小区的开发带来了很大的机遇，大部分消费者都是考虑到子女以后上学近，而在金源小区购买房子。其它涉县县城各大队建设的都是小面积的商品住宅和村民自建住宅，规模不大。
    2、建筑结构、功能、质量分析
    目前，涉县大部分的产品主要是以多层为主，也有极少数的小高层（卧龙居的两栋11层小高层），户型主要以120-150为主，户型偏大。房屋配套都备有双气，其中煤气3000元初装费，暖气采用地暖，价格从56-96元每平方米不等。相应钱款不包括在房款内。多层绑定地下室，地下室售价在1200元每平方米左右，付款方式为一次性付款，不包括在总房款内。房屋交房为毛坯房，带有防盗门，墙体粉刷，屋内配有有线电视接口，电话线接口，宽带接口。
    3、消费者对现有产品的反馈评价
    从消费者调查了解到，目前市场上的房地产产品基本能满足消费者的需要，客户对其它配套设施的要求不是很高，主要是以满足最基本的居住需要为主。消费者目前购买房屋具有盲目性，对户型，性能，配套设施等方面都不是很注重，最关心的还是价格问题，其次是交通条件，最后是配套。消费者对与目前产品最大的反应就是产品价格较高，从一般普通老百姓考虑，目前的房价相对于他们的收入来说，还是稍高一些，他们能接受的房价普遍反映在2000元以下，如果超过2500元，也就超过了普通消费者所能承受的范围。
    （二）涉县住宅项目市场价格调查
    涉县环境好点的小区主要分布在新城区东部，老城区除金源小区外大多数都是单位的家属院，具体情况见下表2-1
    表2-1  涉县住宅项目调查情况

    数据来源：调查得到
    从上表可以看出，目前涉县在售楼盘，多层市场均价在2000元每平方米左右，其中金源小区均价在1800左右，目前已经全部售完。君子居小区均价在2300元每平方米左右，一期已售出90%。卧龙居多层均价在1900元每平方米左右，目前空置率较高，高层均价在2400元每平方米。空置率在40%以上，主要原因是地理位置限制，道路配套较差。另外，从调查得知，君子居的房价在年后每平方米上涨了200元，主要原因是钢筋及其它建材的价格上涨比较大。
    （三）涉县商业项目价格调查
    涉县的商场主要分布在温州步行街周边，物业经营情况如下表2-2所示。
    表2-2  涉县商业物业租金情况

    数据来源：调查得到
    从上表2-2中可以看出，涉县没有大型的商场，面积小形不成一种购物气氛，动线太宽、太短，消费者流动速度大，不能聚集人气，商场外面的道路较窄，因此形成一种商场外面熙熙攘攘，内部冷冷清清的虚假繁华。商场整体的租金比较，繁华地段的租金在60元/月每平方米，一般地段的租金在30元/月每平方米。
    表2-3  涉县底商销售价格

    数据来源：调查得到
    从上表2-3中可以看出，涉县底商的售价平均在4000元/ m2左右，由于温州步行街三期处在涉县最繁华商业地段，交通方便，人流量大，配套设施完善，所以一层临街商铺价格明显高于其它地段临街商铺，但是二层商铺价格略低于其它地段的临街商铺。
    （四）涉县供给和需求量分析
    1、涉县05年到07年土地出让情况（如表2-4）
    表2-4  05-07年土地出让情况一览表